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안녕하세요,
성장하고 나누며 행복한 투자자가 되고 싶은 로레니입니다.
월부학교 2강은 프메퍼 튜터님께서
'투자로 연결짓는 임보 결론 작성법'
이라는 주제로 강의해주셨습니다.
지투실전반에서 프메퍼 튜터님께 배우면서
임보를 개인적으로 발전시키는데 정말 많은 도움을 받았었기 때문에
이번 강의도 정말정말 기대가 되었었는데요.
역시나 튜터님께서 기대를 뛰어넘는 알찬 내용들을 나누어 주셨습니다.
월부학교 학생들, 임보 정말 열심히 쓰죠..
저도 나름대로는 임보를 열심히 쓰고 있다고 생각했는데요.
튜터님 강의를 들으면서
'나는 정말로 투자로 연결짓는 임보를 써왔나??'
'매월 임장보고서 앞쪽에 '뾰족하고 선명한' 앞마당을 만들겠다고 선언했지만
정말로 앞마당의 가치와 가격을 뾰족하게 정리하고
투자 인사이트를 얻고 스스로 확신을 가지고 투자를 할 수 있는
임장보고서를 써왔나???'
라는 생각을 계속 자문하면서
아직도 '과제'처럼 임보를 써왔던 것은 아닌지
반성하고 되돌아볼 수 있었습니다.
임보를 통해 공부나 과제가 아니라 '투자'라는 결과를 만들어내야 한다는 것.
잘쓴 임보란
많은 시도를 통해
내 실력을 쌓고
나에게 맞는 투자를 할 수 있게 하는 임장보고서다.
"한 우물부터 깊게 파야 다른 우물과도 연결됩니다"
이 말씀도 정말 깊은 공감이 되었는데요.
하나의 앞마당을 정말 뾰족하고 선명하게 분석해 놓아야 제대로 비교평가를 할 수 있고
이 앞마당들이 쌓여서 나의 실력으로 연결된다는 말씀이 깊게 와닿았습니다.
투자로 연결짓는 임보 쓰기
첫번째 단계, 앞마당 정리
튜터님께서는 하나의 임장지를
아래와 같은 흐름으로 분석해나가신다고 알려주셨는데요.
시장 흐름 파악 (랜드마크/공급/과거시점 분석)
→ 단지 가치 파악 (상승률 분석)
→ 현재 적용 (공통점을 정리하고 현재 가장 높은 수익률을 줄 수 있는 단지는 어떤 것인지?)
먼저 랜드마크 단지의 매매, 전세흐름을 보고
과거 시기별 기사를 찾아보면서 당시 시장의 흐름을 파악한 후,
공급 상황과 단지의 가격 흐름을 확인하고
과거 시점의 주요 시기마다 어떤 단지들이 가장 좋은 투자를 할 수 있었는지
살펴봐야한다고 말씀해 주셨습니다.
그리고 가격 흐름이 현재는 어디까지 왔는지, 과거의 어느 시점이랑 비슷한지를 뽑아내고,
상승률 별 단지들의 공통점은 무엇이었는지,
그리고 현재 해당하는 단지들은 무엇인지?!
단지 레벨까지 분석해오는 과정을 통해 상승률 상중하 단지의 특징을 알고
현재 어떤 투자에 집중해야 하는지 알려주셨습니다.
앞마당 정리를 하는 것은 진짜 지금 투자할 수 있는 지역을 찾고
그 중에 가장 저평가 되어있는 단지는 어디인지
지금 투자를 적극 고려할 것인지, 검토할 것인지, 보류할 것인지까지
공들여 만들어 놓은 앞마당을 복습하면서 한달에 한번씩 숙성 시키는 것이 중요하다는
이제까지 앞마당 1페이지를 작성하면서도 기계적으로 과제처럼
넣으라고 하니까 넣는 느낌으로 ㅠ.ㅠ
막판에 시간에 쫓겨 꾸역꾸역 넣었었는데
정말 투자로 연결되는 앞마당 정리를 해보도록 하겠습니다.
두번째 단계. 내 상황 정리 (나에게 딱 맞는 투자후보 찾기)
1등 뽑기를 아무리 잘해도
나에게 맞는 투자물건이 아니라면???
