3주차 강의 후기 [65기 13조 초록파파]

투자 전 반드시 스스로 던져야 하는 질문 (이 질문에 대해 명쾌히 대답하기 위해 임장보고서를 써야 한다.)

1. 내가 투자하는 물건이 있는 지역의 입지 분석 : 투자할 수 있는 지역 중 가장 좋은 지역인가?

2. 내가 투자하는 단지의 입지 분석 : 투자할 수 있는 단지 중 가장 좋은 단지인가?

3. 내가 할 수 있는 투자 중 최고의 선택인가?

투가 과정

1. 지역 개괄 : 인구, 소득, 도시개발계획, 사회조사보고서
2. 입지 분석 : 직장, 교통, 학군, 환경, 공급
3. 시세 분석 : 시세지도, 동별 시세 그룹핑, 랜드마크 아파트 시세 분석
4. 임장 하기 : 지역 입장, 전화 임장, 매물 임장을 통해 단지 및 매물 분석
5. 투자 하기 : 매물 검토 및 비교평가, 1등 뽑기, 투자하기

1. 지역 개괄

(1) 지도 활용하기 : 지역 위치 및 구조, 지역의 기능 파악

- 카카오맵 스카이뷰(위성지도) 활용

1) 인접 지역 파악 : 위치적으로 영향을 받을 만한 지역 확인

2) 업무지구로의 접근성 : 수도권일 경우 업무 지구가 어디인지 파악하고 업무지구까지의 거리 및 이동 편리성 확인

3) 주변의 빈 땅, 산 확인 : 빈땅은 공급 가능성(빈땅은 잠재적 전세 리스크이고, 주변에 빈땅이 많을수록 입지 독점성이 떨어진다.), 산은 생활권 단절 가능성

4) 지적 편집도를 활용하여 주거지역(노랑), 공업지역(파랑), 상업지역(분홍) 나누기 : 임장 시 아파트가 많은 주거지역부터 다니고, 상업지역의 분위기(상권 종류)가 중요하니 잘 살필 것.

5) 해당지역이 직주근접 / 베드타운 둘 중에 어디에 해당하는지 확인 : 인구수 대비 종사자 비중이 높다면 지역내 일자리가 많아 직주근접이고, 인구수 대비 종사자 비중이 적다면 베드타운으로서 교통이 중요하다. (지방은 인구수 대비 종사자 비율이 낮아서 의미가 없다. 지방은 환경, 학군이 중요하다.)

(2) 인구 자료 활용하기

1) 동별 인구수, 세대당 인구수 : 그 지역에 어떤 동네를 사람들이 선호하는가? (선호도)

임장 시 인구수 많은 동 & 세대당 인구수 많은 동(2.5이상) 위주로 볼 것 : 선호 동네

인구수는 많은데 세대당 인구수가 적은 동네는 주택이 많을 가능성

- 행정안전부 주민등록 통계 자료 활용할 것

2) 연령별 인구수 비율 : 어떤 사람들이 이 동네에 많이 살고 있는가? (거주민 특징)

경제활동 인구인 30대~50대가 많은 동네가 수요가 있고 선호하는 동네이다.

영유아 비율(10대이하 미취학아동)이 높은 곳은 환경에 대한 수요가 높은 곳이고, 10대 비율이 높은 곳은 학군에 대한 수요가 높은 곳이다.

-부동산 지인 또는 월부 강의과제 작성팁에서 ‘연령별 인구’ 검색

3) 전입 전출(인구 이동) : 주변에 새 아파트가 들어오면 이사 갈까? (보유시 공급 물량 대비)

보통 입지가 좋은 곳에서 좋지 않은 곳으로 이동하는 사람들이 훨씬 많다. 인구 이동을 보는 이유는 주변 지역의 공급물량으로 인해 나의 세입자와 내가 투자한 지역의 전세가가 어떻게 되는지 예측하기 위함이다. 영향을 줄 수 있는 인접 지역은 정리를 해두자.

투자 전 영향을 주고 받는 지역들의 공급 물량을 꼭 확인하자. 

-호갱노노 순인구이동 필터 1년 기준

(3) 도시 개발 계획(호재) : 참고는 하되 이것만 보고 투자하면 안된다. 실현 안될 수도 있다. 하지만 진행 과정을 계속 체크할 필요는 있다.

