25년 1월 22일 강의 복습

1월 22일 복습 1,2번째 강의

1강수업 
-너나위 서울 분당/ 좋은것은 최대한 보유하고, 안팔아도된다
-가격의 영향을 주는 변수를 보지말아라 (금리/공급/정치상황) 집값만 봐라
Ex) 목동아파트 17억 > 16억 집값 하락하면, 5000깍아서 싸게 사라.
-단기적인 조정은 올수 있다. 바닥잡는 집은 없다. 5년, 10년보고 가장 좋은 아파트를 사는것이다.
-영끌하지 말고 무리하지말아야 하는 이유 : 조정받을때 버틸수 있는 힘이 있어야한다.

-서울이 고점보다 떨어질 경우, 좋은입지 > 신축 순으로 봐야한다.
-돈주고 살수 있는 것 
-집은 필수재와 투자재의 교집합이다. 
필수재(옷) / 투자재 (무조건 내가 산것보다 비싸게 파는 것)
PIR : 시장 결정은 “매수자”가 결정한다. 3분위 소득 대비 그래프로 확인필요
매수자가 객관화가 된다면, 집값을 결과로 봐야한다.

25년 1월 기준 : 
매매고민하는사람들이 전세를 선택한다. 그리고 전세값이 계속 올라갈것이다. 
코로나 이후 집값이 많이 떨어졌다.

2014년~2018년 PIR 10/ 
2024년 12월기준 서울 아파트 KB 기준, 평균 현재 PIR 10, 54% 전세가율 
 서울 평균 이상 : 강남은비싸다
 서울 평균이하 :강서구, 노원구, 영등포 아래 (싸다고말할수있다)

지금 분위기, 25년 26년 전세가격은 오를것이다. 60% 정도로 올라가고 있으면, 전환 비용이 줄어들면, 전세값이 높아지면 매매도 높아진다.

<내집마련의 기준> 
 전고점 90% 이상회복한 단지 : 로얄층 로얄동 기준 이전 실거래가 보다 낮으면된다. (21년 추석)
특징 : 좋은 단지, 이름만 말하면 아는단지, 
좋은아파트는 사람들이 좋아하는 아파트는 가격 조정 와도, 빠르게 회복한다.
박스권 사람들의 심리 : 전고점이면, 받아들이기 어려움 > 이후 천천히 1년,2년 받아들이기 시작함 > 이전보다 비싸게 사지말아라.
매수하고싶은 아파트를 실거래보다 낮게 사라.  

 전고점 90% 이상회복안된 단지 : 고점대비 -15%~20%로 떨어진 가격 내집마련 /17억 , 14억에서 1억 깍고, 마진 확보하는것이 가장 중요함. 2021년 가격

* 전고점 90% 미만인 단지 : 2020년 가격이므로 매수할때 걱정하지 않아도된다. 추가 단기 조정에 마진을 확보하는것이 가장중요하다.

잘 견디리면 ,무리하지말고, 공인된 아파트 사야한다.