[2편]광역시 신축 30평 5천만원으로 투자하였습니다.(투자는 도파민)[나알이]

이어지는 경험탄 2편입니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11404111

[1편]

새롭게 간 임장지.

지역 내 선순위 단지들을 하고 싶어

이 위주로 매물털기를 진행하게 되었습니다.

튜터님께 실제 투자건 포함

총 6번의 매물문의를 하였습니다.

그러나 앞단의 규모가 큰 광역시는

입주물량으로 매매가가 낮더라도

전세가 또한 낮아 깎아도

투자금 범위에 들어오지 않고

(위험 위험..)

전세가가 오름세인 광역시는

원하는 목표매수가만큼 잘 깎이지가 않고...

더 싸게 사고 싶은데

500만원만 조절이 되니..

온통 몰입되어있었던 건 물건의 '저평가'

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왕복 3시간이든 5시간이든

매일 지역을 쏘다니면서

지치는 마음

그리고 어떻게든 해보려는 희망회로

고장나는 몸..

시도하는 건 좋지만

가장 좋은 투자는

스스로 선택해야 하는데

계속 왔다 갔다만 하면

아무것도 살 수 없어요.

이 단지는 투자금을 얼마정도 할거고

매매가 대비 전세가를 얼마 정도에

할거라는 게 나왔다면

이 가격 되냐고 물어보고

안된다고 하면 바로 나와

다음 단지로 가야죠.

내 투자금에서 BEST를

찾아야 해요.

-프메퍼튜터님-

배운대로 하고 있지 않았음을

깨달았습니다.

적당한 기업을 싸게 사거나

투자금을 줄이려는 노력을 하지 않았고

두려움에 덮여 먼저 걱정하고

관성적으로 아는 방법을 반복하는 게 아니라

자신을 믿고 필사적으로 움직여야 했습니다.

제가 투자로 바라보는 단지의

매매가가 3~4억대이다 보니

보통 전세의 절대가는 3억 이하로

세입자가 저리대출인 정부전세대출을 받아

들어오시는 게 대부분의 경우인데요.

소유권이전하며

동시진행하는 투자자의 물건은

대출규제 이후

정부 전세 대출이 어려워지면서

세입자들에게 후순위가 되어

가격을 내리는 걸

현장에서 종종 목격하였는데요.

대출 규제 허들이 높게 느껴지자

'전세가 안 맞춰지면 어쩌지?'

라는 생각과 걱정.

저환수원리가 아닌 리저환수원이

되어가고 있었습니다.

1호기처럼 다시금 조건이 좋으면

눈이 돌아가고(?) 있다는 생각에

현재 놓치고 있는 것이 무엇인지

당시 다시금 복기했었습니다.

▼▼▼

https://cafe.naver.com/wecando7/11341885

복기하며 (투자를 응원하며)[나알이]

결국 저는 저평가에 매몰되지 않도록

제 투자금의 BEST를

찾기 위한 초점을 잡았습니다.

지역 규모가 큰

가치도 가격도 매력적이라고 느끼던

앞단의 광역시를 손에서 놓아주고

전세가가 오름세인 광역시 내

투자 범위에 들어오는 단지 중

가치 선순위부터

매물털기를 진행하였습니다.

그 안에서 매수하고 싶던

단지가 있었는데요.

지역에서 사람들이 좋아하는

최신축이었습니다.

저희에게 기회를 주는 투자란,

아쉬운 점을 품고 있기 마련이라

단지의 비선호도요인을 덮을 수 있는

분명한 선호요인을 파악해보았습니다.

* 비선호요인?

단지가 위치한 oo구는

oo광역시에서 상위구가 아니다.

..등등..

* 그럼에도 뾰족한 수요가 있는가?

단지의 강점은 무엇인가?

oo구 내 높은 선호도

연식, 구조 선호로 전세 수요 활발

먼저 전세가 나가고 먼저 가격이 반응한다.

지난 매물털기 경험을 미루어

선호도 파악을 위해

전세가를 비교 했을 때

전세가가 치고 나가고 있으며

대출 규제로 차가워지는 분위기에서도

가격을 조금만 내리면

곧바로 거래가 된다는 걸 파악하며

다음 상승장이 왔을 때

먼저 흐름이 올것이므로

빠르게 매도하고 다음 단지로

갈아타거나 수도권 스타트라인에 서게 해줄,

저의 포트폴리오를 개선하게 할

단지라는 생각이 들었습니다.

