열반스쿨 기초방 4강_임장수업 후기

Part 1 임장 가기전 파악해야하는 5가지. [행동과 기록]

• *사람들이좋아하는 곳, 투자 가능한 지역만 하는것이 아니라, 상급지 (강남,송파구,용산)도 하는것이 중요

  1. 임장할 지역의 위치 주변이 어떤 지역인지 체크하기.

  2. 월부 지역 분석 보고서 / 아파트 수익률 보고서 참고

  (관심지역, 관심 아파트에 대한 보고서 참고해서 선행학습)

  -수도권 : 시작점/ 끝지점 기준점을 잡는다. (지하철)

  -내용 비교 필요 (레버러지/ 차별점이 무엇인지를 고민하고 작성한다)

  3. 가치파악 : 입지분석 (인구/직장/교통/학군/환경) - 실제로 작성, 해석하고 안목을 스스로 해보는것이 중요하다.

  4. 인구이동 /향후 공급 물량 

      (전세 재계약할때마다 체크 필요하다 매수할 아파트에 주변지역 공급물량이 들어올지 체크필요 - 방어가 필요) 

      전세 만기전 6개월 전에 체크 필요

  5. 현재 지역의 시세 및 인근 시세 확인 ( 호갱노노에서 체크)

  아파트별로 평당 단가 체크/ 24평기준으로 얼마인지도 체크 필요

실전 사례 - 사전준비가 엄청나게 중요하다.

Ex) 부천시 위치  / 백화점 S (2곳) 

송파 백화점 1층의 입점된 브랜드 에르메스 / 부천시는?

• 임장지 가기전 어플 

  (아실/ 네이버부동산/네이버지도/ 클로버노트-내가 전화한것을 듣고 녹음을 해둔다) 

  -녹음 : 시장상황 / 매매 기록이 되어서 좋다.

  -기록: 카카오톡 나와의 채팅방에 기록 [상권+아파트 묶어보내기 나의 느낌을 적어서 보내놓기]

   

• 분위기임장 [거주지상권 OR 유통상권인지 확인 필요]

• 아파트/상권 기준 & 역기준 주변 분위기

  역에서 내렸을때 나의 느낀점, 전세를 놓았을 때 임차임과 세입자가 오는 거리를 반대로 생각하기

  1. 내가 서있는 위치가 어디있는지?

  2. 상권 (빌딩/ 가게) - 부자들이 사는 동네는 부티크 (지방) 가 많다

       1:1 PT샵/ 1:1 필라테스샵/ 1:1 헤어샵

  3. 네이버 시세 매매가 보기: 매매전세 확인하기 

       아파트 주변의 상권을[머무르는 수요] 보고, 공원이 있으면 좋다고 생각 

   

  중심 상권에서 아파트가 얼마나 가깝냐 머냐를 기준을 잡고 봐야한다. 

• 이대역 [서대문구 / 마포구 ] 더블 상권
  • 사는 사람들이 거주민이라면, 어떻게 출퇴근을할까?
  • 어떻게 아이들 학교를 보낼까?

  • 어떻게 소비를 할까? 

     

가치를 정리하는 것 -  “임장” 과 “수익률보고서, 임장 보고서”  

임장을 다녀온 후 같은 가격을 비교평가 후 상승장이 얼마까지 올라왓는지 마지막에 집와서 전고점을 본다.

Part 2 매물임장하는 법

전화임장 - 지금의 시세, “현장확인”행동 가격거래 상황만 묻는다 

• 매수가격 : 7억 9천 맞나요? > 저번에 천만원 한번 깍였는데
• 전세가격 : 전세가 실거래가 00에 찍혔는데 전세는 요즘 얼마에 거래되나요?
• 매도가격 : 매도 잘 되나요? 최근에 매도된것은 얼마에 매도되었나요?

• 네이버에 전세 셋팅 상황 확인 : 

  공실인가요? 갭투자인가요? 주인이 거주하고있나요? 

  전세입자 껴있으면 언제가 만기에요? 

  [만기가 너무많이남아있는 경우, 최근 시세가 싼지 비슷한지? ]

  월세가 껴있는 물건 : 월세입자가 나간다 

   

• 매수가 : 매수가를 높여 부르는 경향 [깍이는 것 전제] - 부동산 사장님 “ 지금이 제일 싸요, 급매에요”
• 매도가 : 매도가를 낲게 부르는 경향 [급매 만들려는 전략] “이가격에는 내놓아야 거래돼요”
• 전세가 : 투자금 줄이기 위해 높게 부르는 경향 -전세가는 보수적으로 측정하는것이 나음"그거래에 전세 빠져요"

매물예약 : 

내가 전세 놓을때는 내가 더 주동적, 요구하는 바를 명확하게 이야기 해야한다. 

• 전세 광고가 안올라와서요 >> 손님이 오신대요? 내가 유리한 조건을 말해야한다. 

