관련 강의
실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음
단순히 "좋아 보이는 곳"을 고르는 것이 아니라, 지역 내 수요, 인구 자료, 상권 등을 기반으로 한 객관적인 분석 방법을 배울 수 있었다. 특히 시세지도를 만드는 법과 이를 활용한 비교 분석은 자모님의 부동산 투자 2년 노하우를 전수받은 느낌이였다.
강의에서 배운 내용을 기반으로 동작구 임장보고서 초반 내용을 다시 작성할 예정이며, 1.30 안에 최소 10개의 단지를 비교평가하여 완수해보겠다.
꾸준하게 끝까지 해보자. 제발~
1. 핵심 요소: 지역 내 수요와 구매력 확인
- 시세지도: 평당가, 랜드마크 아파트 분석
- 상권과 유해시설: 거주 선호도 파악(304050세대의 선호 지역)
- 임장 전 사전조사: 상권 체크 후 현장 분위기와 기록
- 주요 특징 파악: 베드타운 vs 직주근접, 상권/업무지구/빈땅 확인
2. 인구자료 활용
- 인구 증가 지역: 부동산 수요 증가 가능성
- 동별 인구수/세대당 인구수: 선호도 파악
- 연령별 인구 비율: 거주민 특성 분석
- 영유아(0~9세): 환경 수요
- 10대: 학군 수요
- 30~50대: 경제활동 인구 비율이 높은 곳 → 거주 선호 지역
- 인구 이동(전입/전출): 신축 아파트와 수요 변화 확인
- 주변 지역 공급 물량 분석 → 역전세 리스크 관리
3. 도시기본계획과 교통 호재
- 교통 호재: 실현 가능성과 업무지구 접근성 확인
- GTX, 월곶-판교선 등 장기적 시세 영향
- 도시개발계획 확인: 구글 검색으로 계획 활용
- 교통 호재는 착공/준공까지 최소 5년 소요
4. 입지 분석
- 직장: 주요 업무지구 근처 신축 아파트 선호(여의도, 마곡 등)
- 교통: 업무지구 접근성 및 역세권 여부
- 학군: 전세 수요와 학업 성취도
- 환경: 백화점, 대형마트, 병원 등 편의시설
- 공급: 3년간 공급 물량 분석(전세가 리스크 관리)
5. 시세 지도와 단지 분석
- 시세 지도 작성: 지역 단지별 시세와 입지 매핑
- 시세 비교: 랜드마크 아파트와 주변 단지 가격 비교 → 가치 판단.
- 단지 분석 후 순서 정리:
- 투자 단지 순서 매기기(입지, 가격, 선호도 기준)
- -20% 이상 저평가 단지 집중 공략
6. 투자 프로세스
- 전세가율과 공급 물량을 고려한 리스크 관리
- 매물 선택 기준:
- 전고 대비 -20% 저평가 단지
- 입지와 선호도 중심으로 단지 비교
- 투자 단지 최종 선택:
- 여러 단지를 비교하고, 저환수원리 체크
- 공급 리스크를 헷지하며 최적의 투자 단지 결정
핵심 요약
- “가격 오를지 말지 베팅하지 말고, 가치 대비 저평가인지 확인.”
- 시세 지도 작성 → 지역별, 단지별 비교 → 최적 단지 선택.
- 투자 전략: 저평가 단지를 찾고 입지, 환경, 수요, 공급 요소를 고려한 가치 투자.
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