저평가 순위가 아니라 나의 투자 우선순위를 알고 계신가요?[나알이]

A단지와 B단지의

가격과 조건이 똑같다면

어떤 단지를 할 것인가?

어떤 단지가 더 저평가되어있나?

...

안녕하세요 나를 알리고

이롭게 하고 싶은 나알이입니다.

존경하는

🩵권유디튜터님🩵과 함께하는

감사한 겨울학기를 보내면서

투자자의 다각적인 사고에 대해

배우고 있습니다.

배운 것들에 대해 정리하고

나누어 보고자 합니다.

저평가의 우선순위가 아닌 my 투자 우선순위

A단지와 B단지의

가격과 조건이 똑같다면

어떤 단지를 할 것인가?

어떤 단지가 더 저평가되어있나?

가 늘 궁금합니다.

튜터님의 생각도 궁금합니다 ㅎㅎ

튜터님께서는 투자에 있어

변수 없이 모든 조건이 통일될 일이

일어날 확률은 매우 희박하기 때문에

실제 투자를 위해선

매물 vs 매물이 중요하다고 말씀하셨습니다.

그럼에도 늘 궁금한 난제.

" 다른 지역 A와 B단지가 같은가격이라면

어느 단지가 더 저평가되어 있을까요?"

절대가를 고정하고

단지끼리 비교하며 저평가 순위를

나열해보는 건 1등뽑기의 경험이 쌓일수록

어느정도 익숙해지고

동료들끼리 비슷하게 생각하게 됩니다.

동료들과 함께 고민하여

A와 B단지 비교평가의 결과

어떤 단지가 더 싸고 가치있는지

의견의 합을 도출했다면

이번에 이를 고민해봅시다.

두 단지 중

나의 투자에 우선이 될

단지가 무엇인지 알고 있나요?

우리가 공부하는

이 모든 과정은

나의 자산을 더 나은 방향으로

쌓아가는 투자하기 위함이지

비교 토너먼트를

잘하기 위함이 아닙니다.

투자는 가장 싼 단지를 하는 게 아니라

복합적으로 고민하여

선택하고 쌓아가는 것임을

튜터님께서 가르쳐주셨습니다.

투자금 리스크 공급상황

과거 흐름 등

종합적으로 버무려서

적용해보세요.

처음에는 쉽지 않겠지만

계속해서 연습을 해야 합니다.

결국 투자는

우선순위 싸움이라고 생각하고

가치와 가격을 같이 보면서

투자 우선순위를

고려해보시면 좋겠습니다

-권유디튜터님-

✅나의 상황

싱글 소액투자자

7천만원을 가진 B씨가 있습니다.

B씨는 소액투자자이기 때문에

지방에서 돈을 불려 수도권으로

갈아타기 해야 합니다.

투자자 A씨는

3억 이상의 종잣돈이 있어

수도권 투자가 가능합니다.

이 때 두 투자자는

고려 사항이 달라져야 합니다.

A씨는 곧바로

시스템투자자를 할 수 있습니다.

시스템 투자란 곧 전세가를 올려 받아

현금흐름의 파이프라인을 만드는

투자를 말합니다.

그렇기 때문에 가장 저평가 된 자산을 사서

시세차익을 노리는 것이 아니라

3억 투자금 대비

가장 가치 있는 단지를 알아야 하고

전세가가 앞으로 매매가를 뜷고

올라갈 단지인지의 관점에서

사고할 수 있어야 합니다.

현금흐름이 더 가치가 좋을수록

더 많이 올라오기 때문입니다.

반면 소액투자자 B씨는

시스템 투자자로서

스타트라인에 서기 위해서

즉, 수도권 투자를 시작하기 위해서

나의 종잣돈을 불려줄 선택을

알아야 합니다. 그렇기 때문에

시세차익을 만들어 줄

저평가된 단지를 매수하는 게

중요하지만

오로지 저평가에만 집중하는 걸

경계할 필요가 있습니다.

예를 들어

입주 물량이 많은 지역이 싸다면

향후 보유하면서 발생할 수 있는

스트레스를 알아야 합니다.

수도권에 기회가 오더라도

입주로 인해 아직 자산이 오르지 못해

제때 향하지 못할 수 있습니다.

지방은 전세가와 매매가가 같이 움직이기 때문에

복합적으로 사고하여 선택해야 합니다.

