월급쟁이 부자로 은퇴하라

One action

💡 이 책을 읽고, 내 삶을 바꾸기 위해 실천하고 싶은 단 한가지 행동. ’적용할 점(벤치마킹)’들 중에서도 가장 실천으로 옮기고 싶은 단 한가지를 적어봅니다.

돈을 버는 방법보다 쓰는 방법을 바꾸자!

얼마를 벌던, 돈은 항상 없었다….

이상했다.. 처음에는 월급이 적다고 궁시렁…

월급이 올랐더니…

???

왜지? 돈이없다.

이건 내가 쓰는 소비의 문제가 있다고 생각한다…

지금부터는 정말 소비 패턴을 파악하고

어떻게 소비할것인지 꼭!!!! 계획해야겠다.

핵심 키워드 or 구절

💡 핵심적인 키워드와 문장 등을 따로 모아둡니다. 그리고, 핵심 키워가 아니더라도 자신의 상황에서 굉장히 의미있는 내용이라는 생각이 들면 모아둡니다.

26p 당신이 하루도 빠짐없이 출근해 열심히 돈을 벌고 이를 쓰지 않고 아끼면서 악착같이 은행에 저축한다고 해도, 시간이 지나면 그 모아둔 돈으로 할 수 있는 것이 오히려 지금보다 줄어든다는 것이다. 훗날 많은 시간이 흐른 뒤 이 진실을 목도하게 된다면 정말 억울하지 않겠는가?

’인플레이션이 발생해 내 통장 속 현금의 값어치가 나날이 떨어지고 대한민국 집값은 도저히 감당이 안될정도로 치솟는 동안, 나는 무엇을 했는가?’

투자는 위험하다고? 천만에! 내가 보기에 가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.

44p 본격 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는 부자가 되는 것이 아니었다. 나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그 다음에 따라온 결과였을 뿐이다. 가장 먼저 해야 할 일은 ‘자기 점검’이다 [image:059C81CA-D3D0-48B0-B41B-1AFFE2AFE901-1046-000000387D096D79/IMG_0468.jpeg] 투자를 시작하고 3년이 흐른 지금, 나는 여전히 직장에 다니면서도 꽤 높은 번호의 문항까지 ‘그렇다’에 체크할 수 있게 되었다. 그러니 당신도 충분히 그렇게 될 수 있다는 이야기다. -> 그건 바로 목표를 명확하게 하는 것이다. 이는 내가 집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것과 같다.

58p 당신이 잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법으로 찾아내지 못한다면, 당신은 죽을 때까지 일해야만 할 것이다. 워런버핏

64p 돈을 버는 방법보다 쓰는 방법을 바꿨다. -> 돈을 쓰는 방식은 나중에 가격이 오를 가능성이 있는것에 돈을 쓰느냐, 오히려 가격이 떨어지거나 아예 비용으로 사라져버리는 것에 돈을 쓰느냐로 구분할 수 있다. 2019년 현재 대한민국의 저금리 환경에서는, 은행의 예금통장 안에 잠든 돈 역시 ‘소비 자산(감가상각)’ 이다. -> 시간이 흘러도 가치와 가격이 증대될 가능성이 있는 생산 자산은 감가 상각외에는 기대할 것이 없는 소비 자산과 정확한 대척점에 있다. 따라서 시간이 지날 수록 투자자와 투자하지 않은자의 차이는 점차 더 벌어질 것이다. 이러한 자산은 시간이 흘러감에 따라 나도 모르는 사이에 나 대신 무언가를 생산해낸다. 그 생산물의 부가가치는 나의 것이 된다. 왜? 내가 그 자산의 주인이기 때문이다. ::직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다.::

72p 달라진 것이라곤, 돈을 쓰는 대상을 내가 산 것보다 절대 비싸게 되팔 수 없는 것(소비 자산)을 사들이는 것에서 내가 산 가격보다 비싸게 팔 수 잇는것(생산 자산)으로 바꾼 것, 그 하나뿐이다. -> 생산자산과 교환하기. 돈을 쓰는 곳이 완전히 달라졌다!

