임장보고서 결론 뽀개기 시리즈 4탄 : 케이스별 투자 시나리오 [워렌부핏]



안녕하세요!

부동산계의 가치투자자가 되고싶은

워렌부핏입니다.



지난 3탄까지는

자산 상황과 대출을 정리하여

내가 가용할 수 있는 자금이 얼마인지

메타인지 하는 시간을 가져봤습니다.

이번 글에서는

앞서 메타인지한 나의 자산 상황을 바탕으로

어떻게 투자 후보 물건을 선정할 것인지

기준을 잡는 과정에 대해 소개해드리려고 합니다.

그럼 시작하겠습니다.

1. 투자 시나리오 설계 및 편익·비용 계산

투자 시나리오를 짜고

그에 따른 후보물건을 찾기 위해

앞에서 자산이 얼마인지,

대출이 얼마인지를 따졌던 것입니다.

그런데요..

아쉽지만 이 글에는 명확한 정답이 나와있지 않습니다.

너무나도 많은 시나리오가 존재하기 때문이기도 하고,

본인의 상황은 본인만이 가장 잘 이해하고 있기 때문입니다.

- 이미 N호기를 가지신 분

- 0호기가 있어서 자산재배치를 고민하시는 분

- N호기 n개를 팔고 서울로 갈아탈지 고민하는 분

- 보증금 자산재배치를 하려는 분

- 역전세가 나있어서 대응을 해야하는 분

- O월에 N호기 전세금 인상이 예정되어 있는 분

- O월에 큰 돈이 생기기 때문에 투자를 미룰지 고민하는 분

등등

당장 생각나는 케이스만 해도 수어 가지가 됩니다.

그렇기 때문에 저의 사례를 참고하셔서

여러분들의 상황에 맞게 시나리오를 짜보시면 좋겠습니다.

■ 워렌부핏의 상황

- 1호기 보유, 약간의 수익

- 1호기 양도세 77% 구간 (25년 6월 부로 66%로 인하)

- 현재 투자금 N천만원 보유

- 25년 12월에 실거주 전세보증금 자산재배치 가능

- 부핏 취득세 8.4% / 혼인신고 안한 와이프 취득세 1.1%

(But, 버팀목대출로 인해 와이프 명의 취득시 전세보증금 즉시 상환해야함)

※ 취득세가 8.4%인 이유는 조그만 빌라가 하나 있기 때문이고,

팔지 못하는 자산이라 고려하지 않았습니다.

■ 고려해야 하는 투자 시나리오

① 1호기 매도하지 않고 부핏명의(8.4%)로 N천만원 중소도시 소액투자 하는 케이스

② 1호기 매도하지 않고 와이프명의(1.1%)로 N천만원 광역시 투자하는 케이스

(버팀목 대출은 부핏 신용대출로 상환하는 것으로 앞서 확인)

③ 1호기 77%에 매도하고 부핏명의(1.1%) O.O억으로 수도권 하급지 투자하는 케이스

④ 지금 투자하지 않고 양도세 66%로 내려왔을 때 투자하는 케이스

⑤ 상반기에 투자하지 않고 하반기까지 추가로 모은 돈 + 자산재배치 한 돈으로 투자하는 케이스

위 시나리오별로 어떤 것이 편익이 가장 클지

편익/비용을 따져보았습니다.

그리고 결론적으로는

편익이 큰 시나리오 두 가지를 선정하였습니다.

① 1호기 매도하지 않고 N천만원 + 와이프 명의(1.1%)로 광역시 투자하기

② 1호기 매도 후 O.O억 + 부핏 명의(1.1%)로 수도권 투자하기

이렇게 글로 읽으니까 무슨 말인지...

참 복잡하고 어렵죠?

저도 제가 이걸 하나하나 따져보면서 참 헷갈렸어요 ㅎ

남의 케이스라 와닿지 않아서 더 그럴 거라고 생각해요.

제가 말씀드린 것에서 핵심은

현재 내가 가진 자산을 펼쳐봤을 때

어떻게 투자하는 것이 가장 편익이 클지

명확하게 따져보라는 것입니다.

앞서 작성한 글에서도 말씀드렸지만

설사 77%를 내고 매도할 계획이 없다고 하더라도

자산재배치를 할 생각이 없더라도

갈아탈 생각이 없다고 하더라도

한 번 그렇게 해본다 가정하고 편익 비용을

따져보시는 게 중요합니다.

전혀 계획에 없던 것이었다가도

막상 편익비용을 따져보면

'어, 이렇게 하니까 서울을 살 수 있네?'

'투자를 못한다고만 생각했는데 한 채 할 수 있겠네?'

처럼 생각지도 못한 기회를 발견할 수 있게 됩니다.

물론 시간이 없다면

더 우선순위인 것에 집중을 해야합니다.

하지만 투자 가능성을 따져보고 최선이 무엇인지,

리스크나 비용은 무엇인지 하나하나 살펴보는 것은

투자자로서 가져야 할 자세라고 생각합니다.

2. 투자 기준 원페이지 정리

여기까지 오시느라 정말 고생 많으셨습니다.

이제야 드디어 여러분들이 얼마의 투자금을 기준으로

후보 물건을 찾아야 할지 정리가 되셨을 겁니다.

앞에 흩어져있던 자산 상황, 잔금 범위, 그리고

조금 전에 살펴봤던 시나리오를

One Page로 정리하시면 됩니다.

투자금 Case가 2개로 나뉘었다면

각 Case별 투자금은 얼마인지,

어느 권역(서울, 수도권, 광역시, 중소도시)을

우선으로 봐야하는지 기준을 잡으셔야 합니다.

저의 경우에는

Case 1 : N천만원 - 광역시 우선

Case 2 : O.O억 - 수도권 4급지 우선

으로 나누어 간단히 표시하였습니다.

아마 결론 파트에서

투자 후보 단지를 뽑기도 전부터

이렇게까지 디테일하게 자산 상황을 정리해보신 분은

많이 계시지 않을 것 같습니다.

저도 지난 학기 다랭튜터님께서

가능성을 열어보라는 조언을 주시기 전까지는

애초에 이런 생각을 해본적 조차 없었습니다.

그런데, 확실히 가능성을 열고보니

저의 상황이 메타인지 되더라구요.

그리고 편익 비용을 하나하나 따져보며 내린 기준이다보니

이 기준을 바탕으로 제 상황에 맞과 투자 기준에 맞는

최선의 물건을 찾는 것에만 집중할 수 있게 되었습니다.

다음 글에서는 드디어!!

임장지/앞마당에서 TOP 후보 단지를 찾는 과정에 대해

소개해드리겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.