[지꿀] 1호기 그 이후 이야기, 단 하나뿐이던 편의점마저 문을 닫았습니다_임장의 중요성(+기본기의 중요성)

안녕하세요, 지속의 아이콘이 될 지꿀입니다. 🍯

저는 작년 말에 투자한 1호기에 현재 거주중입니다. 

지난 달, 저희 집 근처에 있던 유일했던 편의점이 문을 닫았습니다.

  저는 아파트에 거주해본 경험도, 서울에 거주해본 경험도 이번이 처음입니다. 그래서 많은 주민분들이 다같이 이용하는 유일했던 편의점이 사라질거란 생각은 미쳐 하지 못했던 것 같았고, 그래서 이 일이 저에겐 큰 이슈입니다.(캔맥주 4캔에 만원을 원할 때마다 이용하지 못한다는 사실도요… 🍺😢)

거주중인 1호기 투자를 진행하는 과정에서 나름의 확신을 가지고 진행했습니다. 이미 앞마당을 만드는 과정에서 입지분석도 거쳤고, 거주수요는 꾸준하다는 분석까지 마친 단지였습니다. 그런데 동네의 새벽을 쓸쓸히 밝혀주던 편의점이 망할 줄은… 몰랐습니다.

  편의점 이야기야, 점주분의 개인상황과 제가 알지 못하는 다른 이유 등, 어떤 이유로 인해 폐업했을 수는 있겠는데요. (주변에 다른 아파트가 없기 때문에 아마 이용객이 적어서 그랬을 것이라는게 제 추측입니다.)

이어서, 1호기에서 3개월차 거주하며 느낀 점들을 적어보고자 합니다. 실제로 거주해보니 단지임장, 선호도파악, 입지분석의 중요성을 몸소 느끼며 매일매일 살아가고 있습니다.ㅎㅎ 

Part1. 임장의 중요성

  저의 1호기는 따지자면 지역내 단지들 중하위권 정도의 가격을 형성하는 단지인데요, 매수 당시에도 절대가가 비교적 저렴한 이유를 나름대로 ‘납득’은 하고 있었습니다. 임장하며 느꼈던 여러 불편한 요소들이 있었기 때문이에요.

그런데 그런 불편요소들이, 직접 살아보니 ‘많이’ 불편합니다. 

그래서 이제는 절대가가 왜 이정도 수준에 형성되어 있는지 제대로 이해가 됩니다.

  지도를 펼쳐놓고 자로 재보면, 저의 1호기로부터 멀지 않은 거리에 대형마트도 있고, 백화점도 있고, 역도 있고, 온갖 것들이 다 있는데요, 그런 환경 선호요소들은 실거주자인 저에겐 그림의 떡처럼 보입니다. 단지 주변으로 경사로도 가파르게 있고 균질성도 떨어지다보니 마트나 백화점을 이용하려면 (과장 좀 보태서) 각오를 하고 가야합니다. 임장 당시에도  다니기 불편할 거라고 상상은 했지만, 이 정도일 줄은 몰랐습니다.

  이 지역을 앞마당을 만들던 당시에는 너무 힘들었습니다. 수많은 언덕들과 싸우며 땀을 뻘뻘 흘리며 단지임장을 이어가던 중, 마침내 1호기 단지임장 순서가 왔고, ‘아이고 힘들다… 적당히 단지 들어갔다가 나가야지’ 라는 마음으로 정말 말 그대로 ‘들어갔다 나왔’습니다. (혼날 짓1) 그리고 주변 상권에 대해서도 대충 훑는 식으로 ‘편의점 있네, 식당 있네, 카페 있네, 뭐가 좀 부족하긴 하네’ 까지만 기록하고 자리를 떴던 기억이 어렴풋이 납니다. 그때 미리 느껴봤더라면 좀 더 도움됐을 불편함을 이제서야 느끼고 있네요.

그 때 좀 더 다양한 경로로 단지 내부와 주변을 살펴봤더라면, 

거주민들이 마트를 갈 때 걸을만한 길들을 걸어봤더라면, 

역까지 가는 길을 어떤 루트로 갈 지 걸어봤더라면, 

편의점을 사람들이 얼마나 이용하는지 잠깐 들어가서라도 봤더라면… 

충분히 시간이 있었음에도 힘들다는 이유로 ‘적당히 단지임장 갯수 채울 목적으로 임장했던 과거'를 반성하게 됩니다.

