가치성장투자자로 한걸음 내딛기

• 투자의 단계

1단계 별로인걸 아주 싸게 산다 - 소액투자자

2단계 적당한걸 싸게 산다

3단계 좋은걸 비싸지 않게 산다 - 가치성장투자자

항상 아쉽다. 취등록세가 저렴하던 시기였다면 더 좋은 투자 환경에서 할수 있지 않았을까 하는 아쉬움.

현재의 상황에서 가장 좋은 판단을 내리기 위해 고민하고 노력해야겠다. 

• 현재 시장은 투자 할 만 할까?

관악구도 2호선 라인 위는 괜찮다

노원구 5급지중에 괜찮다

지난 3년은 금리가 영향을 주는 시장이었지만 지금부터는 입주물량이 영향을 주는 시기

충청이 입주가 몰려있다

지방: 택지조성(시행사) -> 분양(시행사) -> 착공(시공사) -> 완공(시공사) -> 입주(수분양자)

 여기서부터 2~3년

울산이 분양이 끊겼다

대전만 공급물량이 조금 있었다

평촌이상레벨(=노원구)은 안판다 투자할 때 이거 이상 해라 수지구리하남성남

일단 2주택을 목표로 가져라

상황을 봐가면서 주택을 늘려가는게 나을지 2주택을 올라가는게 나을지 그때 판단해라

수성구 해운대 아파트는 안팔아도 된다

언제 파느냐? 사고 싶은 물건이 보일 때 

2호선 라인 안으로 2채를 가지겠다는 목표는 그대로이다

물론 공부는 폭넓게 하면서 다주택자의 길도 생각하고 있다

• <25년 상반기>

가격(결과)- 서울 수도권 비싸지 않다

 - 지방 싸다

수요(변수1)-①매수심리,  

 ②구매력(대출=한도,금리), 기준금리를 내려야 심리가 변한다 환율이 오르면 금리 내리기 어렵다 그래서 정치상황이 안정되야 환율 내리고 금리도 내릴 수 있다

 ③경제상황, ④기타상황(정치)

공급(변수2)

지금은 매수자 우위시장 상반기까지

공급에 의한 역전세는 잔매 / 금리에 의한 역전세는 몽둥이

절대적 저평가 PIR11이하 전세가율 60이상

현재는 PIR10.5 전세가율54이다. 

절대적 저평가는 아니지만 저렴한시기이다. 

• 지방의 저평가 여부 판단

1. 서울

2. 광역시(부산 대구 울산) 대장 = 2급지 구축 대장(도원삼성래미안)

3. 광역시(대전 광주) 중소도시(청주 창원) = 4~5급지 대장

4. 중소도시 대장 = 2급지 방2개랑 비슷

서울만 바라보고 있었는데 내가 잘 알고 있고 자주 갈 수 있는 대전이나 광주 등도 공부해야 겠다는 생각이 들게 만든 시간

• 너나위 하루 일상은 시세따고 전화해보고 매물임장하러간다

강남집적효과 10년전보다 종로+여의도 보다 강남이 더 커졌다

다음엔 마곡주변이 전세가가 많이 오를 가능성이 높다

아는 지역의 차이 = 투자결과의 차이

아는 지역의 개수 = 투자실력

절대적저평가와 상대적저평가를 알고 자산축적이 중요하고 시간 만들 수 있는 사람은 다주택자가 되어야한다

올해 한해는 승진에는 힘을 좀 빼고 부동산 공부에 올인을 할 생각이다. 

직장에서의 목표는 최대한의 현금채굴(강의 및 수업)과 대학원 수강 2가지

독서: 독서모임을 하고 있기도 하고 그것이 아니어도 평소에도 많이 읽는지라 자신 있는 부분이라서 지금처럼만 해도 될듯

임장임보: 올해 가장 발전을 이루어야 할 부분… 매달 한 지역씩 올해 12곳을 임장을 다녀보고 6곳은 임보도 써 볼 수 있으면 좋겠다

강의: 2월엔 내마중 들을 예정이고 여름방학 즈음해서 열반기초를 들을 예정이다. 방학때 위주로 듣는 다는 원래의 목표대로 이룰수 있을듯

투자: 고민이다. 현재 집을 매도하고 서울에 투자를 해야할지…. 원래 계획은 현재 집은 그대로 두고 주식에서의 수익+저축액으로 투자를 하려는 거였는데 계획이 틀어지고 있어서 ㅠㅠ