'월급쟁이 부자로 은퇴하라' 독서후기 [열반스쿨 중급반 33기 8리보다 5래 투자 성공하조 로레니v]

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위, 알에이치코리아

3. 읽은 날짜: 2023. 11. 18

4. 총점 (10점 만점): 9.5점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

[1장. 왜 투자를 해야 하는가]

#WHY #투자의목적

부동산도 아파트도 물건이며 자본주의 사회에서 인플레이션에 따른 장기적인 우상승은 당연한 것이다. 투자가 위험한 것이 아니라 투자하지 않는 것이 위험하며 인플레이션으로 내가 가진 현금의 가치는 점점 하락한다. 자본의 불평등이 심화되는 상황에서 가계에 속한 나는 예전보다 적은 몫을 가져가게 된다. 늦은 결혼과 고령화로 우리는 더욱 오래 더 많은 돈을 벌어야 한다. 부자가 되는 것이 첫째 목표가 아니라 노후준비, 나와 내 가족의 경제적 안정을 위해 투자는 반드시 해야하는 것이다. 돈으 그 다음에 따라온다.

[2장. 당신과 돈이 가야할 방향]

#DIRECTION #돈을버는방식 #자본소득 #돈을쓰는방식 #생산자산

돈을 버는 두 가지 방식과 돈을 쓰는 두 가지 방식이 있따.

ㅁ 돈을 버는 두 가지 방식

지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’ 에 해당한다면 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 ‘이동’해야 한다. 근로소득 → 자본소득 shift

ㅁ 돈을 쓰는 두 가지 방식

나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것에 돈을 쓰느냐, 오히려 가격이 떨어지거나 아예 비용으로 사라져버리는 것에 돈을 쓰느냐:  ‘소비 자산’ → '생산 자산

현재 대한민국의 저금리 환경에서는, 은행의 예금통장 안에 잠든 돈 역시 ‘소비자산’이다.

시간과 무관하게 돈을 벌면서 생산 자산을 구입하는 1. 자산가, 부자 로 가는 과정의 중간에 시간을 투입해서 돈을 벌지만 생산 자산을 구입하는 3. 직장인 투자자 를 거쳐가야한다.

직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는데 써야한다.

[3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 효과]

#WHAT #실제투자사례를 통한 교훈

아파트의 진짜 가치는 결국 입지다. 부동산의 입지란 사람들이 좋아하는 것 (일자리, 교통, 학군, 환경, 브랜드)이고 이것이 수요(입지독점성)으로 이어진다. 그 다음으로 신축인지 구축인지 공급에 따른 리스크 대비가 되는지를 살펴봐야한다.

부동산은 입지, 투자는 관계다. 모든 일은 결국 사람끼리 하는 것이다. 부동산 중개인은 투자자와 함께하는 파트너다. 초보투자자(실제 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전까지는) 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미친다. 초보 투자자라면 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.

너나위님이 투자를 결정할 때 첫 번째 기준은 해당 물건의 '저평가 여부'! 이것이 잃지 않는 투자의 선결 조건이다. 호재는 투자 결정의 조건이 아닌 보너스 개념.  

퇴근해서는 운동화로 갈아신고 바로 임장지역으로 향하는 생활을 했다. 토요일, 일요일도 따로 없이 매일같이 임장 또 임장이었다. 그렇게 2개월을 보내고 나니 처음에는 불가능해 보였던 구로, 금천, 광명의 모든 아파트를 다 둘러보게 되었고, 아파트별로 분위기가 어떤지 어떤 사람들이 거주하는지를 자연스럽게 익힐 수 있었다. 인근의 환경을 따져보고 어느것이 좋고 나쁜지 나름의 기준도 갖게 되었다.

당신이 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면, 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다. 부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다.

'나는 무엇을 줄 수 있는가' 협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다. 