앞으로는 단편적으로 단지가격을 보고 끄덕이거나, 

단지를 대충 훑고 나오며 ‘그럼 그렇지’에서 그칠 것이 아니라, 

주민분들에게 이입해보며 거주하면 어떤 느낌일지 상상해봐야겠다는 생각입니다.

  최근 앞마당을 만들고 있는 임장지에서는 정방향으로도 가보고 역방향으로도 가보고 주민분들이 실제로 다녀볼만한 길들은 일부러라도 다녀보고 있습니다. 

낮에는 보이지 않았던 것들이 밤에는 보였고, 

단지 동쪽 분위기는 좋았는데 서쪽은 휑하고 그런 것들이 하나 둘 보이기 시작했습니다. 

분임지도를 그리며 상상했던 것들이 실제와 매칭되거나 많이 달랐을 때 머릿속에 입력이 팍팍 되기도 했습니다. 

어느 강사님의 말씀처럼, 고생하는 만큼 결국 다 나의 자산이 된다는 말이 이해가 되는 요즘입니다.

Part2. 임보의 중요성

  그리고 자산이 되는 건 임장 뿐만아니라 임보와 시세트래킹도 마찬가지라고 생각합니다. 먼 목표를 달성하려면 기본기가 탄탄하게 갖춰져 있어야만 한다는 것을 깨달아가고 있습니다. 계속 투자를 이어나가기 위해 향후 1호기에 세입자를 받을 계획을 하고 있는데요, 전세가와 주변 시세흐름 파악을 위해 지역내 시세트래킹을 해보고 있습니다. 

시세트래킹을 하며 각 평형별 매물갯수를 체크해봅니다. 

‘전0(전세갯수 0개)’인 단지들이 눈에 띄게 많이 보입니다. 

매매 갯수도 총 세대수에 비해 많지 않다는 것도 한눈에 들어옵니다. 시장의 분위기를 대략 느껴볼 수 있습니다.

가격에 왜곡이 있어 보이는 매물은 네이버부동산에 올라온 매물상태나 상황도 확인하며 이유를 짚어봅니다.

1호기 진행 당시 비교했던 경쟁단지들의 현황도 파악해보며 당시의 가격과 비교해보고 변화를 살펴봅니다.

그리고 전세 경쟁매물들과 비교하고 향후 세팅할 전세가도 가늠해보며 다음 투자 시나리오도 그려봅니다.

현실적으로 얼마정도에 맞출 수 있을 것 같은지 계획이 세워지고, 

전세를 맞출 때 추가로 들어갈 돈이 얼마일지, 

혹은 전세입자를 받으며 오히려 지금보다 투자금이 더 확보될 수 있을 지, 

향후 종잣돈이 얼마정도 모일 것이며 그 투자금이면 다음 투자는 어디에 할 수 있을 지,

목표지역과 단지는 어떤 곳들이 될 수 있을 지,

그 지역들의 공급 계획은 어떤지, 시장 분위기는 어떤지,

앞으로 해야 할 일들이 하나씩 또렷하게 보여지기 시작합니다.

막연하게만 느껴졌던 2호기, 3호기 투자가 구체적으로 그려지는 것 같습니다.

이전에 시세트래킹을 소홀히하며 제대로 파악하지 못했던 것들이, 이제는 조금씩 보이기 시작하는 것 같습니다. 

‘이게 다 나한테 도움되라고 하는 일’이었는데 귀찮은 일로 치부하고 미뤄뒀던 과거를 반성하게 됩니다.

목표자산 00억이라는 비현실적일 수 있었던 꿈을 달성하기 위해 

제가 할 수 있는 현실적이면서도 최선의 방법이, 

당장 오늘 임보를 쓰고 앞마당을 만들고 시세트래킹을 하는 일임이 와닿기 시작하는 것 같습니다.

  저의 1호기 과정이 결코 완벽했다고 말할 수 없고, 그 안에는 은인들의 도움과 운이 함께해줬음을 지난 후에야 점점 더 느끼고 있습니다. 그리고 어쩌면 최선의 선택이 아니었을 수도 있다는 사실도 투자공부를 이어오다보니 알게 되는 것 같습니다. 그래서 앞으로 이어갈 투자에서는 원칙을 더 중요시하며 투자를 이어가야 하겠다는 생각입니다. 

00억이라는 꿈을 얕보지 않고, 그에 걸맞는 실력을 갖춘 투자자가 되어가야겠습니다.  

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

🍯[지꿀]1호기 경험담_마스터 멘토님이 어이없어 하시던 걔, 서울 4천만원 깎아 등기 친 후기

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