[ 임보에 내 생각 넣고 투자로 연결 하는 방법 ] 실준 65기 3주차 강의 후기

임보를 쓰며 가장 어려웠던 임보에 내 생각 넣고 분석하는 방법을 너무 잘 설명 해주신 자모님, 진심으로 감사 드립니다.

▶ 강의를 보며 느낀점
임장, 임보를 통해 투기가 아닌 투자
확신, 가치분석, 비교평가 → 임보
임보에 들어갈 내용을 알고, 행동한다 → 완주, 완료, 일단 한다
임보를 쓰고 실력 향상을 통해 투자하고 잘하는 사람이 된다
단지분석
투자매물의 입지, 지역의 입지, 단지의 입지
투자 할수 있는 지역/매물중 가장  좋은 지역인가? 가장 좋은 단지 인가?
투자의 과정 
사전 조사 , 임장, 지역임장, 전화 임장, 매물 임장
투자 비교평가, TOP3, 투자 결정
사임
지역개요, 입지분석 → 데이터 해석, 땅의 가치
지도 : 위치, 기능
인구 : 지역내 선호도 파악, 거주민 특성
도시 기본 계획 : 생활권별 특징, 발전 방향
사회조사 보고서 : 지역간 소득수준 비교
임보 : 비교 지역의 입지 비교
광명 = 구로, 부천
베드 타운/ 직주근접 : 인구수/종사자 비율 100% 이상
베드 타운은 교통이 중요
지도보며 지역 전체 구조 파악, 위성 지도, 지적 편집도 = 상권/업무지구/빈땅
인구 증가 → 새아파트, 신규 직장
인구 감소 : 선호도가 더 좋은 지역, 단지의 수요가 증가
동별 인구수, 세대당 인구수, 연령별 인구수 비율로 거주민 특징 분석
임장 = 상권, 아파트 사진은 돌아오며 복기, 정리를 통해 단지 분석 장표에 넣을 내용 정리
꼭 기록 해서 휘발 되게 하지 말자
교통은 3대 업무지구의 접근성
해당 지역에서 더 선호하는 업무지구는 어디? 접근성이 좋은 지하철 노선이 어느노선 인지 그노선과 인접한 단지는?
학군은 지금 처럼, 학업 성취도, 중학교 위치, 학원가 위치/규모, 초등학교 위치/학생수
오를까? 떨어질까? 중요하지 않음 → 이단지가 싼지, 비싼지가 제일 먼저, 그다음 전세가가 오를 만한 단지 인가?
서울 저가치는 없음, 우선 순위만 있음
공급
3년간 적정 수요, 역전세 가능성, 어느 지역, 위치에 새아파트가 얼마의 규모로 들어 오는지
주변 지역의 공급으로 해당 지역 사람들이 이동할 가능성이 높은가?
조사관 = 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가
입지 분석 = 직장,교통,환경,학군,공급
→ 그 지역에 들어오려고 하는 수요가 많은가? 어떤 이유로 오려고 하는가?
비교 평가 = 선호 단지 기준의 선호 요소가 앤드 조건으로 많은것
매물 임장 순위 : 저평가 -15~20% 가 1순위 그리고 투자금 범위내로 +1억
단지 1등 : 싸다, 상태 좋다, 전세가, 조건
감당 가능 여부 판단, 역전세, 갱신권 사용 여부로 리스크 대비 체크
단지 선호도 정하기 : 저환수원리 교집합일때만 투자
지역내 1등 → 앞마당중 1등

완성 + 분석 + 나의 생각 : 임보의 핵심
돈은 나에게 자유를 준다