실전 투자를 위한 프로세스 익히기 [65기 13조 초록파파 2주차 강의 후기]

수평적 비교평가는 가치는 비슷한데 가격이 다른 지역을 비교하는 것이다.

결국 싼 지역이 저평가가 되어 있다는 의미이다.

같은 급지 비교 평가시 연식과 평수는 맞추어서 비교해보자.

수도권에서 급지를 나누는 첫번째 기준은 바로 강남 접근성이다.

강남과 얼마나 인접해있느냐 그리고 강남에 얼마나 빨리 갈 수 있느냐가 관건이다.

지방은 지역의 사는 사람이 몇 명이냐가 지역의 가치를 나타낸다.

지방은 공급량에 따라서 매매가의 영향을 많이 받는다. 공급량이 많으면 전세가가 낮아지고 따라서 매매가도 떨어진다.

수도권은 공급량에 따라서 전세가는 움직일 수 있지만 매매가는 아니다. 매매가는 공급량 말고도 다양한 많은 요소에의해 결정된다.(심리, 금리, 규제, 경기 등)

수직적 비교평가는 가격은 비슷한데 가치가 다른 지역을 비교하는 것이다.

당연히 가치가 높은 지역을 선택해야 한다.

땅의 가치를 파악하는게 중요하다. 대체할 수 없는 입지 독점성이 있다면 땅의 가치가 있는 지역이다.

광역시는 학군이 중요하다. 1등 학군지를 찾자.

전세가율 70%이상이면서 평당가 높은 아파트를 찾자.

수도권 : 직장,교통>학군>환경 / 입지>연식 : 강남에 빨리가거나 혹은 강남에 가깝거나

광역시 : 학군>환경 / 입지>연식 : 대체 불가능한 1등 학군지

중소도시 : 환경>학군 / 연식>입지 : 학군보다는 단순히 학교까지의 거리(초품아), 신축 아파트들이 얼마나 몰려 있고 규모가 얼마나 크냐(규모 클수록 상권 발달)

수도권에서 지역간 비교시는 강남 접근성이 가장 중요하지만 지역내 비교시에는 교통도 중요하지만 큰 차이가 없으므로 지역 안에서 우선적으로 선호하는 요소(학군, 환경)도 고려할 것

실제 투자 순서(사례)

1. 분위기 임장(생활권 구분) : 선호 생활권 파악
2. 입지 분석 : 지역내 선호 입지요소 파악(직장, 교통, 학군, 환경, 공급 등급 매기기)
3. 시세 조사(순위 매기기), 시세 조사를 통해 지역 내 선호 입지 요소 파악
4. 단지 임장 (투자 가능 단지 위주로 집중)
5. 단지 선정 : 저평가(매매가가 가치대비 싼가), 투자금(전세가율 : 서울 60이상, 경기 70이상, 지방 80이상, 매전갭 확인), 리스크(잔금 가능 : 매매가 30%, 2년 후 역전세 대응-공급물량 확인)
6. 물건 선정 : 가치 순위, 가격 순위, 투자금 순위 매긴 후 소거법에 의해 소거할 것

협상 할 때는 시장의 분위기(매도자 매수자 중 누구에게 더 유리한 상황인가), 물건 상황(매도 이유는 무엇이고 매도자가 원하는 것 또는 매도자가 어려움을 겪는 것은 무엇인가, 내가 주거나 얻을 수 있는 것은 무엇인가), 내 상황(최대 가용자금, 전세 셋팅 능력, 여러개의 협상 물건)을 확인해야 한다.

전세 셋팅 순서

1. 전세가, 수리범위 결정 : 경쟁 전세 매물 체크할 것
2. 세입자 양해 구하기
3. 부동산에 기한 정해주기 : 골든타임은 잔금 2개월 전이다.
4. 전세 홍보
5. 내 물건 경쟁력 파악
6. 기간별 대응 : 플랜A, 플랜B 준비

인테리어 : 24평 기준 샷시 미포함 올수리 1500, 샷시 포함 올수리 2500 (샷시 1000, 화장실 300, 싱크대 200,도배 100, 장판 100, 조명 100, 전체 필름 교체 250 등)

공사 범위 결정 시 경쟁 전세 매물 확인하고 나의 매물 상태도 확인해야 한다.

인테리어를 투자에 적용하는 방법

1. 매물 임장시에는 실투자금 계산에 활용한다.(수리 여부에 따른 수리 비용 책정)

2. 1등 뽑기에서는 더 좋은 투자로 이어진다.(수리 여부에 따른 적정 가격 차이 파악 : 올수리가 된 집의 매매가가 기본 집의 매매가에서 수리비를 합친 금액보다 작을 경우 투자할 만한 가치가 있다.)

3. 매물 협상시 파손된 부분을 가지고 가격 네고가 가능하다.

4. 인테리어를 진행 했을 경우 결과물이 좋다면 앞으로 전세 셋팅이나 매도 시 유리하다.

강남 접근성이 뛰어나고 장기 보유할 만한 가치가 있는 집이라면 매수하고 전세 놓기 전에 올수리 추천.

90년대 식이면 샷시 추천, 2000년대 이후 식이면 샷시 빼고 나머지 올수리 추천.

2010년대 이후 식이면 부분만 수리할 것을 추천.