[지기25조 3십억 달성은 7ㅣ정사실이조 마음뿌리] 3주차 강의 후기

안녕하세요. 마음뿌리입니다.

제주바다님께서 앞서 1,2주차에서 배운 지역에 대해 투자기준과 우리가 해야할 행동에 대해 짚어주셨습니다. 

지방 투자를 생각하다보면 이거 해도 되나 라는 생각이 드는데 그 기준과 투자범위에 대해 명확하게 짚어주셨습니다. 

현재는 A지역 투자는 3~4억대 매매가를 투자금 1억이하로 하는 것이 좋다고 해주셨습니다. 투자금 범위에 들어오지 않더라도 싼데를 지켜보다 투자금에 들어오면 투자를 한다라는 것을 배웠습니다. 

이 지역은 연식이 좋은 또는 사람들이 좋아하는 준신축, 준구축, 구축까지도 투자를 할 수 있습니다. A지역이 속한 권역을 전체적으로도 짚어주셨습니다. 인접한 지역은 3~4억대 아파트를 투자금 2~3천 소액으로 투자가 가능하니 그런 단지를 주의깊게 보라고 해주셨습니다.

단지를 찝어주신건 아니지만 거의 찝어준 것과 비슷하게 범위를 가르쳐주셔서 정말 큰 도움이 될거 같습니다.

현재 C 지역은 매매가격은 일부 좋아하는 단지는 상승했고, 일부 단지는 보합 혹은 조정되고 있습니다. 

전세가격은 전세물량 감소하고, 전세 공급 부족으로 가격이 상승하고 있어 소액투자에 최적인 상황입니다.

C지역의 투자 우선순위는 독보적 입지인 남구, 울산 중심에 위치하며 택지를 가지고 있는 중구, 가성비의 북구,동구 순입니다.

가격 분석을 통한 투자 전략 5단계.

1단계 : 지역별 랜드마크 가격 비교,

2단계 : 구별 랜드마크 가격 비교

3단계 : 생활권간 랜드마크 가격 비교

4단계 : 구, 생활권 내 단지 가격 비교

5단계 : 단지vs단지 가격비교.

임장보고서를 쓰면 랜드마크 아파트 가격을 넣기는 했지만, 그걸 투자적으로 연결하지 못했습니다.

그리고 단지 비교를 할때 전체적인 그림을 먼저 그리지 않고, 나무인 단지랑 단지만 비교를 하다보니 싸다 비싸다의 확신이 덜했던 거 같습니다.

지역별, 구별 랜드마크의 가격을 비교해서 큰 그림을 먼저 그리고 세부적으로 들어가는 방식으로 해봐야겠습니다.

실전 투자

실제 투자 과정에서 필요한 전세 셋팅과정, 목표 매수가, 매수 결정을 하는 것에 대해서도 강의해주셨씁니다.

특히 목표 매수가를 결정할때 매도자로 전화임장을 하는 부분에 대해 배웠습니다. 1호기때 목표 매수가를 정하고 협상에 임하기는 했지만, 전화임장은 해보지 않았었네요. 실거래가를 확인해서 목표가격을 설정하는데만 그쳤었습니다.

다음 투자에서는 배운대로 매도자로 전화임장하기, 실거래 확인 학인하기, 앞마당 중 비슷한 가치의 다른 단지 가격과 비교하기를 통해 목표 매수가를 잘 정해보도록 해야겠습니다.

보유

보유에 있어서도 많은 인사이트를 얻었습니다.

만기 1년 전에는 갈아타기를 검토하고, 만기 6개월 전에는 임차인과 소통하며 전세 재계약이나 이사 여부를 확인하고 만기 3개월 전에는 재계약서 작성하거나 전세내놓기를 해야합니다.

대략 6개월 전에는 연락해야하는 것은 알고 있었지만, 1년 전부터 갈아타기를 검토하며 상황을 살펴봐야한다는 것을 이번에 알게 됐습니다.

바로 1호기 만기 1년 앞의 날짜에 캘린더 일정을 등록하였습니다.

지방 투자에 있어 많은 인사이트를 배울 수 있는 좋은 강의였습니다. 좋은 강의해주신 제주바다님 감사합니다.