안녕하세요 오로라V입니다.
2주만에 온라인 강의를 들으니 굉장히 오랜만에 듣는 것 같네요
이번 강의에서 비교평가와 1등뽑기
그리고 앞마당 관리하는 방법을 정말 상세하게 알려주셨습니다.
최임제출을 위해 결론을 내고 들을까 했지만
강의 주제를 보니 듣고 결론을 내는게 좋겠더라고요
역시나 강의에서 알려주신 내용들은
너무 중요한 것들이었습니다.
항상 어려운 비교평가와 1등뽑기
그래서 항상 대충하거나 포기했던 결론 부분…
그리고 널브러진 나의 앞마당
이제 해볼 수 있겠다 라는 생각이 들게끔
쉽게 알려주셨습니다.
그리고 강의에서 여러 상황과 비유해서 설명해주셔서
이해가 더 잘 되었습니다.
게리롱튜터님 스스로도 강의를 점점 발전시키고 있고
그래서 현재의 강의가 가장 좋은 강의라고 하셨습니다.
진짜로 1년 전에 들었던 튜터님의 강의도 좋았지만
지금은 더더욱 강의력이 좋아지셨더라고요.
튜터님처럼
나도 자신있게 스스로 발전하고 있다고 말할 수 있을 정도가
되고싶다는 생각이들었습니다.
1.선호도파악
우선 비교평가가 그동안 안 되었던 이유를 알게 되었습니다.
강의를 늘 들을 때 쉬워보였는데 제가 안 되었던 것은
가치를 잘 몰랐기 때문이라는 생각이 들었습니다.
우선 임장과 임보를 충실하게 하고
단지들의 가치를 잘 정리를 했어야했습니다.
가치를 모르고 비교를하려니 늘 헷갈렸던 것 같습니다.
모든 임장과 임보의 과정에서 가치를 확인하는 것으로
귀결 되어야한다는 생각이 들었습니다.
그동안 저는 임장 따로 임보 따로…
저는 늘 따로 국밥이었던 것 같습니다.
튜터링데이에 부주낙낙튜터님께 배운 것과
이번 강의의 내용들이 함께 어울어지니
더 많은 것들을 얻을 수 있었습니다.
비교평가를 하고 1등 뽑기를 위해서는
먼저 생활권의 선호도를 파악합니다.
하지만 지방에서는 생활권선호도순으로
단지선호도가 그대로 나열되지 않을 수 있기에
개별단지의 선호도를 파악하는 것이 중요합니다.
단지선호도를 파악은
입지(위치),
상품성(연식,브랜드,대단지),
선호요소(학군,환경,커뮤니티-부)를
가지고 합니다.
이것으로 단지선호도를 파악하고 가격을 입힙니다.
2. 지역내 비교평가
-도시내 생활권 선호도→ 생활권내 단지의 선호도 비교
늘 헷갈렸던 부분인데
저는 이제서야 무엇을 말하는 지 알것 같네요.
그동안 금방 이해했던 동료들 너무 대단해요~
매물임장을 하지 않아왔던 나날이 너무 많았기에
몰랐던 것도 같아요.
매물임장이든 전화임장이든 개별 매물을 가지고
찾아야한다는것을 알게 된지 얼마 안 되었네요.
강의에서도 게리롱튜터님께서 스치듯이 이야기하셨는데
‘매물임장까지 다 하셨다면.' 이라는 말씀을 하셨습니다.
매물임장을 한 후
매물들을 가지고 저평가단지를 찾아냅니다.
가치가 비슷하면 가격인 싼 것,
가격이 비슷하면 가치가 높은 것,
가치와 가격이 다르면
과거의 가격 그래프를 통해서
지금 가격의 차이가 적당한 것인지 확인합니다.
과거그래프를 활용할 때 주의할 점이 있는데요.
잘못된 그래프 사용은 오히려 독이 된다고합니다.
아래와 같이 3가지를 유의해서 그래프를 붙여봐야한다고 합니다.
1)흐름이 같은 지역끼리 비교
-단지의 가치보다 지역의 흐름때문으로
잘못된 판단을 할 수도 있기 때문
2)5년 이상 지난 단지로 비교 - 신축과 구축 가치 혼동
3)단지 갯수는 가급적 2개씩만 비교
- 그래프 비교의 목적은 두 단지의 흐름을 파악하고 비교하기 위한 것,
단순히 전고점 비교아님
지방20평대를
어떻게 바라봐야하는지에 대해서도 알려주셨습니다.
