정케빈의 내집마련 후보 단지 정리하기 [내집마련 중급반 1기 41조 정케빈]

1 단계 : 자산정리 후 종잣돈 + 대출 + 취득등록세/부대비용 포함하여 예산 정리

2 단계 : 내 예산으로 투자 가능한 실거주 목록 정리

3단계 : 내 예산으로 투자 가능한 거주 투자 분리 목록 정리

느낀점 1.

막상 일부아파트만 모니터링했었는데

이렇게 한 번 제대로 정리하니 뿌듯하고 의미있는 작업이었다.

특히 거주와 투자를 분리할 경우는

자산의 크기는 물론 투자의 범위가 넓어지는 것을 실제 확인이 되었다.

단 거주와 투자를 분리할 경우 장점만 있는 것은 아니다.

보유자산의 커짐에 따른 리스크와 보유 비용이 커지며

세입자를 끼고 있기에 매도와 관리가 쉽지 않아지는 부분도 고려해야 한다.

또한 개인적인 나의 경우는 규모가 있는 투자이기에

자주 갈아타거나 매수/매도 시 비용이 크므로

최소 10년을 바라보고 투자를 해야하며

갭차이가 큰 경우는 해당 집에

내가 들어가지 못하고 매도해야 할 수도 있다.

또한 일시적 2주택 제도를 이용한 절세전략도 불가능해진다.

이 모든 것을 고려한다면 단순하게

어느 하나만이 정답이 아님을 생각해 볼 필요가 있다.

느낀점 2.

내가 내집마련으로 목표한 곳의 매물들은

소수가 가격위험도가 "나쁘지 않음"이었고

다수는 "약간위험"과 "위험"으로 확인되었다.

상대적인 입지가 약하거나 재건축을 바라보지만 진행속도가 상당히 낮은 물건들이

그나마 "나쁘지 않음"이었고

반대로 입지가 좋거나 신축/재건축 속도 빠른 의 경우는

대부분 위험단계로 파악된다.

단지들이 서울에서 상급지다보니 상당히 다시 반등한 상황인데

서울 상승세가 멈춘 이상황에서

올해 초처럼 상급지에서 더 많은 하락을 보여줄 지

아니면.. 오히려 하급지보다 견고한 흐름을 보여줄지가 궁금하다.

그리고 또한 경기가 나쁨에 따라

그래도 급매 물건들이 나올 수 있으므로

시세파악과 전임/매임을 생활화하여

기회를 놓치지 않아야 겠다.

추가로 올해 하락장때 눈에 띄게 빠졌던 곳이

다시 한 번 유사한 패턴을 보일 수 있을 수 있으므로 곁다리로 같이 주목해야할지도 모르겠다.