안녕하세요, 행복하게 오랫동안 투자하고 싶은 꼭가보자 입니다.
지투실전반 4강 게리롱 튜터님의 강의 입니다. 강의에서는 제대로된 가치를 파악하는 #비교평가로 임장지와 앞마당에서 #1등뽑기를 통해 기회를 놓치지 않고 수익 높은 #지방투자를 해내는 방법에 대해 알려주셨습니다. 그럼, 렛츠 게리롱~
[1등 뽑기 - 비교평가의 개념 및 기본원칙]
먼저 우리가 왜 비교평가를 하려는지 생각해보면 좋을 것 같습니다. 일단 투자는 싸게 사서 비싸게 파는 행위 입니다. 즉, 싸게 산 후 시기를 봐서 비싸게 파는 것이죠. 여기서 먼저 해야할 행동이 싸게 사는 것이고 싸게 사기 위해서 비교평가가 필요합니다. 다시 말하면 비교평가는 여러 물건을 다각도로 비교해서 싼 물건을 골라내는 행위 입니다.
그런데 돌아보면 투자가, 비교평가가 뭔지 배웠지만 실제로 비교평가를 통해서 투자를 해보려고 하면 쉽지 않다는 것을 아주 절절하게 느끼게 됩니다. 그래서 이런 절절함을 해소시켜줄 그래프들을 소환하죠 ^^; 괜찮은 물건을 몇 개 고른 뒤 아실 또는 호갱노노에서 그래프를 옆으로 좍~ 세워놓은 뒤 상승장에서 누가누가 높이 올라갔나 전고점을 매섭고 날카롭게 비교(?)해 보면서, “오~ 너로구나” 하며 내심 쾌재를 부르면서, 나름의 비교평가 결론을 냅니다. 비교평가, 잘 해온 걸까요? 만약 전고점이 없었다면?
지금은 전고점을 지나온 시기라서 참고할 수 있지만, 앞으로 그렇지 않은 시기도 분명 있을테니, 전고점 없이 비교평가를 할 수 있는 실력을 짱짱하게 만들어놔야 할 필요가 있습니다. 그래서 다시 한 번 비교평가가 무엇인지 들여다보면….
비교평가는 가치 대비 가격이 더 싼 것을 선택하는 것이니, 가치와 가격을 알면 됩니다. 가치는 입지와 상품성을 말하고 임장과 임장보고서를 통해서 확인할 수 있고, 가격은 매매가를 말하며 네이버부동산에서 확인할 수 있습니다. 즉, 가격은 누구나 다 알 수 있는 반면 가치는 현장을 가서 보고 배운 것을 남기면서 알게되는 것입니다.
비교평가의 정의를 한 번 살펴봤으니 이제 비교 방법 차례. 비교평가를 구성하는 2개의 변수인 가치와 가격 중에서 하나를 고정한 뒤 다른 하나를 비교하면 됩니다. 가격을 고정하고 가치를 비교하거나, 가치를 고정하고 가격을 비교하는 거죠.
[1등 뽑기 - 비교평가의 적용, 지역 내]
비교평가는 1등 뽑기의 한 부분입니다. 비교평가를 통해서 가치 대비 저평가된 물건을 찾아낸 뒤 그 물건의 수익성과 리스크를 고려해서 1등을 뽑고, 이 1등을 사게 되는 것이죠. 그래서 1등 뽑기는 1) 가치 있는 물건을 찾아내고, 2) 그 물건들 중 저평가된 물건을 찾아내고, 3) 저평가된 물건 중에 적은 투자금으로 높은 수익을 낼 수 있는 물건을 고른 뒤, 3) 그 물건을 둘러싼 리스크(공급, 잔금 등)를 내가 감당할 수 있는지 확인까지 하면 됩니다. 여기서 1), 2)까지를 비교평가, 3), 4)까지 1등 뽑기가 되는 것이죠.
(가치)
큰 그림을 봤으니 비교평가에서 어려운 부분인 가치를 알아보는 것에 대해서 알아봅시다. 가치를 좀 더 자세히 풀어보면 1) 지역 생활권의 선호도 파악과 2) 개별 단지의 선호도 파악으로 나눠볼 수 있습니다.
우선 지역별 선호도. 이는 입지와 상품성(연식, 브랜드 등)으로 판단할 수 있습니다. 수도권의 경우 빈땅이 없으니 상품성 보다는 땅의 가치가 높고, 3대 업무지구로 통하는 교통이 중요합니다. 근데 지방은 빈땅이 많으니 위치보다는 상품성이 중요하고, 지역 내 이동을 차로 쉽게 하다보니 학군, 환경, 부자 커뮤니티 등이 중요합니다.
다음으로 지방에 있는 개별 단지의 선호도. 위에서 말한 지방의 선호도는 입지보단 상품성, 학군/환경/커뮤니티 이고, 상품성은 연식, 브랜드, 대단지로 말할 수 있습니다. 그래서 지방에 있는 단지의 선호도는 위치 상의 입지+상품성(연식, 브랜드, 대단지)+선호요소(학군/환경/커뮤니티)로 판단할 수 있습니다.
