[돈독모 25.2 에코스] 부동산 트렌드 2025 돈독모 과제

책 제목(책 제목 + 저자) :  부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 :  김경민 외 5인, 와이즈맵

읽은 날짜 :  25년 1월.

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #공급    #슈퍼싸이클    # 상권,트렌드

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :  9점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 서울대학교 지리할 학사, UC 버클리 정보시스템 석사 거져 하버드대학교에서 도시계획.부동산 연구로 박사 학위를 받았다 .현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 지은책은 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 (부동산 트렌드), (2020 부동산 메가트렌드), (도시개발, 길을 잃다), (리씽킹 서울), (건축왕, 경성을 만들다) 등이 있다

2. 내용 및 줄거리

 : part 1 2024년 부동산 시장 다시보기

17p 2025~2026년 이후의 서울시 아파트 입주 물량 … 부동산 개발에 들어가기 매우 힘든 상황이다. 모든 유형의 주택(빌라, 오피스텔 아파트 등) 인허가 물량은 역대 최저 수준이다. 여기서 알아야 할 점은 대개 인허가 시점부터 3~4년 후 입주 물량이 시장에 나온다는 것이다. 2022년과 2023년 인허가 물량이 적다면 2025~2026년 이후 서울시 아파트 입주 물량이 심각하게 줄어든 것은 너무나 명약관화하다.

>>> 입주 물량이 적으니 전세가가 올라갈 것이고 전세가가 올라가면 매매가도 반등할 것으로 예상된다.

part 2 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

30p 역사적 전 고점(2021년 3~4분기 고점)까지 뚫지는 못했다. 그러나 역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자느 본다. 즉 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성 까지 존재한다

2000년대 중반부터 2020년 이전까지 서울과 기타 광역시 부동산의 흐름이 다르게 움직였기 때문이다. 심지어 인천과 경기도 역시 2010년 중반부터 2020년까지 서울과 디커플링된 상태였다

>>>2021년 전고점을 아직 회복을 못하고 있고 곧 전고점을 회복할 것이라서 준비를 해야 한다.

39p 서초구를 중심으로 가격 확산 현상이 두드러진다. 서초구는 서울의 대표적인 고급 주거지로 뛰어나 교육환경, 편리한 교통, 다양한 상업 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 선호도가 매우 높다. 이로 인해 서초구의 부동산 가격이 지속적으로 상승하고 있으며, 이러한 상승세는 인접한 강남구, 송파구, 강동구까지 확산되고 있다. 성초구에서 시작된 부동산 가격 상승이 주변 지역으로 퍼져나가는 현상이 뚜렷하게 나타나고 있는 것이다.

>>> 서초구 인근 전고점회복을 거의 다 했다 주변으로 퍼져 나갈 가능성이 커져 보인다 

60p 세대수를 기준으로 보면 어떨까? 2023년 기분으로 서울시 전체 아파트 세대수는 약 174만 세대다 평균 약 7만 세대가 된다. 아파트 세대수가 가장 많은 구는 강북 지녁의 노원구로 약 16만 4000세대에 이른다. 노원구는 강남 3구의 어느 곳보다도 많은 아파트 세대수를 보유하고 있다. 강남 3구의 약 34만원 세대가 있으면, 이는 전체의 약 19.8% 차지한다 강남3구도 상당히 큰 규모임을 알 수 있다.

>>>노원구를 제외한 강남3구에 아파트가 많다. 또한 짖고 있다.

part 3 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

103p 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다.

>>>신축이 대세로구나

109p 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다. 2012년부터 2022년 3분기까지 근 11년동안 전세가격이 전년 동분기보다 낮았던 적은 고작 2회(2019년 1분기와 2분기)에 불과하다

>>> 월급보다 전세 상승이 더 빠르니 내집마련이나 투자를 해야한다. 

113p 전세를 준 집주인은 전세가격 상승과 매매가격 상승의 두 마리 토끼를 잡게 된다. 전세가격을 지속적으로 올림으로써 현금 수입을 챙기고 동시에 매매가겨 상승(실현되지 않은 이익)의 과실까지 얻는 것이다.

>>>종자돈을 모아서 투자를 해야한다. 행동이 중요하다  

116p 전세가격 상승의 3가지 원인 첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승 둘째, 입주 물량의 부족 셋째, 전세가ㅣ로 인한 ‘빌라포비아’다

>>> 전세는 상승할 수 밖에 없다 

112p 매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량의 증가는 시장이 정확이 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다.

>>> 바닦은 지났고 슈퍼사이클이 곧 오고 있다

151p 동북권에서 3년간 나올 물량(약 1만 9000채)은 전체의 40%다. 따라서 동북권과 서초구에서 나오는 물량(도합 약3만 7000채)이 전체의 79%다. 그렇다면 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황에 처할 것이다.

>>> 동북권과 동남권은 전체 물량의 79%이나 평균대비 턱 없이 부족한 물량이다. 서쪽지역은 물량이 없는 것을 보면 

매매가,전세가가 오를 가능성이 너무 크다

part4 12개 대장 단지 상세 리포트

167p 서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가

N파고의 달성이란 직전 최고가를 상회해 가격이 지속적으로 상승할 가능성을 의미 한다.

첫째, 금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성을 보인다. 둘째, 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다.

>>>금리가 낮으면 매매가 수요가 많을 것이며 그러인해 매매가는 오를 것이다

part5 2025년 부동산 가격 大예측 

243p 첫째, 매매 수요는 여전히 충분하다는 가정이 중요하다. 둘째, 금리 변화는 부동산 수익률에 직접적인 영향을 미치며, 이는 궁극적으로 부동산 가격에 영향을 미친다는 가정이다.

244p 금리 인하는 주택담보대출 이자율을 낮추며, 이는 부동산 수익률의 인하로 이어지고, 결국엔 부동산 가격 상승으로 연결된다.

>>>서울은 충분한 수요가 있으며 가격이 상승할 가능성이 크다

part6 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

요즘 상권의 새로운 소비문화 

더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기, 소비행동이 만들어가는 새로운 공간, 상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’ , 일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’, 브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’. 도시를 접령한 팝업&플래그십 스토어

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 지금 서울이 바닦인지는 모르지만 앞으로 오를 가능성이 크다는 것은 알 것 같다.

지금 공부하고 준비해야 기회를 잡을 수 있을 것이다

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 공급이 부족하고 동북,동남권에 집중이 되어 있다는 것을 알게 되었고 서쪽은 공급이 더 없으니

기회라는 것을 알게 되었다

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

:30p 역사적 전 고점(2021년 3~4분기 고점)까지 뚫지는 못했다. 그러나 역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다. 즉 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성 까지 존재한다

>>> W파고 가능성까지 있다는 것은 지금이 저점이라고 생각하는가?

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 레버리지 저자 : 롭 무어