돈버는 독서모임 - 부동산 트렌트 2025 [킵고잉헤일리]

책 제목(책 제목 + 저자) : 김경민, 김규석,이소영,이보람,이영민,정재훈 지음

읽은 날짜 : 2025. 1.25~ 2.4 

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #예측    #부동산상승    #대장단지분석

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

[내용 및 줄거리]

부동산 트렌드 2025는 전체적인 부동산 시장을 읊어주며, 2024년도의 시장은 어땟는지, 빅데이터를 통해

전국 아파트 매매시장동향과 서울 구별 동향 등 한번 쯤은 쭉 읽어보면 전체적인 맥락을 이해하는데는 도움이 될 것 같았다. 새로운 관점은, 고가 주택 밀집지역(강남,서초구)와 서민주택 밀집지역(노원,도봉,성북)을 이렇게 나누고 그들의 아파트 상승 시차를 설명하는 것이었다. 노원 도봉 성북이 서민주택이라니 ㄷ ㄷ 지방사람인 나는 서서서민 주택,..?ㅎㅎ

[본것, 느낀점]

23p. 부동산은 장기투자 관점에서 접근해야하는 자산이다. 2025년의 미래를 전망하면서 2024 상반기 패턴만을 보고 이야기할 수는 없다. 최소 1년 이상의 트렌드에 대한 분석이 필요하다.

>> 부동산을 장기투자 관점에서 접근해야한다는 말에 정말 많이 동의했다. '전망'이라는 것을 한다는 것 자체가 신뢰를 잃는 시작의 멘트였지만, 어느정도 24년을 기반으로 트렌드 분석을 한다니 궁금하긴 했음.

25p. 빌라 공급이 현재와 같이 원활하지 않은 상황이 지속되면 빌라 전세가격은 상승 방향으로 움직일 수 있다. 또한 이는 하위재 공급 부족으로 어쩔 수 없이 상위재인 아파트로의 이동을 촉진시키면서 서울시 아파트 전세가격에 상승 압력을 줄 것이다.

>> 이 모습은 20~21년 상승장 때 모습이 생각난다. 빌라랑 오피스텔마져 올랐던 그때. 오피스텔이라도 사야하나 부동산 책들을 모조리 사서  ‘아파텔은 사도 돼요’라는 문구를 찾으려고 종이를 뒤졌던 순간이 생각난다. 상승이 오면 사람심리가 무섭다. 서울수도권에 지금과 같이 지속적으로 공급이 부족하다면 부동산 매매 전세 가격의 상승은 필연적으로 맞이할 수 밖에없겠다.

45p. 고점까지 상승한 후 하락해 저점을 형성하고 다시 상승해 두 번째 고점을 형성하는 형태다. 두 번째 고점이 첫 번째 고점을 넘어서면 상승세가 지속될 가능성이 높다는 신호로 해석된다.

>>지금의 서울 고가 아파트들의 모습이다. 상대적으로 비싼게 아닌가 했는데, 이들은 상승세가 지속될 가능성이 높은 아이들이구나.

104p. 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 고가 지역과 중저가 지역의 아파트 가격이 서로 다른 양상을 보이고 있다. 2024년 1분기까지 고가 아파트 지역은 가격 하락이 멈추고 다시 상승세를 보이기 시작했다. 반면에 중저가 아파트 지역은 가격 하락이 멈춘 상태에 그쳐 회복 조짐이 보이지 않았다. 중저가 지역의 아파트 가격은 같은 기간동안 변화가 없거나 소폭 하락했다.

그러나 과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만, 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다.

>> 결국 위에서 말한데로 부동산은 장기투자 관점에서 접근해야하며, 가격이 싸고 가치가 있는 것을 산다면 반드시 제 가치를 찾아가는 가격으로 갈 것이고, 그렇기 때문에 아직 오르지 않은 단지들을 ‘원래 싼가격’이라고 치부하지말고 가치를 알고 싸다는 것을 알아야함.

116p. 전세가격 상승의 3가지 원인

첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승

둘째, 입주 물량의 부족

셋째, 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’

→ 작년에는 대출 규제 및 전세사기등의 이슈로 시장을 관망하는 분위기가 있었다. 설이 지난 지금 시점으로 보면 여전히 비슷한 흐름세다. 전세가격은 차차 소진이 되고 있지만 24년 초중만하지 못하다. 매매 전세 둘다 지지부진

하지만 금리가 풀리고 전세가 더 고갈되면 위의 흐름양상이 보여지겠지.

135p. 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1-2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타나는 것이다. 

>> 24년에도 보면 강남구가 서울시 전역보다 먼저 상승 시작이 되었고, 그 후에 성동구, 동대문구, 양천구 등의 지역으로 4월부터 상승 흐름이 시작되기 시작했다. 너무 신기하게도. 퍼지더라…. 노원구는 그 보다 늦은 6월에 상승의 시작이었다.

340p. 우리나라 금리는 2021년 3분기부터 23년 1분기까지 꾸준히 상승하고, 현재까지 유지되고 있는 상황이다. 24년 하반기에는 금리 인하의 조짐이 보이고 있다. 이는 한국은행뿐만 아니라 정치권에서도 요청하고 있는 바다. 따라서 금리 인하에 따라 향후 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우 높다

>> 야호~

[이 책을 통해 내 삶에 적용?]

사실 처음에 읽을 때는 전망하는 것 자체가 마음에 들지는 않았다. 예측한다는 것이 신뢰가 가지 않았기 때문이다. 하지만 읽을 수록 이 저자는 그동안의 흐름을 바탕으로 부동산에 대한 전체적인 맥락을 설명해주고 이해시켜주는데에 큰 역할을 해주었다. 또한 내가 23,24년 현장에서 밟아온 시간들 속에서 느꼇던 일부를 또 다시한번 느끼게 되었었고, 이 책을 통해 깊이있게 보고 해석해야한다는 것을 다시한 번 깨달았다. 어찌보면 같은 시기를 겪었고 그 시간 속에 같이 머물러 있었는데 저자가 해석한 내용들은 정말 구체적이고 내 머릿속에 흩어져있던 경험과 지식들을 한 퍼즐로 맞춰서 그려준 것 같았다. 

시세분석과 트레킹을 하면서 내 앞마당의 구별로 대장들의 가격이 어떻게 움직이는지

낱개로 보지말고 전체적인 흐름으로 같이 보자. 그리고 스토리를 항상 남겨보자. 그기억이 곧 경험이 되고 실력이 될듯