나는 임장보고서만 잘쓰는 사람이 아닌 투자를 하고, 잘 하는 사람이 되자. 뚜벅뚜벅 한걸음씩 나아가자! [실준반 64기 저평가 아파트 4서 등기 7조 싱폴맘]

 진심의 마음을 담아 열강을 해주신 자모님 감사드립니다~!

7시간 가까운 강의라는게 느껴지지 않게 집중해서 잘 들은 강의였습니다. 실전에 임해 임보를 쓰고, 투자를 해갈때 많이 활용할 수 있는 팁들과 자료들을 공유해주시고, 또 하나하나의 부분들을 자세히 설명해주신 것 너무 좋았습니다. 

마지막의 투자자의 자세와 독감임투의 중요성을 설명하시며, 본인의 힘들었던 부분들을 진솔하게 이야기하신 부분들에 많은 공감을 하였어요. 저도 두아들들을 키우는 워킹맘으로써, 저혼자만 저를 위해 응원하고 있는 투자공부를 생각하며, 자모님 음식쓰레기가 거실에 터졌을때 막 울었다는 것에 깊게 공감하였어요. 

저도 Grit이라는 책을 정말 좋아합니다. 그곳에 나온 구절 공유해주셔서 감사하구요. 저의 강의 후강은 그 말로 먼저 시작할까 합니다. 

“Grit이란 한번에 한 걸음씩 계속 나아가는 것이다. 흥미롭고 목적이 뚜렷한 목표를 굳건히 지키는 것이다. 매일, 몇주씩, 몇해씩 도전적으로 연습하는 것이다. 일곱번 넘어지면 여덟번 일어나는 것이다” 

먼저 투자 초보자로서 실력을 쌓을수 있는법에 대해 공유해주신 부분이 좋았어요. 

자모님의 경험을 얘기하시며 첫 1년간은 6개의 앞마당 만드는것도 힘들었지만, 그후 20년부터 25년까지는 60개이상의 앞마당을 만들었다는 인상깊은 말을 하셨어요. 그 1년동안 뚜벅뚜벅 몇번씩 넘어지면서도 일어나셔서 계속해서 실력을 쌓을 수 있는 것들을 행동으로 옮기신 모습들이 생각났습니다. 

거기에 나의 모습도 비춰봤어요. 지금은 임보 슬라이드 하나 만드는데도 시간이 많이 걸리는 나. 분위기임장을 조원님들과 하며 저녁에 사실 다리가 너무 무거워져 가장 뒤로 처져서 걸으며, 내가 정말 할수 있을까라는 생각이 들었던, 그런데 신촌의 저녁은 정말 바쁘게 보였던게 생각이 났어요. 밤에 강의들으면서 과제하면서 어느새 시간은 자정을 훌쩍넘고 , 가끔 저희 아들을 봐주러 오시는 엄마의 늙어가는 딸에게 하시는 잔소리, 부동산공부를 왜 하냐, 건강을 챙겨라는 말들이 항상 좋게만은 들리지 않았죠. 

자모님이 초보 투자자에게 말해주었던것은 ‘과정에 있으니 만들어 나가시면 된다’ 실력을 쌓을수 있는 핵심요소를 알고 행동으로 옮기는 것, 틀이 중요한게 아니라, 완성해가고 분석해가고 나의 생각을 짚어넣는것, 이것이 중요하다라는 말. ‘완벽주의는 투자에 도움이 되지 않습니다.’ 벽은 마음의 벽일뿐 실체가 없습니다. 여러분이 깨부시면 됩니다 라는 말씀. 제노트에 정말 열심히 적었네요. ^^

사실 저는 일을 할때 완벽주의의 성향이 있어, 뭐든 할때 잘하고 완벽하게 끝내야한다라는 강박(?)관념이 있어요. 그래서 열반기초나 내마중의 강의때의 과제를 잘해서 내야겠다는 생각에 다 마무리를 못지었는데, 이번 실준에서는 ‘완료주의’로 가자라고 정말 힘내서 끝까지 화이팅을 하려고 합니다. 내자신에게 보내는 화이팅에 더해서, 자모님의 말들은 많은 힘이 되었습니다. (감사합니다~!)

마지막으로 투자는 결국에 '하는것이 중요하지만 그 좌정에 분석을 통한 자기 확신이 없다면 그것이 투기입니다. 될때까지 할 것이므로 반드시 된다는 마음 그것이 모든것을 만들었다라는 ending 여운이 많이 남네요. 

그래서 저는 7시간여 가르쳐주신 아래의 팁들과 가이드들은 제 투자공부와 실천에 쓰려합니다!

