[실전준비반 64기 6개월안에 앞마당 6개 정복하조🫡 한강s] 하나부터 열까지 임보 완성법

안녕하세요!

여유롭고 긍정적인 투자자 한강입니다.

3주차 자음과모음 멘토님의 강의는 투자의 초석이 되는 임장 보고서를 어떻게 쓰고, 해석하는지에 대해서 배울 수 있었습니다.

임장보고서 10개를 쓰기까지, 많은 고민과 어려움이 있었습니다 ㅎㅎ

처음(1~5)에는 템플릿을 잘 활용해서 쓰기 위해서 샤샤튜터님의 템플릿을 꼼꼼히 채우면서 그 속에 담긴 의미보다는 해보는데 의의를 뒀던거 같습니다.

그 다음 단계(6~10개)는 정말 잘 쓴 임보를 최대한 따라서 써보려고 노력했고, 이 때가 가장 쓰기 곤란한 순간들이 많았습니다. 

자료를 가공해 보는게 처음 하는 것이라 인구 도표 하나 그리는 것도 반나절이 걸렸습니다. ㅎㅎ

그 이후(11개 이상)에 어느정도 임보가 익숙해지고 틀도 잡혀서 단지분석에 치중해보기도 하고, 결론 파트에 더 힘을 줘 보기도 하면서 계속해서 앞마당 하나에 하나의 임보를 완성해가고 있습니다.

현재는 틀이 완성된 이후에 임보도 정체되어 있는 느낌이어서 투자와 바로 연결되는 사고과정을 담고 싶다는 생각을 가지고 있고, 아직 미완성 임보이지만 최대한 이번 임보에 투자와 연결하기 위한 생각을 담아보려고 합니다.

이렇게 임보를 써온 과정을 복기해 본 이유는 내가 지금 투자자로서 임보를 의미있게 쓰고 있는지를 판단해보고 투자와 연결하기 위해서 지금 필요한 것을 판단해보고 싶어서 입니다.

이번 자모님 강의에서 각 파트별 중요사항들을 확인했고, 그것을 잘 적용해 보겠습니다.

• 인구
  • 수도권 = 종사자수와 소득(구매력)이 중요
  • 지방 = 종사자 수보다는 학군과 환경이 중요(중소도시 택지가 생기면 인구가 옮겨 간다)
  • 하지만 수성구 사람들이 칠곡에 새아파트가 생긴다고 옮겨 가진 않는다(소득 수준이 다름)
• 직장
  • 종사자수를 보고 일자리 수요를 끌어 들일 수 있는 지 판단한다.
  • 더불어 소득을 보고, 그 지역에서 어느정도 가격까지 아파트 가격을 받아 들일 수 있는지 생각해 볼 수 있다.
• 교통
  • 수도권은 얼마나 3대 업무지구로 빨리 접근이 가능하냐가 가장 중요하다.(특히 강남 접근성이 우선)
  • 미래 교통 호재들은 지금 당장 가격에 영향을 미치지 않지만 상승장에서 힘을 발휘해서 가격을 밀어올린다. 하지만 호재 중 현재 얼마나 진행(착공 부터 의미있다)되었는지가 중요하고, 또 어느 노선을 지나고 내가 투자하려는 곳보다 더 좋은 곳(업무지구와 가까운 곳)을 지나는 노선이라면 더 좋은 곳이 우선 투자 고려 대상이 되어야 한다.
• 학군
  • 내가 사는 곳에 가까운 학교가 있는지가 너무 중요해 졌다.(한 번 자리 잡으면 이사가기 싫어 한다)
  • 거기다가 학군지를 선호보다 내 아이들이 갈 수 있는 초등학교, 중학교가 주변에 있는지가 더 중요해 졌다(부모들이 나를 희생하면서 학군지로 가기 보다는 내가 사는 곳 주변 좋은 학교로 보내고 싶어한다.)
  • 초등학교 학급당 학생수를 볼 때, 단순히 숫자만 보는 게 아니라 안현초(광명 이편한이 들어오면서 좋아진 곳), 광덕초(재개발이 되면서 인구수가 사라져서 그런 것) 이런식으로 구체적으로 바라봐야 한다.
• 환경
  • 상권의 밤-낮을 같이보고, 백화점이 있다면 그 지역의 구매력을 판단해 봐야 한다.
  • 상권의 종류가 아이들옷을 팔고, 영어유치원이 있는 곳인지 요양원, 등산복, 보청기를 파는 곳이 있는 곳인지 잘 보고 그 지역에 사는 사람들을 예상할 수 있다.
  • 빌리에 있는 상가, 1기 신도시 상가, 신도시 상가 등을 바라보면서 어떤 것이 수요를 끌어들이는 지 판단한다. 단, 깨끗한 신도시 상권이 좋더라도 그 지역 아파트가 비싸다면 투자 후순위이다.
• 공급
  • 공급량은 지역외 공급보다 지역내 공급량의 변화를 보는 게 더 중요
  • 공급이 투자와 연결되는 지점은 3년 공급량이 수요를 넘어서는지, 어느 동네에 새아파트가 들어오는지, 새아파트가 들어왔을 때 수요를 끌어 당기는 곳인지가 중요하다.

이렇게 입지 분석이 완료되고 나면, 각 입지분석 요소들을 한 장에 모아서 입지별 한 줄 평을 남긴다. 이 평가를 위해서 입지 분석을 꼼꼼하게 하는 것

• 시세분석
  • 투자에서 하나만 남긴다면 시세분석을 해야 한다. 이게 바로 투자와 직결되는 요소이다.
  • 시세 지도를 그려서 시세를 하나하나 지도위에 올리면서 가격의 감을 익힌다. 그게 핵심이다.
  • 시세를 볼 때, 오르고 안오르고가 중요한 게 아니다. 지금 내가 보고 있는 단지가 싼지 안 싼지가 중요하다.
  • 수성구를 분석할 때, 중구, 달서구, 북구까지 다 시세지도를 그렸다고 자모님이 말씀하셨는데 그 이유는 그게 투자에 도움이 된다는 것을 알기 때문에 욕심을 낸 것이라고 했다.
  • 추가로 더 해본다면 랜드마크 시세 분석을 통해 현재 그 지역이 비싼지 싼지를 파악해 본다.
  • 그리고, 동별 시세그룹핑을 해보면 어떤 동에 어떤 아파트가 싼 것인지 직관적으로 알 수 있다.