실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 13조 초록파파]

1차시

아파트의 가치를 아는 것이 중요하다. 그 이유는 보유와 매도를 잘하기 위해서이다. 투자기준만 알아도 매수는 가능하지만 보유와 매도를 잘하기 위해서는 아파트의 가치를 알아야 한다. 그래야 가격이 변동할 때 흔들리지 않을 수 있다. 아파트의 가치를 알기 위해서는 임장을 하고 임장보고서를 작성해야만 한다.

비교 평가를 통해 보유와 매도 판단을 쉽게 할 수 있다.

비교 평가는 아는 지역이 많으면 잘하게 되어있다. 아는 지역을 늘려나가자.

한달에 한 개의 지역씩 늘려나가자.

2차시

가격의 변화에 집중하지 말고 가격에 집중하자. 가격이 쌀 때 사고 비쌀 때 팔자.

투자는 아는 지역에서만 한다. 가치 있는 물건을 싸게 사서 장작이 타오를 때까지 기다리자.

투자는 똑똑하지 않아도 된다. 누적이고 축적이다. 누적되고 축적되면 투자가 재밌어진다.

단지의 가치를 비교하고 우선 순위를 매기자. 더 좋고 덜 좋은지 판단하자.

가격이 싼지 비싼지 판단하려면 아는 지역이 많아야 한다.

같은 가격이라면 어느 지역과 어느 단지를 선택할지 판단하는 능력을 기르자.

투자 확신이 들지 않는 이유는 이 단지 하나만 보고 있기 때문이다.

아는 지역과 단지를 늘려갈수록 스스로 투자 판단을 할 수 있는 능력을 가질 수 있다.

앞마당이 많을수록 최선의 선택을 할 수 있다.

* 투자 결정 프로세스

1. 이 단지가 투자할 가치가 있는가?
2. 이 가격과 이 투자금으로 투자할 수 있는 단지에 또 어떤 것이 있는가?
3. 내가 할 수 있는 투자인가? (매매가, 투자금이 감당 되는가)

투자 = 저평가 + 투자금 + 리스크

3박자가 고루 갖춰줘야 투자가 된다. 저평가에 너무 매몰되지 말자. 아무리 저평가 아파트라도 투자금이 내가 감당할 수준을 벗어난다면 투자할 수 없다.

가치 : 직장, 교통, 환경, 학군 조사 후 어느 단지에 수요가 더 많을지 고르면 됨. (우선 순위를 정하는 게임, 같은 가격이면 어느 단지를 선택할까?)

3차시

임장은 새로 조사하러 가는 것이 아니라 사전조사 했던 것이 실제 맞는지 확인하러 간다.

현재가 아닌 미래에 살기(팔기) 좋은 곳을 선택해야 한다.

신축도 시간이 지나면 구축이 된다.

수도권 외곽 신축 < 수도권 구축

4차시

분위기 임장 : 아파트가 있는 주변 상권을 보는 것, 집에서 할 수 있는 것과 임장가서 할 것을 구분하자.

생활권(법정동) 기준으로 나눠서 분위기 파악 후 우선순위 매길 것 : 분위기가 반전 되는 곳을 구분 짓기

1. 지리 익히기
2. 사람과 분위기로 지역(생활권) 구분 짓기
3. 어느 곳이 더 좋고 어느 곳이 덜 좋은지 파악하기(투자 우선순위)

 * 분위기 임장 시 파악해야 할 것들

1. 직장 : 업무 지구의 규모 확인
2. 교통 : 출퇴근 환경(혼잡도) 확인
3. 학군 : 학군지로서 수요가 있으려면 건물 전체가 학원이어야 한다.
4. 환경 : 유해시설 유무, 상권 종류 파악(병원,학원가,대형마트,유기농마트,명품샵), 아파트가 모여있는지 확인(택지), 신도시 느낌, 지형(언덕인지 평지인지), 사람 연령대(젊은부부, 10대미만 자녀)

구축 아파트 중 최근 전고점이 과거 전고점을 뚫지 못하는 아파트에 투자하면 안된다.

5차시

선호하는 동네(생활권 우선순위 평균 이상 동네)의 선호하는 단지 2~3개 정도 본다.

시간 없을 경우 랜드마크 단지 2~3개라도 보고오자.

단지 1개당 10~15분 정도 머물며 임장 내용을 단지 나가기 전까지 카카오톡 음성 텍스트 변환으로 정리하자

300세대 이상 단지만 보자.

지역 랜드마크 확인 : 아실 최고가 확인(전고점이 높은 단지일수록 가치있는 확률 높다. 21년 1월 이후로 대부분 전고점 형성됨, 기간을 21년 1월 1일 이후로 설정할 것)

잘 안되더라도 상처받지 말고 포기하지 말고 임장지를 계속 늘려나가자 누적(축적)이 중요하다. 하다 보면 잘되게 되어 있다. 처음부터 잘 할 수는 없다.

단지 우선순위 정하기

1. 단지 외부 : 지하철역, 버스정류장, 초등학교에서 단지까지 걸어가는 과정의 스트레스, 안정성, 쾌적함
2. 단지 내부 : 동간거리, 관리상태, 조경, 단지 자재, 지하주차장 연결
3. 대형 평수가 있을 경우 동간 거리가 넓어 좋다.
4. 아파트가 밀집되어 있는 곳이 좋다.(택지)

6차시

매물임장 우선순위

1. 전고점(21년 1월 이후) 대비 하락률 20% 이상
2. 전세가율 60% 이상
3. 가치가 높은 단지부터(입지, 연식)

공실 매물은 보지 말자.

복비는 절대 깎지 말자.

언제 이사가는지 점유자에게 꼭 물어볼 것 (세를 맞춰야 하므로 잔금기간 확보가 중요)