- 제목 ( 00구 임장보고서 _ 시작일~ 완성일(비교평가))
- 임장보고서 목표와 벤치마킹 할 것을 적는다. 링크도 포함되면 좋다. 완성일에 내가 목표와 벤치마킹을 잘 했는지 확인한다.
- 임장 월계획을 작성한다. (사전임보작성1 (지역이해, 개발계획)- 분임계획 및 분임 - 사전임보작성2 (입지분석_직장,교통,학군,환경,공급) - 단지정리 및 시세따기(시세지도) - 단임 - 단지분석 - 생활권별 시세비교표 - 조건에 맞는 물건 매물임장준비 - 매임 - 비교평가 - 결론작성 까지 일정을 세워보기
- 지리적 위치 파악 (인접지역, 업무지구 표시)
- 생활권 나눠보기 (법정동_후에 세대당인구수로 생활권순위 대충 파악가능)
- 지형지도 확인하기 (위성사진과 지적편집도, 주변 백화점, 학교, 빈땅, 택지, 역)
- 인구데이터 (전체인구수, 세대당인구수, 연령별 인구수_10대이하, 30-50세, 60세이상) + 생활권별 평가
- 소득데이터 (원천징수지, 주소지. 베드타운인지 업무지구인지 해당 사람들이 얼마나 아파트가격을 감당할 수 있는지 대략적으로 계산가능. 투자수요가 있는 곳인지도 파악해보자)
- 도시개발계획 (5차 국토종합, 4차수도권정비, 도시기본, 재개발,재건축 지역어디인지 체크/ 진담님의 호재 강의 참고)
입지분석 총정리표 넣기 (내가 지금 보는 지역은 어느 위치인지, 후에 생활권별로 다시 입지분석에 따라 넣고 마지막에 총정리하면서 시세지도에 아파트 매전가, 생활권별 랜드마크, 직교학환공 넣어서 정리)
- 직장 데이터: 직장 종사자수, 사업체수, 상위소득 사업체체크 및 지도에 표시, 500인 이상 사업체수 등
교통 데이터: 업무지구까지 소요되는 시간 및 경로 체크. 역세권범위 체크(반경 500m). 노선 선호도 및 이용자수 체크. 지도 위에 얹어도 상관없음.
학군: 85/90/95 & 초교 학급당 학생수 추이 확인 & 배정범위 확인 (학군이 중요한 곳은 애매할시 교육청문의), 학군정보체크
필디님 임장검색기 사용
14. 환경
지형지도에서 스타벅스, 학원가, 상권, 유흥가 추가 및 규모 체크. 지방은 배송서비스지역 체크. 혐오시설 (교도소, 공장_이거 좀 위험. 호흡기 같은 환경 특히 물에 영향주어서 희귀질환 incidence 증가, 구치소, 사창가, 노래바, 토킹바 같은 유사성매매유흥업소, 고물상 등 사람들이 싫어하는 시설 있나 체크)
15. 공급 (지인, 아실, 호갱노노 다 보기). 인구수 대비 적절한지 이상인지 언제까지 지속되는지 어느생활권 위주로 공급되는지 체크
16. 시세파악 (현재 서울 전체 & 해당구 매매가, 전세가, 매물수 체크/ 생활권별 랜드마크 아파트 시세파악/ 전체 단지 가격 엑세로 정리하기/ 시세지도그리기 / 시세 지도 위에 랜드마크 가격 올리기 / 가격별 테이블만들기 (이거 이름이 뭐였더라.. 내맘대로 정하겠음)_시세비교표(가격versus생활권, 단지명 옆 연식)
17. 단지분석 (단지임장 후 확인. 전고점. 전저점. 전고대비하락률. 최고 전세가율. 전세가율 추이. 사람들의 선호도 평가 및 실제 가보았을때 느낌. 단지분석에서 보는 거 알지? 나중에 링크 덧 붙이기)
18. 투자대상단지확인 및 매물임장
19. 매물 임장 후 생활권 내에서 비교평가진행.
20. 내 투자금 1등뽑기 진행. 같은 투자금으로 할 수 있는 단지 비교하기.
21. 결론 작성 및 목표달성 여부 확인
18. 시세트레킹 대상단지를 내 앞마당단지 엑셀에 넣기 및 네이버, 아실 알람 켜두기
마지막에 참고자료 붙이기 (링크 및 참고자료 사진, 구별 정리사항 추후 업데이트 필)