다만,

전고점이 없는 신축이기도 하고

저평가 부분에서 아쉬움이 있었고

단지 내 매물을 털며

조금 더 깎고 싶어 협상을 시도했지만

쉽게 원하는 가격만큼 깎이지 않았습니다.

그래서 갖고 싶던 해당 단지 보다

조금 덜 좋다고 생각하지만

더 싼 신축 단지를 1순위로,

고민하던 해당 단지를 2순위로

매물 코칭을 넣게 되었습니다.

(함께 넣도록 제안해주신

프메퍼튜터님 감사합니다 💚)

1순위 단지는 매물을 털 때

투자자가 굉장히 많았고

제가 올린 매물이 장부 물건이긴 했지만

저말고도 알고 있는 투자자들이 있었기에

매물코칭을 기다리면서

날아갈 것 같다는 생각이 들었습니다.

그리고 정말로

날아가버렸습니다^^

하지만 막상 날아가도

마음이 동하지 않았는데요.

3개 광역시 매물을 털면서

저에게 기회를 주는 단지들에 대해

속속들이 알게되었고

1,2순위 매물이 아니더라도

손에 쥐고 있는 다른 단지,

매물들이 있었기 때문입니다.

"안 되더라도 다음 단지로 가면 된다.

지금 넣은 단지보다 후순위라면

투자금을 더 줄여 사면 된다."

라는 스스로 세우는 확신이 있었기에

조급하지 않았습니다.

그리고

월부학교 가을학기 6강

자음과모음 멘토님 오프강의날

매물코칭을 받게 되었습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11360166

[나알이] 권유디튜터님과 함께 한 매물코칭 후기(감사합니다 튜터님!)

권유디튜터님께🩵

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아리님, 오히려 1순위가

날아가서 잘되었어요.

2순위가 더 가치있고

저평가되어있는 겁니다.

중소도시 oo시 준신축와

oo시 신축과 비교하면 싸요.

투자금도 더 많이 들지 않고.

가격이 조금 네고가 안되고

오르려고 하는 분위기여도

매수하셔야 해요.

강의 시작 전에

꼭 매수하면 좋겠어요.

-권유디튜터님-

당시 oo광역시의 전세시장은

서서히 대출규제로

얼어가고 있었고 투자자들이 유입되면서

실시간으로 거래가 이루어지니

새로이 나올 경쟁 전세매물들이

보이는 상황이었습니다.

탐이 났던 2순위 매물은

매도자가 새로이 전세를 맞추어 두었고

현 시세 대비 높은 전세가였습니다.

2주 전 가격 협상을 했을 때

제가 제시한 가격을 받아드리지 않으셨고

단지의 오름세 분위기에

호가를 1천만원 더 올린터라

이젠 어떻게 이야기하실지

모르는 상황이었습니다.

협상했을 때 파악해둔

매도자의 최종 가격선대로 된다면

새로 전세를 맞추어 뺄 때

예상되는 투자금보다 2~3천 줄여

5천만원에 투자할 수 있었습니다.

처음에 가격을 조절해

안정감을 주어야

호가대로 사더라도

매도자가 적정가격이라 생각하고

가격을 올리거나

물건을 거두어 드리지 않을 거에요.

지금 호가인 o.o억도 싼 가격입니다.

아리님이 알고 있는 가격선인

x.x억으로 던져보고

안 되면 곧바로 o.o억으로 매수하셔요.

-권유디튜터님-

튜터님은 매도자가 1천만원 올린

호가대로 사더라도

저평가된 금액이라고

중소도시를 예시로 들어주셨습니다.

또한 호가대로 사더라도 제 투자금

범위 내이기도 했습니다.

제가 매물코칭을 받는 당일

매도자와 전세입자가

계약서를 쓰는 날이었는데요.

특약을 아직 확인하지 못한 터라

혹시라도 마음에 들지 않는 문구가 있다면

변경가능할런지 궁금하였습니다.

(향후 입주물량이 적은 지역)

튜터님 말씀을 들으며 우리는 매순간

비용이 들더라도

편익이 큰 방향으로 선택하며

그 선택들이 쌓였을 때

성과라 부를 수 있는

결과들이 나온다는 걸

이해할 수 있었습니다.

튜터님과 전화를 끊고

곧바로 부동산 사장님께 전화를 드렸습니다.

투자자들이 1천만원 깎아 가격을

많이 제시하고 있지만

가계약금을 바로 넣겠다는

투자자는 없었습니다.