• 사전조사는 지역의 가치및 가격을 파악하는 것으로 하자. 지도를 적극적으로 활용하되, 무한정의 페이지들은 만들지 말자. 위성지도를 띄어 위치부터 확인하며 재가 분석하는 지역 주변의 인접지역을 보자. 그리고 그곳에 업부지구도 찍어보자. 지역의 구조를 파악해서 주변의 빈땅 (입지독점성)이나 산이 있는지 확인하자 (생활권이 분리될수있으니까) 지적편집도로 상권, 업무지구를 파악 ==> 요약하면 지도를 보면서 지역의 전체적인 구조를 파악한다
• 인구조사는 인구가 증가하는 지역은 잘 파악해둔다 (이거 말씀하실때, 저의 서대문구임보 인구파악할때 이거첫장에 넣었거든요, 유일하게 인구증가하는 남가좌/북가좌동 하이라이트한거, 뿌듯했습니다^^) ==> 왜냐하면, 수요증가가 많아지게 된다는것은 굉장히 의미가 있다. 사람들이 많이 산다는 것은 이유가 있다. 여기서 중요하게 물어봐야할것은 ‘앞으로 10년동안 어떤 단지가 수요가 유지되면서 더 수요를 끌어들일까?’  연령별 인구는 0-5세와 30-40세 같이 따라다닌다. 0-5세+30-40세는 환경수요가 높을거고 10세+40-50세는 학군수요가  높을꺼다, 경제력도 있고. 이런인구비율이 어디에 모여사는지 보자.
• 인구이동도 보자. 어디까지 이동가능한지. 왜 하는지
• 행정동 vs 법정동 ==> 간단하게 법정동만 신경쓰면된다. 참고: 네이버지도는 법정동 기준
• 도시기본계획은 생활권 발전방향을 확인할수 있다. 수도권에서는 내가 투자하려는 땅에 교통호재가 있으면 좋은것 (하지만 정말 실행되는지는 확인해봐야함) 지방은 직장 주거지구 개발이 있으면 좋은것
• 소득주순은 질을 보는 것이다 - 소득이 높은 사람들의 비율이 높다는 건 구매력을 가진 비율이 많다는 것. 언제든, 집 매매할 수 있는 수요가 많은것. 이런비율로 봐라. ‘저소득 비율 높은 순서’ ‘중산층 비율 높은순서’ ‘고소득 비율 높은순서’
• 입지분석: 직장 ==> 양과 질을 같이봐야 한다.
• 입지분석: 교통 ==> 사람들의 삶을 결정짓는것. 직장으로 얼마나 더 빨리 도착할 수 있는가.
• 입지분석: 학군 ==> 학군이 좋은 지역은 전세가 잘나간다. 지방은 특히 학군으로 인한 수요가 더 세다. “지역내 사람들이 학군지로 선호하는 동네가 어디인가?” 내지는 “학군을 이유로 이지역의 아파트로 넘어오는가?” 라는 질문을 던져보자
• 입지분석: 환경 ==> 편의시설 (백화점, 마트, 병원, 도서관등) 있는가? 외부수요를 이끌만한 상권 (양+질) 확인한다
• 입지분석: 공급 ==> 정말 중요하다. 자세히보자. 투자의 기준으로 보면 공급은 전세가에 직접적인 영향을 미치기 때문에 자세히봐야 한다. 현재로부터 3년기준을 본다. 적정수요량은 인구 곱하기 0.5 “3년간 공급량이 적정수요를 넘어서는가?” “역전세 날 가능성이 있는가?” “어느동네에 어떤 새아파트가 어떤규모로 들어오는가?” 라는 질문을 던져보자
• 정리하면 입지분석은 ‘수요’를 파악하는것. 모든것은 ‘수요’로 시작해서 ‘수요’로 끝난다
• 지역내에 대한 가치가 평가가 안되면 지역간 비교평가 시도도 하지 말아라
• 시세분석: 시세는 반복하여 보는것이 중요하다. 하지만 가치를 먼저보고 그 다음 가격을 붙이는 행위를 하자. 시세분석은 싼지 안산지 감을 잡는것이다. 오를지 안오를지는 보는게 아니라 현재 가격이 싼지 비싼지를 확인하는것. 현재 가격이 가치 (입지)대비 저평가인지 확인하는것.
• 시세지도가 투자에 직결된다. 시세지도를 그린후 가격을 그룹핑하는 연습도 해보자 (예시: 5억대, 6억대, 8억대등등)
• 시세지도 → 그룹핑 → 랜드마크 아파트 등의 우선순위로 해보자.
• 단지분석후 단지 순서 매기기. 아실에서 가격비교평가먼저 하지 말고, 매물임장하고 구조, 대단지, 브랜드, 연식의 선호도까지 파악해서 가치평가 여부를 하고 그후에 가격비교평가를 해봐라.
• 저평가 여부가 가장 중요하다. 다른데 앞마당이 없을때는 지역내에서 비교평가. 앞마당이 있을대에는 지역간 비교평가
• 현재시장에서 전세가율보다 더 중요한것은 '저평가' 여부
• 매물임장때 - 3-4개사이 매물을 한단지에서 본다. 단지내 1등뽑고, 동별1등뽑고, 지역대 1등뽑는다. 내가 가지고 있는 투자금으로 리스크 대비할 수 있는 제일 좋은, 더 좋은 투자를 할수 있다.
• 저.환.수.원.리에 맞는지 다시한번 최종적으로 확인한다.
• 현장에서 선호도가 좋은 것부터 조건 조율을 해본다. 안해보면 아무것도 얻어지지 않기 때문이다.
• 단지를 계속 시세트레킹하며 더 좋은조건의 물건이 나오는지 지켜본다. 그리고 다른 지역의 비교평가를 해본다.

1. 1등뽑기에 너무 꽂히지 말아라. 초보자로 첫투자가 시장의 평균수익률을 냈다면 진짜잘한것이다. 

2. 1) 가치지역에 대한 정리 2) 가격에 대한 정리 3) 생활권 우선순위정리 4) 투자물건에 대한 정리