[4장. 성공 투자를 위한 필수 지식]

#종잣돈모으기 #잃지않는투자 #인생을바꾸는투자

종잣돈 마련을 위해 내 지출내역을 정확히 파악하고, 불필요한 소비는 줄인다. 줄인 돈으로 강의를 듣고 책을 사서 투자공부를 한다. 아낀 돈으로 옷을 사는 대신, 또는 통장에 모셔놓는 대신 나 대신 일할 수 있는 입지 좋은 부동산을 산다. "왜 저렇게까지 할까" 라는 소리를 들을 각오를 해야한다. "미친거같다. 그렇게까지 해야해?"라는 소리를 5번은 듣자.

<절대로 돈을 잃지 않는 투자법>

첫째, 여러 지역의 물건과 비교해 본 결과, 저평가된 것이 확실한가?: 저평가 - 비교평가 (앞마당)

둘째, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가?

<용돈벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정>

1) 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.

2) 현재 현금흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다

3) 보유 자산의 크기를 키워나간다. ★

4) 매입한 부동산을 장기 보유한다 ★

5) 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다.

[5장. 누구나 따라할 수 있는 투자매뉴얼]

#투자기준 #투자원칙

간결하고 확실한 투자기준을 마련하다.

첫째, 저평가된 상태인가? (앞마당 비교평가)

둘쨰, 투자금이 적게 드는가?

셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

(전세임대 잔금 치룰 수 있는가? 2년 뒤 역전세라면 돌려줄 수 있는 현금 마련 가능한가?)

아파트 시장의 흐름은 수요 공급 시차에서 발생하며 계속 바뀐다. 저평가 & 전세가율 높은 곳을 주기적으로 탐색하고 임장하라. 임장지역 선정 후에는 사전조사(손품) - 현장조사(임장, 발품) - 투자 이것을 반복한다.

수월한 임대조건 4가지 (가격, 집 상태, 입주 가능시기, 사람)을 기억하라

<역전세 리스크 관리법>

첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.

둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.

셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. 동원 가능한 현금을 수시로 파악하고, 투자나 일시적 역전세 상황에 대비해야 한다.

넷째, 임대사업자라도 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두 개 정도는 남겨둔다.

다주택자라면, 시세 차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두여야 한다.

명심하라. 인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다는 것을.

[6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]

#MIND #돈그릇

인식과 태도의 전환이 필요하다. 내가 할 수 없는 일에 에너지를 낭비하기 보다 현실에서 내가 할 수 있는 일에 집중해야 한다. 알았다면 행하라!

"인생을 바꾸는 투자" 될 때까지 하기 위해 조급함을 버려야 한다. 독강임투 순서를 따르고 반복한다.

너나위님은 하루 1권, 적어도 이틀에 1권씩 읽어 투자 전 100권 이상을 읽겠다는 자세로 임했다. 모든 것을 완전히 이해할 때까지 정독하기 보다, 모르는 것은 일단 넘어가고 매일 목표로 삼은 독서량을 채우는 것에 집중하자.

종잣돈처럼 사람을 귀하게 여겨라. 멀리가고 싶으면 함께하라. 그리고 내 옆에 누가 함께 하는지가 정말 중요하다. 서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 최고의 동료와 함께하라. 최고와 함께하기 위해서 내가 먼저 좋은 사람, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람, 내가 가진 것을 나누어줄줄 아는 사람이 되어야 한다.  좋은 사람은 같은 꿈을 꾸고 있는 사람들에게 작은 메시지로나마 응원한다. 내가 필요로 하는 사람에게만이 아니라 나를 필요로 하는 사람에게도 좋은 사람이 되려고 애쓴다.

투자에 투입할 수 있는 절대적 시간 확보가 필요하다. 우선순위를 확실히 정하자. 주어진 시간동안 주어진 일, 딱 그 만큼 잘해내고 누가 뭐라하든 퇴근 이후와 주말에 투자활동을 한다. 단, 평소 직장 동료와 관계를 잘 다져둘 필요가 있는데 너나위님의 전략은 가장 불편하고 비호감인 사람에게 오히려 잘하는 것. '문제의 원인은 내가 아니라 상대에게 있다'는 식의 아마추어 같은 사고를 '상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까?' 고민하는 프로의 태도로 바꾸었다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

