매수에 매몰되어 있었는가? 부의 그릇을 만드는 기본에 대하여 [굿리더]

초보경험담
25.01.27

안녕하세요? 굿리더입니다.

월부학교 겨울학기 1월 경험담입니다.

우리 반 반이름은 “도른자들의 집3여정”입니다.

그렇습니다.

저는 그 도른자들 중 1인이었습니다.

월부학교 시작부터

저는 ‘투자’, 그러니까 ‘매수’에

아주 많이 꽂혀있었습니다.

학기 시작과 동시에 밥잘 튜터님께

매물문의를 했습니다.

4~5일 전에 봤던 매물이

혹시나 날아가지 않을까

조마조마(?)한 마음으로

월부학교가 시작되기를 기다렸기 때문입니다.

그렇게 저의 1월은 ‘돌진’

그 자체였습니다.

RR물건을 매수 해야할까?

밥잘튜터님과의 1차 매물문의는

투자자로서 먼저 접근해야 하는

물건을 가려내는 것,

그리고 현재 시세를 고려할 때

적정한 가격에 대한 감을 익히는 것이었습니다.

최초 저의 고민은

비싼 RR 물건과 저렴한 비RR물건 중

어떤 것을 우선순위로 둬야하는가? 였습니다.

전세 광고중인 물건들 중에서

나의 물건이 1순위가 되기 위해서는

RR인 물건을 사서 광고중인 최저 전세가로

내놓는 것이었습니다.

그러나 RR 물건의 호가는

최근 실거래가의 최고가에

가까웠습니다.

여차해서 전세가를 낮춰야한다면

투자금이 빠듯했습니다.

"투자는 원래 조금 아쉬운

물건을 하게 되기 마련이에요"

밥잘 튜터님과의 소통으로

로얄층 로얄동 물건에 대한 집착을

내려놓을 수 있었습니다.

전략을 바꿔서 저층의 물건을

더욱 싸게 만드는 것으로 방향을 바꿨습니다.

잘한 점 : 두렵고 망설여졌지만 튜터님께 질문을 했다.
RR도 가격협상을 해봤다.

아쉬운 점 : RR이 아니면 투자가 어렵다고 생각했다.

배운 점 : RR을 평층 혹은 저층 가격으로 사지 못한다면,
평층을 저층가격으로 만들어사는게
투자에서는 수익률 면에서 유의미하다.

여긴 어렵나보다… 포기할까?

RR물건의 가격이 저층 가격만큼

협상이 안되자 저는 원래

이 투자를 흘려보내려 했습니다.

그런 저의 마음을 읽으셨는지

밥잘 튜터님께서 연락을 주셨습니다.

튜터님과의 짧은 소통으로,

혹시 가격 협상이 가능한

다른 매물이 있는지 생각해보게 되었습니다.

다음 날 1시간 연차를 쓰고

매매 물건에 빠짐없이

전화를 돌렸습니다.

그 과정에서

목표 매수가가 가능하겠다 싶은 물건이

하나 더 발견이 되었습니다.

이 매물을 보면서,

현장에 가서 부동산을

털어봐야겠단 생각이 들었습니다.

이틀 후 현장으로 갔습니다.

칼바람이 부는 추운 날씨였습니다.

이런 날은 손님이 없는지,

몇몇 부동산은 문을 닫았습니다.

다른 부동산과는 다르게

동떨어져 있던 하나의 부동산.

처음 갔을 때는 문이 열리지 않았습니다.

다른 부동산들을 돌고

마지막에 그 부동산

다시 문을 열어보았습니다.

그렇게 찾아갔던 그 부동산에서

물건이 하나 더 나왔습니다.

그렇게 총 3개의 경합 물건에 대한

정보를 가지고 있게 되었습니다.

잘한 점 : 포기하지 않았다.
전화임장, 매물임장(털기)로
경합 가능한 물건을 확보했다.

아쉬운 점 : 1회 협상실패로 그만 두려했다.

배운 점 : 1회의 협상실패로 중단하지 않는다.
목표 매수가에 들어오는게 없는지
“끝까지 간다.”

전세 셋팅에 어떤 물건이 더 나을까?

3개의 물건들은 제각각 상황이 달랐습니다.

가격이 저렴한데는 다 이유가 있었습니다.

3개의 물건 중 제가 뽑았던 1등과

밥잘 튜터님께서 생각하셨던 1등은 달랐습니다.

조건부 전세자금대출 규제를

받지 않으려면 전세 셋팅 전,

등기를 내 것으로 가져올 수 있어야 했습니다.

그 관점에서 가장 잔금 리스크가

낮았던 물건은 의외로,

전세만기가 어느 정도 남은 물건을

임차인 승계한 후에 여유를 두고

전세 셋팅을 하는 물건이었습니다.