투자판단 거절할때, 즉답을 내리지 않는다 

• 3자 화법 - 내 가족, 확인해볼게요. 고민해볼게요. 그 상황을 종료한다.

가격이 싼 물건 위주로 질문 “ 더 볼 수 있는 집 없나요?” 

비싼물건은 안봐요.옥탑은 안봐요.

한개 단지 하루에 3~4개 정도 집보기. “예약된 물건 무엇인지 정보 보내주세요”

매물 예약 할 때 초보가 가져야 할 태도

1. 내가 초보임을 알고 전화 통화하고 매물예약 해라 > 통화한 내용 녹음한 이후에 돌아보기
2. 사장님의 태도에 상처받지 말고 내가 해야할일과 목표에 집중 > 투자자로 실력 쌓기를 목표로 하기
3. 문제를 해결하기 위해서 목표를 달성하기 위해서, CEO 마인드
4. No-SHOW 금지

부동산 방문- 집 보기

매물 예약 20분전 방문 

• 오늘 볼 아파트 몇동 몇동 몇동이에요? 지도를 보고, 동선을 알고 따라간다.
• 여기 집주인 거주하신다고 하셨죠? 세입자 거주한다고 하셨죠? [태도]

• 누수 및 하자 여부 반드시 체크  [구축: 최근 수리 된것은 좋은것이다]

  사장님, 이것 누수인가요? 공인중개사에게 반드시 물어보기 [천장 꼭 보기]

  고치셨나요? 

• 집은 반드시 보고 사는것이다.
• 거실/ 바닥/ 장판/마루/ 도배/ 조명 다 켜본다.
• 베란다 : 확장 단열 공사 했는지 여부 꼭 확인, 수납함 곰팡이, 방충망 확인, 샷시 수리 여부 하기

매수 여부 판단할때 자주 하는 실수

• 가치가 있는가? 가치가 더 좋은가?

• 저평가-환금성-원금보전-수익률-리스크대비의 투자 원칙을 지키는 투자인가?

  - 나에게 전세 셋팅이 유리한 상황인가? 

  - 리스크대비는 감당이 가능하지 않다고 생각하고 현실적으로 되지 않은것은 포기한다.

  - 당장 오를만한 것이 아니라 현재 가치가 있고 싼 매물

매수 여부 판단

• 싼 가격에 매수해서 시세 차익이 날 때까지 보유한다[5년~10년] 

전세 놓기

투자는 매수가 끝이 아니라, 매수에서부터 시작된다, 전세까지 맞춰져야 투자의 과정이 끝이 난다.

1. 매수 계약 10% 이후 전세를 놓는다 > 계약 이후 전세 놓기 [2주 데드라인 거래 안되면, 다른 부동산에도 뿌릴게요]

  2. 전세 골드타임 계약 후 잔금 D-60일 전에 빼는것이 가장 좋다.

• 내 전세의 가격이 경쟁력이 있는가? 나갈만한 가격인가? [시세대로 빠르게 수월하게 내는것이 중요함]

• 내 전세의 상태가 경쟁력이 있는가? 신축?올수리? 

  - 내 전세 경쟁 조사 [전화해서 물어봐서 객관적으로 생각해야함]

• 내 전세가 1등으로 나갈 순서인가? 전화 임장으로 크로스 체크해야한다.

• 사장님 전세 놓으려구요 0동0호통신사,집주인 인증 [집주인과 동의하기]
• 세입자 전화번호/전세가/ 물건상황(만기,잔금날짜) 집상태
• 믿지말아라. 적극적으로 시세보다 조금 싸게, 빨리 빼라. 직접 문제 해결 하는 사람
• 집상태가 좋지 않을 때는 집 상태를 좋게 만듬 [시스템 에어컨/수리/옵션 설치 등]
• 매주 주말마다 사장님께 전화하여 어떤 손님이 보고 갔는지, 왜 계약을 안하는지 확인해라 

1. 전세는 타이밍이다! 

비수기 : 7~8월 휴가철/ 11월 수능~12월

성수기 : 1~2월 / 9월~10월

잔금 : 1월 말, 2월초 / 11월 (9월, 추석끝나고 많이 움직인다)

• 전세계약 특약 : “날짜 조율” 이 가장 중요, 전세 계약할때부터 “이사 날짜는 협의” 하여 정한다.

• 매수하고 나서 보유하면서 꼭 챙겨 놔야 하는 서류

   

  1. 중개비 현금 영수증 발급 해달라고 해라. (매수/매도) 

  양도 세금 감면 등록 영수증

  2. 수리비 견적서 & 영수증

  샷시, 확장, 보일러 수리비 50~80만원 영수증 [현금영수증] 

  3. 취등록세 및 인지대 : 법무사 고용시 현금영수증 발행

  4. 등기권리증 [매도할 때 필요]