그건 공부일 뿐, 진짜 실전 투자로 연결이 안되는 임보이기 때문에
결국 어떤 지역에 내가 내 돈을 얼마나 넣어서 얼마를 벌 수 있는지를 알려면
'매물' 단위로 후보가 나와야 된다고 말씀해주셨습니다.
앞서 앞마당 한줄 정리를 통해 주목할 단지와 투자검토 여부가 정해졌기 때문에
이제는 나의 상황 - 내 포트폴리오 / 종잣돈 / 앞마당 메타인지를 통해
최선의 투자를 실행하는 것이 필요하다.
현재 상황별로 고려해볼 수 있는 상황별 튜터님의 Tip까지 알려주셔서
어떤 식으로 이 단계에서 투자후보를 찾아야 할지 알 수 있었습니다.
튜터님께서 말씀해주신 것처럼
월부학교 학생들은 투자를 너무 열심히 해서 돈이 없는 경우가 많은데
이 때가 정말 재미없고 마음이 어렵지만
투자를 당장 못하는 상황이라고 하더라도
또는 12% 취득세를 내고 해야하는 단지들이 마음에 들지 않아 어렵더라도
이 시간을 어떻게 보내느냐에 따라 앞으로가 달라질 수 있다고 말씀해 주셨는데요.
튜터님께서도 똑같은 감정과 시기를 겪으셨을 때
자모 멘토님께서 이럴 때 남들보다 더 열심히 찾고 더 가성비 있는 투자 물건들을 찾으면서
이런 힘듦이 다 실력이 돼서 돌아올 것이라고 충분히 할 수 있다는 말씀을 해주셨다고 합니다.
"투자자는 마음이 힘들고 괴롭더라도 할 수 있는 투자를 한다."
튜터님께서 다주택자 투자를 고려하면서
'대출'을 쓸 수 있는 상황에 대한 설명도 해주셨는데요.
요즘 이런 고민을 하시는 분들이 참 많은 것 같습니다.
종잣돈이 좀 모자라는데 대출 끌어다 투자해도 될까?
전세가가 낮은데 잠깐 대출 끌어다 해도 되지 않을까?
대출은 아래 세 가지 조건이 맞는 경우에만 다주택자의 경우 고려해볼 수 있다고
명확하게 알려주셨습니다.
1) 매매가가 싸고 2) 감당가능하고 3) 단기적으로 쓰고 상환 가능할 때 (남은 만기 짦은 경우)
취득세의 벽, 다양한 어려움과 장애물들이 있어도
비전보드에 적어놓은 우리의 목표를 달성하기 위해
목적지를 향해 반드시 투자를 하겠다는 생각을 갖고
흔들리지 않고 그 방향으로 쭉 갈 수 있어야 하겠습니다.
마지막 단계. 투자 그룹핑을 통한 투자 의사결정
항상 어려운 임보 결론
앞마당 내에서 저평가 단지를 추려서 그 중에 1등을 열심히 뽑아보고,
투자금별 베스트 단지들도 열심히 뽑아보곤 했지만
정말 투자로 연결되는 행동이었는지 다시 한 번 점검해볼 수 있었는데요.
주우이 멘토님의 5분위 시세표대로
절대가 5개 단지를 비교하면서 저평가를 확인하고,
투자금 5개 단지를 비교해서 '나에게 맞는 투자'인지 확인
절대가 + 투자금을 합쳐서 보석함에 투자 후보들을 담는 과정을 자세히 설명해 주셨습니다.
여기서 정말 와닿았던 부분은
뭐가 1등인지 2등인지 여기에 집착하는데
그것보다는 이렇게 '후보'를 뽑아본다는 것 자체가 중요하다는 것이었습니다.
도시의 위상이나 앞서 상승률 분석 등을 통해 파악해본 단지의 가치, 전고점 등
여러 방법을 통해 뽑아보는 것이 중요하다는 말씀이었는데요.
현장에서 내가 어떻게 협상하고 어떤 조건의 물건을 찾아내는지에 따라
결국 1등은 달라질 수 있기 때문에
최대한 이런 후보들을 뽑는 과정 자체가 중요하다는 것.
(그리고 일단 뽑아야 튜터님도 피드백을 주실 수 있다는 점 ㅎㅎ)
이렇게 후보들을 뽑은 다음에는
"매매가를 깎을 방법은 없나?" → 협상!