너나위님의 월부은을 재독하니 처음 읽을 때보다 더 고개를 끄덕이며 와닿는 부분이 많았다. 작가의 말에서 말씀하시는 것처럼 언제든 펼쳐볼 수 있고, 초보투자자에게 누구에게나 권할 수 있는 투자서의 클래식이라는 생각이 든다. 직장인 투자자들이 투자를 시작할 때 투자를 해야 하는 이유부터, 투자의 대상, 투자의 방법, 실제 사례와 투자를 지속해 나가기 위한 마인드까지 포괄적으로 광범위하게 꾹꾹 눌러담으며, 너나위님답게 아낌없이 전해주고 싶다는 마음이 처음 읽을 때보다 더 느껴졌다.

일단 너나위님이 투자 시작 전의 모습은 바로 얼마 전의 나, 그리고 수많은 직장인들의 모습일 것이므로 나도 할 수 있다는 마음을 심어주기 위하신 것 같다. 인생을 바꾸는 투자를 위해 아파트에 미친 것처럼 매일 퇴근 후 임장지로 향했고, 투자 전에 책을 100권 이상 읽겠다는 그 다짐과, 실제로 실행한 노력은 전혀 평범하지 않다.

당연히 평범하지 않은 노력으로 실행하고 몰입하였기에 지금의 너나위님이 있을 것이다.

나도 노력에서 지지 말자. 알았다면 실행하자!!

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 돈그릇을 키우기 위해 독서량 늘리기 - 열중반 끝나고 난 후에도

   하루 50p, 1주일에 1권, 한 달에 4권 목표로 독서 꾸준히 해나가기

2. 먼저 작은 것이라도 나눌 수 있는 좋은 사람이 되려고 노력하기.

댓글 달고 메시지로 응원하고, 도움되는 것 나누기

3. 임장의 생활화 - 한달에 1개 앞마당, 평일 임장횟수 단계적으로 늘려나가기

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(p.6) 투자는 역량이며, 그 역량은 꾸준한 훈련을 통해 누구나 개발할 수 있다. 또한 이는 누구나 할 수 있다.

(p.22)물질을 대하는 태도로 표현되는 '돈 그릇'이라는 것이 사람마다 있다는 것도 알게 되었다. 돈보다 더 중요한 것은 시간이며, 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다는 사실도 깨달았다.

(p.22) '이게 가능한 걸까 싶었던 것들'은 지나고 보니 '마음먹고 하면 할 수 있는 것들'이었다.

(p. 53p) 투자는 위험하다고? 천만에! 내가 보기에 가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.

(p.72) 노후는 스스로 준비해야 한다. 당신 외에 이를 고민하고 해결해 줄 사람이 없다는 걸 인정하라. 마음이 불편하더라도 외면하지 말고 직시하길 바란다.

(p.85) 노후 준비는 셀프다.

(p.98) 지금 당신이 '시간을 투입해서 돈을 버는 사람'에 해당한다면 '시간과 무관하게 돈을 버는 사람'으로 '이동'해야 한다.

(p.107) 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야한다. 중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이라는 사실이다.

필요한 것을 사고, 남은 돈으로 향후 가치와 가격이 상승할 가능성이 있는 '생산 자산'을 사는 데 쓴다.

(p.123) 인플레이션에도 미치지 못하는 수익을 돌려주는 금융상품이라면, 투자처로서는 전혀 매력이 없다는 걸 기억하라.

(p.159) 초보 투자자라면, 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록노력하자.

(p.164) 부동산 거래는 나와 매도자 둘 사이의 거래일 분 아니라, 기존 인맥과 중개인, 임차인 등 많은 사람이 함께 인연을 맺는 일이다. 좋은 결과를 얻기 위해서는 좋은 관계가 우선되어야 한다는 걸 잊지 말아야 한다.

(p.181) 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다. 사람들은 통상 본인이 원하는 것만 주장한다. 그러나 협상의 기본은 주는 것에 있다.

(p.193) 투자는 단순히 내가 어느 지역에 집이 있다고 자랑하려고 하는 것이 아니다. 서울 강남에 투자했어도 돈을 잃었다면 투자론 낙제점이라는 걸 잊지 말자. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라.