지방은 20평대와 30평대 선호도 차이가
수도권보다 굉장히 낮더라고요.
그래서 20평대 아파트도 수익이 나긴 하지만
30평대와 차이가 수도권보다 많이 나기에
잘 골라야합니다.
약점을 상쇄할 정도의 확실한 강점(선호도)이 있어야
30평대와 붙어볼 만하다고 합니다.
20평대가 가치가 있는지 볼 수 있는 요소
1)신축&대단지&브랜드
2)입지가 정말 좋은 생활권
- 입지 예시
부산 해운대구 우동,대전 서구 둔산동(직장+학군+환경 모두 가짐)
- 신축&대단지&브랜드 예시
흥덕구 가경동 가로수마을 아래 1군브랜드 신축들
결국 20평대를 30평대와 비교하기 전에
위의 2가지 요소를 가지고 선호가 있는
20평대인가를 먼저 생각해야합니다.
그리고 임장과 매물임장을 통해서 가치를 비교합니다.
(매물임장에서 전세가 어디가 먼저 빠지는지 확인)
3. 지역간 비교평가
-도시의 체급과 위상비교→도시 내 생활권 선호도 →생활권 내 단지의 선호도
아직 저는 지역간 비교평가를 할 수 있는 단계가
아니라는 생각은 들지만
그래도 강의를 듣고 두고 두고
한 단계씩 적용해야겠다는 생각이 들었습니다.
지역간 비교평가에서는
우선 해당지역의 체급과 위상을 먼저 판단해야합니다.
체급을 극복하는 힘이 있으려면
고소득 일자리가 많은 지역(울산,대전,창원,천안)이거나
압도적 선호되는 생활권-학군,환경이 좋은 곳(대구수성구,천안신불당)이면 가능하기도합니다.
즉 지장에서 도시의 위상을 결정하는 요소: 도시의 체급, 경제력, 압도적1등
강의를 들으면서
아주 오래전 첫 실준에서 새벽보기께서 말씀해주신
표주박과 명란젓이 생각이 나네요.
그땐 처음듣는 실준이라서
들어도 무슨 말인지 하나도 몰랐는데 조금은 이해되는 것 같습니다.
나도 조금은 아는게 늘었나 하는 생각이 들더라고요.
이제서야 그렇다니
제가 너무 느린가봅니다 ^^;;
4. 앞마당관리
제가 지금까지 제대로 하지 못했던 부분입니다.
저의 널부러진 반마당들!
이제 시세를 지켜보면서 관리를 해야할 것 같아요.
시세장인 게리롱튜터님께서 굉장히 자세히 알려주셨습니다.
세가지를 하라고 하셨는데요
바로
시세트레킹, 시세스캐닝, 시세그룹핑입니다.
시세트레킹으로 낚싯대를 내려놓고 쭉
지켜보다가 전수조사를 실시하면 되는데요
시세트레킹만으로 불안하다면 네이버부동산에서
그 지역 가격을 쑥 훓어보는 시세스캐닝을 틈틈히 하면서
시세트레킹으로 놓칠 수 있는 것들을 체크하면 된다고합니다.
이번 강의를 계기로 앞마당 관리를 꾸준히 해서
시간과 노력, 돈을 들인 앞마당들을 진짜 관리해야겠다고 다짐합니다.
진짜 자세히 사례와 예시 비유를 통해서 알려주셨는데
이번에는 꼭 꼭 꼭 하겠습니다.
알지만 하지 않는것 이건 모르는 것 만도 못하다는 생각이 듭니다.
네…제가 그랬죠.
정말 많이 반성합니다.
정말 이번 강의에서 느낀 점도 많고
해봐야겠다는 것도 많이 생겼습니다.
한 번에 다 소화할 수는 없겠지만 꾸준히 늘려가면서
내가 본 아파트 만큼은 쿡 찌르면
바로 나올 수 있는 투자자가 되겠습니다.
너무 좋은 강의를 해주신 게리롱튜터님 감사합니다.
B.M.
1.임장임보를 통해서 단지의 가치를 확실히 알고 남긴다.
2.내가 뽑은 1등에 대한 이유를 꼭 남긴다. 미래의 나에게 자세히 설명할 수 있게
3.매달 모의투자를 하고 기록한다.
4.앞마당은 소중히 관리한다. 시세트레킹은 무슨 일이있어도 꼭 한다.
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