77p 투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.

주식이 아닌 부동산을 택한 이유는 ’정보 대칭‘과 ’레버리지‘ 때문이다. 정보 대칭이란 거래에 참여하는 매도자와 매수자가 그 거래와 관련한 정보를 거의 대등하게 가질 수 있는 것을 말한다. 레버리지는 보통 ’지렛대‘를 의미하는데, 경제학에서의 레버리지 효과란 타인의 자본을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것으로 ’지렛대 효과‘라고도 한다. 환금성 필요할 때 자산을 팔아서 돈으로 전환할 수 있는 성질을 의미, =유동성으로 바꿔 말할 수 있다. 전세가율 부동산의 매매가 중 전세가가 차지하는 비중을 의미하며, 전세가/매매가x100%로 계산할 수 있다.

1. 돈에 대한 무지는 반드시 부정적 결과를 초래하낟.
2. 궁극적으로는 시간과 무관하게 돈을 버는 사람이 되어야 하며, 이 포지션으로 이동하고 싶다면 돈을 쓰는 방식을 바꿔야 한다.
3. 시간과 무관하게 돈을 벌기 위해서는, 시간이 흘러도 가격이나 가치가 더 오를 가능성이 잇는 것에 돈을 써야 한다.
4. 부동산의 강점은 자산의 규모를 키우기에 적합한 레버리지를 무이자로 활용할 수 있다는 점이다.

94p 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다. 무조건 신축 아파트라는 이유 하나만으로 투자를 결정하지 않기를 바란다. 입지를 고르는 방법: 일자리, 교통, 주변환경, 학군 등 각 항목이 우수할수록 그 땅에 대한 선호도가 높고 수요가 많으며 더 높은 가치를 지닌다. 투자결정 첫번째 조건 ’해당 물건이 현재 저평가된 상태야 나니냐‘ +호재는? 나는 부동산 호재를 투자 결정의 조건이 아닌 보너스 개념으로 생각한다.

::투자교훈::

1. 레버리지는 리스크를 감수해야 하는 투자 수단이지만, 잘만 활용하면 수익률을 극대화할 수 있다.
2. 부동산 투자에 있어 주택이 신축이냐 구축이냐보다 중요한 것은 입니다.
3. 부동산 거래가 내 생각대로 늘 순조롭게 진행되는 건 아니다. 따라서 나의 입장만 주장하지 말고 상대방의 입장도 고려하며 인내심을 가지고 임해야 한다.
4. 부동산 거래는 나와 매도자 둘 사이의 거래일 뿐 아니라, 기존 인맥과 중개인, 임차인 등 많은 사람이 함께 인연을 맺는 일이다. 좋은 결과를 얻기 위해서는 좋은 관계가 우선되어야 한다는 걸 잊지 말아야 한다.
5. 호재보다 저편가가 잃지 않는 투자를 위해선 더 중요하다. 호재의 불확실성을 염두에 두라.

ex> 임장을 다니다보니 비슷한 분위기와 입지가 있는 아파트를 확인했다. 이후에 확인한 결과값이다. 나는 분당의 J 아파트와 광명의 P 아파트의 입지 구성 요소들을 하나씩 비교하며 따져보았다. 이견이 있을 수는 있지만, 분당의 J 아파트가 입지 적으로 광명의 P 아파트보다 뒤지지 않는다는 결론을 내렸다. 직장 항목 의 경우 인근의 판교테크노밸리가 가산과 구로디지털단지보다 규모는 작 지만, 급여 수준 등에서 우위에 있었다. 서울 강남까지의 접근성은 비슷한 편이지만, 도로를 통한 접근에서는 분당이 다소 우위에 있었고, 특히 환경 과 학군은 분당이 확실히 비교 우위에 있었다. 그런데도 오히려 가격은 분 당의 아파트가 더 저렴했다. 무려 4,000만 원이나!