(가격)
이렇게 가치를 판단했다면 그 다음은 가격(매매가)를 붙여보면서 저평가를 판단합니다. 위의 설명처럼, 저평가는 1) 가치가 비슷할 경우 가격이 싼 것, 2) 가격이 비슷할 경우 가치가 더 좋은 것 입니다.
이렇게 파악한 가치를 그래프를 통해서 다시 한 번 확인 가능합니다. 가치는 장기적으로 제 가격을 찾아가기 마련이니, 가치 차이가 있는 물건 간의 가격 차이도 그 가치만큼 있을 겁니다. 그래서 과거와 달리 가격 차이가 크거나 작다면 저평가로 볼 수 있을 겁니다. 단, 주의해야 할 것은 1) 흐름이 같은 지역 내 단지끼리 비교하고, 2) 5년 이상 지난 단지로 비교하며, 3) 비교는 2개 단지로만을 합니다.
잠깐!! 여기서 항상 우리가 고민하는 지점이 있습니다. 바로 신축 20평대 vs 구축 30평대. 이럴 땐 지방 20평대 아파트의 가치를 먼저 이해해야 합니다. 30평대를 선호하는 지방에서 입지 가치가 높~은 생활권에 위치한 브랜드 있는 대단지 신축의 20평대라면 30평대와 붙어볼만 합니다. 즉, 1) 30평대 견줄수 있는 선호도(입지+신축/브랜드/대단지)를 갖고 있는지, 2) 선호도를 포함한 가치가 30평대 구축보다 좋은지(살고 싶어 하는지)? 3) 저평가, 4) 수익률, 5) 리스크로 판단해가면 됩니다.
[1등 뽑기 - 비교평가의 확장, 지역 외]
서로 다른 지역의 단지를 비교는 어떻게 하면 될까요? 생각보다 어렵지 않습니다 (실전은 조금 다르겠지만요~^^;). 앞에서 배웠던 과정인 1등 뽑기 과정에서 비교평가( 1) 가치, 2) 가치(저평가))를 할 때 권역별/도시별 위상을 고려하면 됩니다. 여기서 도시의 위상이란 1) 수요(인구 수), 2) 구매력(양질의 일자리), 3) 폭발력(압도적 1등 선호요소(학군, 환경 등))를 말합니다. 그래서 권역은 경남권, 경북권, 충청권, 전라권으로, 권역별 광역시, 중소도시로 세분화해 줍니다.
즉, 비교평가 시 3개의 변수가 생기는 거죠. 가치(X), 가격(Y), 도시체급(Z). 먼저 (X)서로 다른 지역 내 단지의 가치를 판단하고, (X-Z)도시체급을 고려해서 가치를 다시 판단한 뒤, (X-Z-Y)가격을 붙여서 저평가를 판단해보면 됩니다.
[1등 뽑기 - 수익률 계산]
저평가 물건들을 찾았으니, 그들의 수익을 한 번 계산을 해봅니다. 얼마를 벌 수 있을지~~ 근데 소액투자를 지향하는 지방 투자자들에게는 수익 자체보다 수익률이 더 중요하고, 보통 월부에서는 수익률 200%를 목표로 하게 됩니다. 그럼 투자금 대비 200%의 수익률을 달성할지 어떻게 알 수 있을까요?
이럴 땐 다음 질문의 답을 하면서 200% 수익률이 가능한지 확인해 봅니다. 다 부합한다면 괜찮겠죠? ㅎㅎ
[1등 뽑기 - 리스크 판단]
마지막으로 리스크. 투자를 할 때 예상되는 리스크는 2가지를 떠올릴 수 있습니다. 입주물량 또는 전세물량이 많을 경우, 잔금을 칠 수 있는지? 전세 재계약 시점에 입주물량이 많을 경우 예상되는 역전세를 대비할 수 있는지?
잔금 리스크의 경우, 전세를 못 맞추는 상황에서 잔금을 칠 수 있는지 확인해봐야 합니다. 대출(담보대출+신용대출)과 보유현금을 통틀어 잔금을 칠 수 없다면 투자를 하면 안됩니다.
역전세 리스크의 경우, 전세 재계약을 하는 시점에 1) 3년 이상 지역 전체적으로 공급이 쏟아진다면, 잠시 피해가는 것이 좋습니다. 허나 2) 공급이 많지만 특정 시기 또는 특정 지역에 집중된다면, 이 리스크를 피할 수 있다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.
이렇게 비교평가를 시작으로 1등뽑기까지 수익률 높은 지방투자를 할 수 있는 방법을 게리롱 튜터님 강의를 통해서 배웠습니다. 마지막으로 과거 전국방방곡곡을 다닌 경험을 통해서 한 달 한 달 앞마당을 만들어 가면서 가치를 제대로 파악해서 실력을 쌓아간다면 부자가 될 수 있고, 지금 지방 시장 상황 상 더 싼 가격에, 더 적은 투자금으로 투자해서 잘 보유하면 충분한 수익을 내기 좋은 상황이라는 것을 알려주셨습니다.
긴 시간동안 너무 고생하셨습니다. 튜터님!!
감사합니다.
better me than yesterday
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