단, 이런 물건은 단기간 대출을

활용해야 할 수도 있었습니다.

잘한 점 : 나름대로 고민해서 1등을 뽑아보았다.
나의 대출 여력을 처음으로 진지하게 검토했다.
아쉬운 점 : 잔금 리스크를 어떻게
피할 수 있는가에 대해 창의적으로 생각하진 못했다.
배운 점 : 전세셋팅에 보다 유리한 물건의
조건이 무엇인지를 알게 되었다.

나의 앞마당을 충분히 검토했나?

이게 최선인가?

일요일에도 단 하나의 매물을 보러

현장을 향했습니다.

줄기차게 그곳에 갔는데,

이건 지속적으로 피드백을 주시는

튜터님께서 계셨기 때문에

가능했던 일이었습니다.

매물문의에 이어서 매물코칭을 받았습니다.

코칭의 결과는,

“투자 우선순위가 아니다.” 였습니다.

"좋은 곳부터 봐야 합니다.

투자는 우선순위의 싸움입니다.

그 물건은 아직 최우선순위가 아닙니다."

매물코칭을 받고

곰곰이 생각해봤습니다.

입지가 좋은 땅에 있는 물건들을

내가 다 봤나? 투자 검토해봤나?

스스로 그렇지 않았단걸 잘 알고 있었습니다.

차분히 다시 검토를 해봐야했습니다.

그러나 이게 쉽지는 않더군요.

여기에 오기까지

미뤄둔 월부학교 과제들의

압박감이 심해졌습니다.

문의했던 매물이 그 사이

날라갈 것도 걱정되었습니다.

그래서 결국 또 찍어서 보았고,

충분히 검토하지 못한 채로

밥잘 튜터님께 매물문의를 드렸습니다.

잘한 점 : 끝까지 가서 물건 보고 코칭받았다.
아쉬운 점 : 더 입지가 좋은 곳을 샅샅이 뒤지지 않았다.
빠르게 투자를 헤치우려 했다.
배운 점 : 피드백을 받았다면, 그것을 수용하고
근본적으로 방식을 바꿔야 한다.
선호도가 높은 것부터 차례대로 꼼꼼하게 검토해야 한다.

기본기에 대한 이야기

앞선 과정들을 거치면서

스스로 마치 고장 난 기관차에 탄 것처럼

느껴졌습니다.

생각보다는 행동이 앞섰습니다.

마음도 급했습니다.

투자가 우선이면 다른 것은

일단 재쳐둬도 된다고 생각하기도 했습니다.

빨리 투자를 마무리 짓고

과제에 집중하고도 싶었습니다.

또 한편으로는

임보를 잘 쓰는 게 투자 실력이 아니라고 생각했습니다.

그런 저의 태도를 밥잘 튜터님께서

아주아주 따끔하게 지적해주셨습니다.

"임보를 그렇게 쓰려면

그곳에 가지 말았어야 했다."

너무도 현실적인 말씀에

마음이 아팠습니다.

스스로 잘 알고 있었습니다.

오랜시간 지역 분석에 정성을 쏟지

않았던 것을요.

현실을 직시하면서 마음이 아팠지만,

정신을 차리고 지금 보는 임장지를

다시 바라봤습니다.

하나하나 분석을 해보니

내가 임장만 했다면

보이지 않았을 가격 동향이 보였습니다.

어디를 우선순위로 검토해야할지

스스로 생각해보는 시간도

가져보게 되었습니다.

이 시간이 없었다면

아마도 다음에 이 지역을

투자로 오게 되었을 때,

순서없이 무작정 달려갔겠죠.

시간이 걸리고 좀이 쑤시기도 하지만,

공을 들여 분석을 하고,

실력을 쌓아가야함을

이번 달 튜터링을 통해 깨달았습니다.

그렇게 정석대로 쌓아 올린 실력 만큼

더 좋은 물건이

나에게 오게 되는 것이란

생각도 해보았습니다.

당장 물건 하나를 매수하는 것보다

어쩌면 이 생각을 갖는 게

나에게 더 중요하지 않았을까?

돌이켜 생각해봅니다.

잘한 점 : 마음이 아프고 불쑥불쑥
나의 에고가 오기를 부렸지만,
내가 틀렸음을 인지하고
기본을 되돌아보았다.
아쉬운 점 : 그럼에도 잘 쓴 임보가
당장 나오지 않았다.
생각보다 그 동안 만든 구멍의 크기가 컸다.
배운 점 : 지역을 제대로 분석하는
실력이 있어야 그 만큼의 부가 쌓이는 것이다.

독립된 의사결정을 할 수 있는
투자자가 되려면 기본기가 탄탄해야 한다.