저는 2주 전 매도자의 가격선 만큼

1천 5백만원을 깎아 제안하는 대신

지금 당장

가계약금을 넣겠다고 했습니다.

부동산사장님께서 저의 편이

되어주셨는데요.

그간 문지방이 닳듯 임장을 가며

라포가 형성되기도 했고

사장님의 따님이 제 또래인 걸 알았기 때문에

사람으로서 좋은 모습을 예의있게

보이고자 노력하기도 했었습니다.

'2주 동안 흔들어두기도 했고

가격 올리고 하겠다는

사람이 없기 때문에

진짜 쏜다고 하면 될거에요.'

그리고,,

감사하게도

1천 5백만원 깎은 가격으로

매수할 수 있었습니다.

자모멘토님의 강의 시작과 동시에

가계약 특약을 보내

매도자의 ok를 답을 받고

계좌이체를 할 수 있었습니다.

중소도시 전수조사를 하며

제가 매수한 단지의 매매 가격이 싸고

높게 맞춘 전세가 또한 비싸지 않다는 걸

확신할 수 있었습니다.

지역 내 전고점이 있는

5년차 신축들 중 가치가 비슷한

단지들의 전고점을 보며

투자금 대비 200% 수익을

충분히 거둘 수 있겠다는 확신 또한

얻을 수 있었습니다.

저에게 이번 투자는

1호기 때와 달리

가치를 보는 눈을 키워주었고

임장을 하고 임보를 쓸 때

지역 내 단지의 위상을 정확히 파악해야만

그 구 내에서 흐름이 빨리 와서

땡겨 매도할 수 있는 단지인지,

흐름이 늦게 오니 기다려야하는 단지인지

인지할 수 있음을 이해하게 되었습니다.

저와 같은 소액투자자라면

향후 수도권으로 갈아타기 위해서

스타트라인에 서기 위해서

포트폴리오를 개선할 방향인지의

관점으로 투자 물건을

결정해야한다는 걸

투자의 이해도를

높일 수 있는 과정이었습니다.

제 1호기가 공급이 많은 지역에 있어

2호기는 더더욱 입주가

적은 지역으로 매수해야하며

투자란 단순히 저평가로 하는 게 아니라

나의 상황, 지역의 상황, 투자금

모든 것을 복합적으로 고려해서

"지금" 나에게 최선인 투자를

해야한다는 걸 배울 수 있었습니다.

투자할 때는 도파민이 나와야 해요

잠도 안 오고 밥도 너무 달고

투자할 생각만 하면은

짜릿해서 미쳐야 돼요.

근데 지금은 많이 힘들죠.

나중에는 되게 되게 재밌어져요.

많이 사보면은.

그래서 다 지나가니까 괜찮아요.

-자모멘토님-

과정 중 힘이 들 때 자모멘토님께서

투자란 도파민이 나오는 행위라

말씀하시는 걸 들으며 정신차릴 수 있었는데요.

이번 경험을 통해

투자를 또 하고 싶은 사람이 되었습니다.

평소에도 언제든 투자할 수 있다는 마음으로

매일을 쌓아가야한다는 걸

몸소 깨닫게 되었습니다.

한 채 한 채 쌓을 때마다

그 과정이 분명 녹록치 않을지라도

소중하게 모은 돈인만큼

어렵게 만들어온 앞마당인만큼

할 수 있는 경험을 모두 하면서

완벽한 투자가 아니더라도

후회 없는 선택을 해나가시면 좋겠습니다.

도파민이 나오는

다음 투자를 준비할 수 있도록

모두 진심으로 응원합니다!!

...

항상 함께 달려주는 동료분들이 있어 감사합니다.

가을학기, 치열하게 함께 최선을 다한

우리 스나이퍼즈 덕분입니다. 정말 감사합니다.

프메퍼 튜터님,

정말 존경하고 감사합니다. 항상 튜터님 편이 되어

배운대로 행동하는 제자가 될 수 있도록 노력하겠습니다.

늘 저의 마음의 버팀목이 되어주시는

사랑하는 식빵파파튜터님,

애정하는 강의 TF 덕분에 힘낼 수 있었습니다. 감사합니다.

확신을 더해주시고

회사와 더불어 오래갈 선택에 대해 이야기해주신

유디튜터님 정말 감사합니다.

진심을 다해 배우고

그대로 따라할 수 있도록 노력하겠습니다.