(p.211) 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다.

(p.216) 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

(p.217) 투자할지 말지 판단하는 과정에서 '앞으로 이렇게 저렇게 되면 이곳이 정말 좋아질 거야'와 같은 기대는 애초에 하지 않는다. 그저 철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다. 이유는 간단하다. 미래 기대가치의 실현 여부는 내가 통제할 수 있는 영역이 아니지만, 현재 기준으로 저평가된 것을 매수하면 그것만으로도 수익을 낼 수 있기 때문이다.

(p.219) 시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자할 수 있는 상황이든 아니든 지역을 넗혀가기 위해 노력해야 한다.

준비된 자에게 기회가 온다는 말은 부동산 투자에 있어서 '아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다'라는 의미

(p.252) 돈을 대하는 자세를 바꾼 후 희생이 따르는 절약과 끊임없는 노력으로 시간을 보낸 사람이, 그저 기분 내키는 대로 돈을 써온 사람과 같은 내일을 맞이한다면, 그거야말로 불공평하지 않겠는가?

(p.277) 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다.

사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는건 투기다.

(p.301) 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다. 조급함을 버리고 10년 이상을 봐라.

(p.349) 경험이야말로 더 좋은 투자를 할 수 있게 만드는 최고의 무형 자산임을 잊지 말자.

(p.402) 나는 임장을 했다면 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도, 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도가 되어야 한다고 생각한다. 머리는 기억하지 못해도 발이 기억할 만큼 가봐야 한다.

(p.404) 결국 많이 가보고 많이 생각하고 많이 고민하는 것이 부동산 투자의 감각을 익히는 확실한 길인 것만은 분명하다.

(p.417) 막연히 많은 돈을 벌고 싶다고 생각할 게 아니라, 열심히 배우고 경험을 쌓아 정말 투자를 잘하고 싶다는 마음을 가져야 한다.

(p. 418) 세상에 쉬운 일은 없다. 만약 당신에게 어떤 일이 쉽게 느껴진다면, 당신은 그 전부터 그것을 잘하기 위해 열심히 노력했을 것이다. 그게 아니라면, 당신은 그저 그 일을 잘한다고 착각하고 있는 것이다.

"돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다."

(p.448) 당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.

나는 행했다. 일이 잘 풀리지 않을 때는 칠흑같이 어두운 불확실함에 두렵기도 했지만, 그럼에도 뚜벅뚜벅 걷고 매일 해야 할 일들을 묵묵히 해나갔다.

(p.453) 인생은 길고 나는 충분히 젊다는 생각을 가지자. 인생을 바꿀 정도의 투자를 하려면 시간이 필요하고 그렇기에 더욱, 조급할 필요가 없다.

(p.465) 당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라

(p.468) 큰 성공을 바라기보다 우선 살아남아야 한다고. 살아남아 있기만 하면 늦더라도 멀리까지 갈 수 있고, 그렇다면 그것이 성공이라고.

성공적인 투자를 위해 꾸준히 그리고 멀리 가기를 원하는가? 최고인 사람들과 함께하라.

서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 사람들과 함께해야 한다. 그들이 바로 최고의 동료다.

(p.471) 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것. 여기서 말하는 좋은 사람이란, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 좋은 영향을 미치고 싶다면, 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.

내가 가진 재능과 경험을 사람들에게 나눔으로써 좋은 영향을 미치면, 그들이 나를 더 좋은 사람으로 만들어 주며, 그 결과 내 주변에 어느덧 최고들이 모이게 된다는 것이다.

내 인생을 바꾸는 투자를 원하고 그 짧지 않은 레이스를 함께 걸어갈 동료를 찾는다면, 먼저 내어줄 수 있는 사람이 되어야 한다.

(p.489) 어차피 투자는 평생 해나갈 일이다. 그리고 투자의 목적은 나와 가족이 돈 걱정에서 벗어나 경제적 자유를 누리기 위함이다.

나는 당신이 '아는 것'에 그치지 말고 '행동하기'를 진심으로 바란다. 긴 호흡으로, 차근차근, 하나하나 시작하자.