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책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드 2025
저자 및 출판사 : 김경민 외 5명 / 와이즈맵
읽은 날짜 : 2025.01.25~01.30
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #N/W파고 #퍼펙트스톰 #공급
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 7점
1. 저자 및 도서 소개
2. 내용 및 줄거리
ㅣ상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다.
수도권 부동산 시장을 한강 기준으로 한강 이남과 이북으로 나눠보면 가격 확산(동조화)이 한강 이남에서 활발하게 이루어지며, 한강 이북은 이러한 현상이 거의 나타나지 않는다. 이는 지역별 양극화를 심화시킨다. 또한 이는 각 지역의 일자리와 직주근접에서 비롯된다.
1) 수도권 동남부 : 강남구 ➞ 분당구, 수지구
► 강남구와 분당구는 결국 누적 상승률을 키맞추기 한다.
2) 수도권 서북부 : 마포구 ➞ 일산 동/서구, 파주
► 마포의 상승세는 일산과 파주로 확산되지 않는다.
3) 수도권 서남부 : 양천구 ➞ 평촌, 김포
► 양천구와 평촌은 동조화 가능성이 높다. 하지만 김포는 주변의 입주가 지속적으로 많아서 지켜봐야 한다.
4) 수도권 동북부 : 노원구 ➞ 의정부, 남양주
► 노원구와 남양주의 동조화 현상이 보이고, 의정부는 상대적으로 시차가 크다.
5) 서울 중심부 : 종로/중구 ➞ 아파트 물량이 많지 않아 위 4개의 흐름으로만 본다.
ㅣ고가 아파트 시장 VS 중저가 아파트 시장
- 고가 아파트 시장 - 강남구, 서초구
1) 매우 높은 수요와 안정성을 자랑한다.
2) 우수한 교육 환경의 영향을 많이 받는다. (대치동, 반포동)
3) 뛰어난 인프라와 편의 시설을 갖추고 있어 주거지로서 매력적이다.
4) 고급 아파트 단지가 많이 있으며, 고급스러운 인테리어, 다양한 커뮤니티 시설, 우수한 관리 서비스로 높은 주거 만족도를 자랑한다. 한강변 아파트는 탁월한 조망권과 녹지 공간을 자랑하며, 여가 시설도 잘 갖춰져 있다.
- 중저가 아파트 시장 - 노원구, 도봉구, 성북구
1) 경제적 여유가 상대적으로 적은 가구에게 저렴한 주택 가격이 큰 매력으로 다가온다.
2) 가격 대비 편의시설과 교통 접근성이 양호하여 가성비가 높은 주거지로 평가 받는다.
3) 강남 접근성이 어려워 가격이 정체되고 있다.
4) 임대 수요가 매우 높다. 성북구는 대학생과 젊은 층이 많이 거주하며, 노원구와 도봉구는 교통이 편리하고 생활 편의시설이 풍부해 꾸준한 임대수요를 자랑한다.
5) 낮은 초기 투자비용으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있어 소액 투자자들에게 매력적이다.
- 강남 3구(34만 세대, 전체의 19.8%), 노원,도봉,성북(31.1만 세대, 전체의 17.8%)
두 권역을 합치면 대략 40%로 해당 지역이 서울시 부동산 시장에서 매우 중요한 역할을 하고 있다는 것을 시사한다.
ㅣ대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트
1. 대장 단지들이 전고점을 돌파하며 상승중이다.
► 강남 지역 아파트와 신축 아파트를 중심으로 N파고, W파고 달성이 일어나고 있다.
2. 금리 인하는 시간문제다.
3. 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.
► 24년 1~2분기를 기점으로 거래량이 늘고 매매가격이 보합 또는 상승세를 보이고 있다.
4. 강남3구의 상승세가 전이될 것이다.
► 주택 시장의 가격은 강남/서초에서 시작해 강북과 수도권 등으로 전이되는 현상을 보인다.
5. 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다.
► 분양가격이 비싸지면 주변 아파트 단지들도 덩달아 상승세에 올라탈 가능성이 높다.
6. 역대 최악의 공급 부족이 예상된다.
► 현재도 2010년 이후 최저 수준인데, 향후에는 훨씬 더 적어질 것으로 예상한다.
수요 측면에서는 거주자와 거주 가구의 수 그리고 지역민들의 평균 소득이 중요하다고 했다, 부동산 시장에 참여하려는 사람들의 절대 규모가 크면 클수록 해당 지역의 가격은 상승 모멘텀을 갖게 된다.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
서울에 대한 이야기가 대부분 이지만 권역별로 나눠서 특징을 설명해준 부분과 대장 단지들을 디테일하게 분석한 부분 등이 좋았다. 숲을 보기에는 분명히 참고해볼만한 책이지만, 결국엔 이를 바탕으로 한걸음 더 들어가서 나무를 봐야만 좋은 선택을 할 수 있다. 어느 정도의 동향 파악과 저자가 생각하는 상승 흐름에 대한 근거를 참고해보기엔 좋았다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
최근 전/월세 부족 현상 중에서도 빌라 포비아 정도는 느꼈지만, 임대차 거래량 분석을 통해 전월세 수요가 매매 수요로 이동하는 부분 등 데이터적인 측면에서는 해석하기 어려웠다. 이처럼 어렴풋이 알던 것을 데이터를 근거화 해서 말해준 것이 많은 도움이 되었다.
또한 가격 상승기에 시차를 두고 움직이는 모습과 최근 사이클이 짧아진 점 등을 확실한 근거를 바탕으로 주장하다 보니 수긍할 수 밖에 없었다. 그럼에도 진짜 중요한 것은 현장이라는 생각이 계속 스쳐간다. 전체적인 가격의 동향을 파악하는 것을 넘어서 실제 현장에서 가격을 만드는 것이 정말 중요함을 느낀다.
동향을 파악하는 정도로만 넘어간다면 진짜 기회를 잡지 못할 수 있다. 대부분 데이터를 근거로 하고자 하면 후행지표를 참고할 수 밖에 없기 때문이다. 이 책을 통해 전체적인 흐름을 파악했다면, 단지 단위로 시세를 보면서 기회를 찾아 나서는 것이 정말 중요하다. 실제 놀라운 투자를 하는 사람들을 보면 매매는 내리고 전세는 올려서 투자금을 줄이던가, 말도 안 되는 조건의 물건을 찾아 투자하곤 한다.
이런 건 동향 파악만으로는 알기가 어렵다. 탑다운 방식을 아는 것과 더불어 바텀업으로 현장에 머무는 것이 진짜 기회를 잡는 투자자의 자질인 것을 다시 한 번 느끼게 된다.
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
시장을 이기는 부동산 투자원칙 / 김제경
6. 논의해보고 싶은 점
P.72 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 현상이 나타나고 있다. 이는 중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다. 일부 중저가 지역이 다른 중저가 지역보다 빠르게 가격이 상승하거나 하락하면서, 중저가 아파트 시장 내부에서도 다양한 움직임이 발생하고 있다.
Q. 저자가 이야기하는 중저가 지역의 비동조화 현상에 대해 구체적으로 이야기 나눠보고 싶습니다. 실제 시장이 어떻게 움직였는지, 그리고 그 안에서 기회를 잡을 수 있는 방법 혹은 그런 사례가 있다면 서로 공유해보고 배우는 시간을 가지면 좋겠습니다.
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