1) 수도권 : 교통, 직장, 주거지구 개발계획 확인

2) 지방 : 직장, 주거지구(택지) 개발계획 확인

인구수가 적은 중소도시(50만 이하)일수록 새로운 택지가 생겨나면 중심지가 옮겨간다.

-구글에서 ○○구 도시개발계획 검색 : 가장 최근에 발간된 것으로 확인

(4) 사회조사보고서 : 인접한 지역과 소득 수준을 상대적으로 비교하여 입지 위상 확인

고소득이 많이 사는 지역일수록 좋은 입지이다.

-KOSIS-국내통계-기관별통계 : 주된소득원 및 월평균 가구소득 확인

https://cafe.naver.com/wecando7/10927622

2. 입지 분석 (나의 기준 : S등급과 A등급을 투자하자)

구별(직장, 공급) → 동별 → 단지별

지역 입지와 단지 입지에 따라 가격이 결정된다. 입지는 곧 수요의 힘이다.

수도권은 직장과 교통이 전부라고 생각해도 된다. 지방은 학군과 환경이 중요하다.

(1) 직장 : 직장의 양과 질 확인, 해당 지역 직장의 특징 파악

1) 종사자수가 20만명 이상

2) 산업체별 사업체수 및 종사자수 : 금융 및 보험업, 전문과학 및 기술 서비스업(IT), 제조업(지방 대기업)

3) 500인 이상 사업체 수가 많다 = 대기업 일자리가 많다. : 외부의 수요를 끌어들인다.

4) 직장인 평균 연봉 확인 : 호갱노노-직장인 연봉

5) 지역 내 종사자 수가 많은 직장 위치 및 규모 확인 : 지역 내 직주 근접 가능한 동네 및 단지 확인

(2) 교통

1) 업무지구로의 접근성

강남 1시간 이내 > 부도심(시청&을지로&종각&광화문, 여의도, 가산디지털, 구로디지털, DMC, 마곡, 판교) 30분 이내

부도심 30분 이내 몇 개인지 확인, 대표 업무지구 중 출퇴근 가능한 지역 몇 개인지 확인

2) 교통 호재 : 실현 가능성 확인, 실현되면 입지가 좋아지는지 확인

- 아실-교통망 : 사업추진단계 확인(실현가능성) : 착공단계부터 유의미 : 기본 10년 이상이고 착공부터 준공까지가 5년

- 네이버부동산-개발 : 개발이 어떤 단계인지 설명이 잘되어 있음.

(3) 학군 : 학군지 여부, 학부모의 선호도

지역 내 사람들이 학군지로 선호하는 동네가 어디인가?

학군을 이유로 이 지역으로 넘어오는가?

1) 중학교 학업성취도 90% 이상 학교 3개 이상 (최소 학업성취도 85% 이상 학교 2개 이상)

- 아실-학군-중학교

2) 배정학교 확인

-네이버 부동산-학군-초등학교 : 학급당 학생수(5,6학년 학생수 또는 학급수가 많은 곳), 배정단지 확인

3) 특목고 진학률 확인

4) 학원가 확인 : 호갱노노-학원가 : 지역내 학군지 확인 가능

(4) 환경 : 편의시설, 균질성, 쾌적성

외부 수요를 이끌만한 상권(양과 질)인지 확인 : 호갱노노 : 상권 규모 확인

백화점, 마트, 병원, 도서관 등 편의시설이 가까운 곳 (유기농 식품 가게, 필라테스샵, 네일샵, 영어유치원, 영어학원, 소아과, 정신의학과 등)

소비력이 있는 손님들이 많은 백화점 1개 이상 추천

(5) 공급 : 매수 및 보유 시 리스크 관리

그 지역에 3년간 들어오는 공급 물량이 적절한지 확인

3년 동안 수요 이상 공급이 누적되는지 확인 (1년 정도의 공급 과다는 이듬해에 해소 가능)

적정 수요량 : 인구수×0.5% 이내 또는 20년 평균 공급 물량

지역내 공급 위치 확인 : 호갱노노-아파트 입주예정 물량 : 현재~3년후 설정

지역내 공급량이 우선 중요하고 지리적으로 인접한 생활권에 공급 규모 확인

재개발구역 확인(아실–재제) : 관리처분인가 : 곧 이주 철거 진행을 의미 : 확정적 입주 

3년간 공급량이 적정 수요를 넘어서는가? 역전세 날 가능성이 있는가?

어느 동네에 어떤 새 아파트가 어느 정도의 규모로 들어오는가?

주변 지역의 공급으로 인해 해당 지역의 사람들이 이동할 가능성이 있는가?