"전세가를 높일 방법은 없나?" → 주전, 세안고
이 생각을 하는 것이 진짜 중요하다고 강조해 주셨습니다.
그리고 앞서 파악한 앞마당 상황과 연계해서
실제로 현장에서 물건을 만들고
투자를 실행하는 과정,
즉 결과를 내는 과정이 이어져는 것이 중요하다는 점을 알 수 있었습니다.
튜터님꼐서 실제로 임보에 쓰신다는 '투자리스크 계량화' 부분
저도 BM해서 임보에 넣고 있었는데
실제 투자를 진행하면서 이런 리스크를 하나씩 생각해보는 것이
많은 도움이 되었던 것 같습니다.
튜터님께서 실제 투자하신 경험을 바탕으로
지금까지 알려주신 프로세스를 다시 한 번 설명해 주셨는데요.
내가 뽑아놓은 단지들을 현장을 방문하고
일잘러 부사님께 얼굴도장을 찍고
매주 전임으로 확인하면서
여러 개의 낚시대를 던져놓으면
반드시 입질이 온다.
결국 현장에 답이 있다는 점.!!
항상 멘토 튜터님들께서 현장에 가라.
물건 많이 봐라. 라고 말씀해주시는데요.
정말 물건을 많이 볼수록
나에게 좋은 물건을 잡을 수 있는 기회가 올 수 있고
또 하나의 물건에 집착하는 것이 아니라 다른 대안들을 가질 수 있기 때문에
조급하지 않게 협상하고, 더 좋은 투자를 할 수 있게 되는 것 같습니다.
마지막으로 튜터님께서 해주신 말씀
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How do I do it?
못할거 같아 → 어떻게 하면 할 수 있지?
생각을 바꾸면 태도와 행동이 바뀔 수 있고,
못한다고 생각하면 정말 못하게 되지만
어떻게 해야하지? 를 생각하면 방법을 찾게 되는 것 같습니다.
그리고 학교는 그 '어떻게'를 알려주는 선배님들이 있고,
함꼐 하는 좋은 동료들이 있는 더할나위 없이 좋은 환경입니다.
월부학교는 '원팀'입니다.
나중에 아쉬워하지 말고, 지금 있을 때 동료들에게 하나라도 더 주려고 해보세요.
그랬을 때 내 꿈에 더 가까워질 수 있습니다.
프메퍼 튜터님
프메퍼 튜터님도 최근에 쏟아지는 일정들에 너무 힘드셨다는 말씀을 솔직하게 해주셨는데
튜터님들은 이 일정들을 도대체 어떻게 소화하시지
이런 생각을 하고 있었는데
아.. 튜터님들도 똑같이 힘든 과정을 겪으시면서
그렇지만 명확한 WHY 목표와 사명의식을 가지고 계시기 떄문에
그 안에서 할 수 있는 것들을 찾고
그 어려움들을 극복하고 여기까지 오신거구나 하는 생각이 들었습니다.
튜터님꼐서 우리가 비전보드에 세워놓은 결코 평범하지 않은 목표를 달성하기 위해
따라오는 힘듦은 당연한 과정이고,
그런 과정을 같이 해주는 동료, 앞에서 먼저 그 길을 가신 선배님들이 있으니
따라가면 큰 힘이 될 것이라는 말씀을 나누어 주셨습니다.
튜터님의 꿈은 순자산 50억,
그리고 10억 달성한 제자 10명을 만드는 것이라고 해주셨는데
지투 때도 말씀드렸지만 (안 믿으셨지만ㅎㅎ)
꼭 꾸준히 오래하는 투자자로 살아남아 튜터님의 꿈을 이루어드리는 제자가 되겠습니다.
이제 임보와 투자를 분리해서 과제처럼 후다닥 작성하는 임보는 그만..
튜터님의 투자로 연결짓는 임보 쓰기
다시 한번 복습하면서 하나씩 꼭 적용해나가겠습니다.!!
<BM>
★별표★ 장표들 이번달 임보부터 적용
3개월 후 강의 장표 모두 넣기 목표
너무 좋은 강의 해주신 💚프메퍼 튜터님💚 감사랑합니다.
행동하겠습니다 튜터님.!!!
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