108p 저평가란? 가치 대비 가격이 저렴한 것을 뜻한다. 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수 밖에 없다. 휴대전화 대리점을 한 군데 갈 때보다는 두 군데, 두군데보다는 세 군데, 네 군데 갈때 좋은 조건의 스마트폰을 구할 가능성이 커지는 것과 같은 이치다. 부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다

::부동산 전세투자 시 일반적인 거래 순서:: • 1단계 : 매매가계약 체결 매도자에게 매수자가 가계약금을 지급한다(통상적으로 200만~500만 원가량). • 2단계 : 매매 계약 체결 매도자와 매수자가 만나서 매매 계약서를 작성하고 가계약금을 제한 나머지 계약 금(통상 매매대금의 10%)을 지급. • 3단계 : 전세 가계약 체결 및 1차 매매 중도금 지급 매도자에게 신규 임차인이 전세 계약에 대한 가계약금을 지급(통상 200만~500 만 원가량)하며, 이를 매매계약의 중도금으로 봄. • 4단계 : 전세 계약 체결 및 2차 매매 중도금 지급 매도자와 신규 임차인이 만나 전세 계약서를 작성하고, 임차인이 가계약금을 제 한 나머지 계약금(통상 전세금의 10%)을 매도자에게 지급. • 5단계: 매매 및 전세 잔금 지급 매도자와 매수자, 신규 임차인이 함께 만나. 임차인이 치르는 전세 잔금으로 매수 인이 매도인에게 매매잔금을 지급.

잃지 않는 선에서 경험 쌓기 -1금융권 마이너스 통장, 2금융권의 신용대출 개설 -> 각 금융별 대출상품, 금리에 관해 자세히 알게되었다. _가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다.

119p 분당처럼 입지가 우수한 지역일 경우 실수요 자체도 풍부하지만, 부동산 상승장에서 전체적으로 강한 상승 기류가 형성될 때 투자수요 또한 빠르고 강하게 유입된다. *무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. *투자자는 대출 가능액을 점검하여 자신이 유용할 수 있는 자금 동원력을 확인해둬야 한다. *초보 투자자라면 보다 안전한 투자를 위해 가격이 지나치게 높지 않은 물건에 투자하면서 경험을 쌓는 것이 좋다.

124p 나는 보통 어느 지역에 임장을 다녀온 뒤에는 그곳의 대장 격인 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링한다. 임장을 통해 아는 지역이 늘어날수록 시세를 모니터링하는 지역의 수도 늘어나고, 이에 따라 자연스럽게 수도권 각지의 움직임을 전반적으로 관찰할 수 있게 되었다. ::‘임장 후 모니터링’은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.::

입주 물량이 많으면 가장 먼저 아파트 전세가가 내려간다.전세가는 매매가에 비해 가격이 쉽게 움직이는 편이다. -> 입주물량이 많으면 임차인을 구하기 쉽지 않아서 집주인들의 공실을 막기 위해서 전세 보증금을 낮춘다. 매매가는 다르다. 당신이 집주인 입장이라고 생각한다면? 전세가 상승이 주춤하면 전세 보증금을 레버리지로 활용하는 투자자들의 움직임 역시 주춤하게 된다. 투자금이 많이 들기 때문.

입주 물량이 감당하기 어려울 정도로 많고 장시간 지속되는 경우라면, 저평가된 상태라도 투자 대상에서 제외 ::입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다.::

역전세 전세 갱신이나 새로운 임차인과 계약을 체결해야 하는 시점에, 이전 전세 계약 시점보다 보증금이 낮아지는 상황을 의미한다.

주의!: 이런 지역일 경우에는 같은 시기에 여러 채에 투자해서는 안 된다.