다만 앞서 적은 것과 같이

수도권과 달리 결국 매도해야 하는 자산이기 때문에

시세차익면을 고려하여

저평가를 우선적으로 판단한 후 투자금 대비

베스트인 단지를 매수할 수 있어야 합니다.

✅지역의 상황

예시를 들어보겠습니다.

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

빨강

- 부산광역시 중간입지 신축 전용59

파랑

-울산광역시 상위입지 준신축 전용59

두 단지는 23년 중반 같은 매매가 전세가로

똑같이 1.5억의 투자금이 들었습니다.

당시로 돌아가더라도

1.5억 투자금으로

더 가치 있는 단지를 할 수 있기 때문에

매수하지 않겠지만

비교평가를 해보면

부산의 단지가 지역의 규모도

전고점도 연식 면에서도

가치 대비

더 싸다는걸 알 수 있습니다.

하지만 부산의 단지는

입주물량으로 인해

1년 넘게 지났음에도

당시와 같은 가격으로

지지부진한 반면

입주물량이

적정 공급량 대비 적은

울산은 5천만원이 오르게 됩니다.

러프하게 주택 2년 미만 보유하여

양도세를 60% 물어낸다고 해도

시세차익 5천만원 중

2천만원은 건져 올릴 수 있습니다.

(저의 부족한 사례이지만 다각적으로

생각해봐야한다는 가르침을

나누고자 예시로 가져왔습니다..!)

"더 기다리면 부산도 입주 물량이 줄어들기 때문에

결국 부산의 시세차익이 더 크지 않을까요?"

라는 질문이 떠오를 수 있습니다.

이는 우리가 통제할 수 없는 영역으로

'현재'의 시점에서 포트폴리오를 개선할

선택으로 향해야 합니다.

더불어 우리는 지역 내 위상을

이해하고 있어야 합니다.

여러분이 전고점으로 판단하는 게 아니라

단지의 가치를 알게 된다면.

그리고 사람들이

이 단지를 좋아하는 정도

그리고 이 지역에서

이 단지의 우선순위 선호도를 알면은

여기 이 단지에 기회가 될 수 있구나

그걸 판단할 수 있게 됩니다.

-권유디튜터님-

튜터님은 단지의 전고점으로

위상을 판단하는 것이 아니라

임장과 임보로 선호도의 디테일들을

파악해오셨고 지역 내 단지의 위상을

명확히 알고 있다고 하십니다.

저희도 차차 전고점을 배제하고

단지의 가치를 이해해가는

연습을 해야한다고 말씀해주셨습니다.

제가 울산에서 가져온 단지는

지역 내 선호도가 높아

가수요가 빠르게 붙기 때문에

매매와 전세가 붙는 투자기회를

쉽게 주지 않아 소액투자자가

진입하기 어렵지만,

부산의 신축은 지역 내

중하 선호도의 신축으로

흐름이 오더라도

조금 더 기다려 줄 단지입니다.

지역 내 단지의 위상을 알게 되면

울산의 oo단지를 매도하고

향후 부산의 xx단지를

매수할 수도 있겠구나를

생각해볼 수 있겠다는 걸

이해할 수 있었습니다.

만약 이게 틀렸더라도

이를 한 번 고민해본다면 향후 시장의

흐름을 지켜보며 생각을 보정해나가며

실력을 키울 수 있습니다.

결론적으로

우리는 저평가의 순위가 아니라

나에게 어떤 단지가 더 투자의 우선순위인지

고려할 수 있어야 합니다.

나의 상황을 알고

지역의 상황을 알아야 합니다.

이를 이해하면

지역 내 입주 물량이 있거나

시장이 얼어붙을 때

위상에 따라 가격이

더 빠질 단지인지 여부를 알아야 하고

반대로 회복할 때도 흐름에 대해

'인지하고' 선택해나갈 수 있게 됩니다.

인지하고 선택하며

편익과 비용을 이해하며며

투자의 우선순위를 아는 투자자

1. 지역 내 단지의 위상을 이해한다.

2. 저평가 뿐 아니라 투자금 공급상황 리스크까지

고려해서 투자를 결정할 수 있어야 한다.

3. 수도권과 지방을 가르마 타서

투자 방식을 이해할 수 있어야 한다.

출처 입력

모두 저평가 뿐 아니라

투자금과 리스크 공급상황

단지가 얼마나 기다려주는지 과거의 흐름

보유 중 스트레스

종합적으로 고려하여

우선순위를 뽑아내는 투자자가 되시기를

진심으로 응원합니다 💚