3. 시세 분석

(1) 시세 지도 그리기 : 평형별 시세 확인 : 가격에 대한 감 잡기 : 한 눈에 어떤 단지가 더 싼지, 가격대 형성이 어떻게 분포되어 있는지 확인)

연식, 세대수, 평형, 아파트 구조, 방 구조, 매매가, 전세가, 매전갭, 전세가율

동 기준으로 시세지도 작성 (300세대 이상 모든 단지, 평형대를 나눠서 그리기)

미래의 가격이 오르고 내리는 것을 예측하는 것이 아니라 현재의 가격이 싼지 비싼지 판단

현재 가격이 가치(입지) 대비 저평가인지 확인

(2) 동별 시세 그룹핑 : 동별 시세 수준 확인

같은 가격대 안에서 어느 곳에 투자할지 고름

(3) 랜드마크 아파트 시세 확인(전용 84기준) : 지역의 시세 위상 확인

랜드마크 아파트는 그 지역의 시세를 견인하고 랜드마트 아파트 시세가 꺾이면 그 지역 자체의 상승이 어렵다. 시세 확인 시 최근 거래인지 확인할 것

지역 내, 지역 간 랜드마크 아파트를 비교하여 가치 대비 가격이 싼지 비싼지 판단할 것

4. 임장하기, 5. 투자하기

(1) 단지 분석 (아실 이용)

최근 1년간 거래된 매매가&전세가(실거래가) 확인, 거래량 확인, 단지별 하락률과 상승률 비교하여 저평가 여부 확인

현재 매매된 거래가가 얼마인지

저점대비 얼마나 올랐고 전고대비 얼마나 떨어졌는지 (싼지 비싼지 판단하고 전저점 대비 상승률을 확인해야 나의 수익률 예측 가능)

전세가 최근에 잘 나가고 있는지

전세가 얼마에 나가고 있는지

전세가 셋팅시 얼마에 해야하는지

최근 매매 실거래가보다 목표 매수가를 낮게 잡아야 한다.

최근 전세 실거래가에서 조금 더 올려서 전세 셋팅가를 정해야 한다.

투자 바로 전 아파트 동별 매매가와 전세가도 확인(동별로 선호가 다르므로)

선호 단지 기준(몇 개나 만족하는지를 비교해 볼 것) : 교통이 좋다.(역 접근성이 좋다.), 초등학교와 중학교가 가깝다, 아파트가 밀집된 곳에 있다, 연식이 좋다, 세대수가 많다, 브랜드가 좋다, 주변 편의 시설이 많다.

단지 기준이 비슷하다면 연식과 구조, 배정 학교에 따라 선호도가 갈릴 수 있다.

같은 상승장이라도 단지의 가치에 따라 시세 차익의 크기가 다르다.

단지 선호도는 매물 임장을 해야 확실히 알 수 있다. 매물 임장 때 단지의 타입, 구조, 특징 등을 확실히 판단할 수 있기 때문이다.
 

(2) 물건 뽑기

1) 현재 시장에서는 전세가율보다 저평가 여부가 가장 중요 (전고점 대비 하락률 15~20%)

2) 내 투자금에 맞는 물건

3) 지역 내 또는 지역 간 비교 (단지내 1등 → 동별 1등 → 지역내 1등 → 여러 앞마당 중 전체 1등) : 최종 매물 골랐다면 그 금액으로 살 수 있는 다른 지역의 매물들과 최종 비교하여 이 가격대로 살 수 있는 매물이 이게 최선인가 스스로에게 물어볼 것

4) 물건 고를 때 조건 5가지

가격이 싼지 확인, 상태가 좋은지 확인, 투자금 확인(전세 얼마에 맞출 수 있는지), 세입자&주인 조건이 좋은지 확인, 감당 가능한지 확인(역전세 리스크 대비)

(3) 마지막으로 반드시 체크해야 할 투자 기준

1) 저평가 : 지역간 상대적 저평가, 지역내 상대적 저평가 (전고점 대비 –20%)

2) 환금성 : 수도권 300세대 (지방 500세대) 이상, 저층, 탑층 제외

3) 수익성 : 충분한 수익 낼 수 있는지 입지 가치 판단

4) 원금 보존 : 지역별 적정 전세율 (서울 60%, 경기도 70%, 지방 80%), 적정 투자금

5) 리스크 관리 : 잔금 준비, 역전세(유동성 10%)