135p 갭 메우기 부동산 상승장에서 지역별로 시차를 두고 시세의 격차를 줄여나가는 현상을 말한다. =키 맞추기=순환매 등 다양한 표현으로도 불림.

136p 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세가지를 갖춰야 한다. 첫번째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다. 그저 철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다. -> 현재 기준으로 저평가된 것을 매수하면 그것만으로도 수익을 낼 수 있기 때문이다. -> 준비된 자에게 기회가 온다는 말은 부동산 투자에 있어서 ‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다’는 의미라고 말한다.

::투자교훈::

1. 단순히 공급 물량만으로 투자 여부를 결정하지 말고, 가격이 가치 대비 저렴한지 먼저 고려해야 한다.
2. 부동산 투자의 기준 세 가지. 저평가, 적은 투자금, 자금 동원력.
3. 아는 지역을 늘린다는 것은 투자 후보군을 늘려가는 동시에, 협상에서도 유용하게 활용할 수 있는 무기를 갖추는 일이다.
4. 때로는 매매 계약 후 새로 임차인을 구하지 않아도 되는 물건에 투자하는 것도 좋다.

146p 돌아보니, 결국 200~300만원 조정이 안돼서 투자하지 못한 물건들이 훗날 가격이 훌쩍 상승한 경우가 많았다. 물론 투자를 계속해 나가는 이상 가격 협상은 피할 수 없기에 매번 최선을 다해 조금이라도 이익을 챙기는게 중요하다. 협상도 경험이다. 비록 실수하거나 잘못돼 계약이 깨진다 해도 그런 것들 하나하나가 귀한 자산이된다. <안양 평촌 신도시>

LTV loan to value 주택담보인정비율, 주택을 담보로 금융기관에서 대출받을 때 주택 가격 대비 대출액의 비율로 표현한다. ‘대출액 나누기 주택가격 곱하기 100%로 계산할 수 있다. 쉽게 말해, 집값을 얼마까지 대출이 가능한지를 결정하는 지표다. DTI debt to income 총부채상환비율이란 뜻으로, 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율로 표현한다. ‘대출 상환액나누기총소득곱하기100%*로 계산할 수 있다. 쉽게 말해, 빚을 갚는 데 소득의 얼마까지 쓰는지를 표현하는 지표다, 놀림목 현상 상승세를 타고 있던 물건이 정책 등의 요인 탓에 일시적으로 하락세를 보이는 상황을 뜻한다.

150p 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다. 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자. -> 투자의 목적은 자금을 효율적으로 운용해 최상의 수익을 내는 것이다.

::투자교훈::

1. 괜찮은 입지임에도 부동산 상승장이 진행되는 동안 다른 지역에 비해 상승세가 주춤한다면, 예의주시해야 한다.
2. 매도자의 매도 사유를 대화와 협상 과정에서 파악해야 한다. 등기부 등본 열람은 필수다.
3. 경험이 쌓여 투자 가능한 곳이 여러 군데로 늘어날 경우 입지와 위상을 고려하라. -> 3장요약!

• 전세투자란 전세 보증금을 레버리지로 하여 무이자로 돈을 빌려 자산을 사는 방식의 투자다.
• 투자자는 부동산의 매매 과정은 물론 임대하는 과정에도 신경써야 한다.
• 전세투자 성공의 핵심은 저평가된 아파트를 찾는 것이다.
• 경험이 쌓일수록 점점 더 좋은 투자를 할 수 잇다. 경험이 실력으로 전환되기 때문이다.

155p ::투자는 위험한 것이 아니다. 투자를 배우지 않는 것이 위험한 것이다._로버트 기요사키, 사업가이자 <부자 아빠 가난한 아빠>의 저자::

159p 카드 이용내역 약 30만원이 커피값. 인스턴트커피 2만원에 사서 해결 보험비 총 60만원 처분 총 1,000만원 저축 ::내역을 뽑아 필요비용과 불필요비용을 정리하자!:: [image:99F940A0-A1DE-49DA-A3DC-924648C2EF00-1046-0000058EC40E7AB5/IMG_0495.jpeg] -> 지출정리로 생긴 월 100만원 정도의 금액으로 책을 사서 읽고 강의를 들으며, 꾸준히 모아 투자를 한다면 어떻게 되겠는가? 아무리 그래도 그렇게까지는 못하겠다고? 나는 이러한 작은 변화가 과거와 다른 삶을 만드는 씨앗이 된다고 생각한다. 돈을 대하는 자세를 바꾼후 희생이 따르는 절약과 끊임없는 노력으로 시간을 보낸 사람이, 그저 기분 내키는 대로 돈을 써온 사람과 같은 내일을 맞이한다면, 그거야말로 불공평하지 않겠는가?

극단적으로 줄이라는 것이 아니다. 생산소비로 바꾸라는 것이다. 소모품이 아닌, 생산가치가 있는 곳에 돈을 쓰자.

161p ::자본 재배치:: 여러책을 읽고 투자 선배들을 만나면서, 돈을 이용해 시간에 투자하는 것이 성공 원리임을 깨닫게 되었다. 깔고 있는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을, 자본 재배치라고 한다. = 최적의 포메이션formation 구성

175p ::절때 잃지 않는 방법:: 워런버핏 첫째, 잃지 않는다. 둘째, 첫 번째 원칙을 지킨다.

저평가 사는 순간 돈을 버는 것이 투자고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다. 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다. 물건을 매입한 이후 시장이 나의 바람과 달리 하락장으로 접어든다고 해도, 가치보다 싸게 샀기에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다. [image:CBF42066-776E-4EA7-9A1A-09EDFD9171B2-1046-000005ACBEB90D49/IMG_0496.jpeg] 결국 저평가 여부를 판단하기 위해서는 부동산의 가치(입지)와 가격을 모두 볼 줄 알아야 한다. 부동산은 발품이다. 1.포털 사이트나 스마트폰 앱에서 지도를 펼쳐 평촌과 산본의 위치를 살펴보라. 서울 강남을 기준으로 볼 때 평촌이 산본보다 가깝고, 도시의 규모나 환경에서 우위에 있다는 것을 알 수 있다. 땅의 가치, 즉, 입지 측면에서 평촌이 산본보다 우수하다는 이야기다. [image:D27BD89B-79E8-4589-A663-C8F3AFBB0CD2-1046-000005B1B5D8C647/IMG_0497.jpeg] 서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해 알아가라. 그리고 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.

::부동산의 매매가와 전세가의 차이를 비율로 표시한‘전세가율’을 활용하는법::

물론 가격이 하락하고 있는 상황이라면 실수요자일 경우 매매가 아닌 전 세로 거주하는 방식을 택할 것이다. 눈앞에서 가격이 뚝뚝 떨어지고 있는 아파트를 사지 않을 확률이 높으니까 말이다. 예를 들어 살펴보자. 만약 A라는 아파트의 매매가가 3억 원이고 전세가 가 2억 7,000만 원이라면, 전세가율은 90%다(전세가: 매매가 x 100). 이 런 경우 부동산 시장이 하락세에 접어들어 아파트 매매가가 떨어지는 상 황이 되면, 수요자들은 매매가 아닌 전세를 선택한다. 거주는 해야 하지만 내가 가지고 싶진 않을 테니 말이다. 이에 따라 전세수요는 오히려 늘어난 다. 이 같은 상황에서 해당 아파트 주변에 주택 공급이 많지 않다면 어떻 게 될까? 오히려 수요가 늘어난 아파트의 전세가는 떨어진 매매가와 상관 없이 여전히 2억 7,000만 원 근방에 머무르거나 어쩌면 더 오른 수준으로 도 형성될 수 있다. 게다가 부동산의 매매가가전세가보다 낮아질 수 없다는 건 바뀔 수 없는 명제이기에, 결국 그렇게 형성된 전세가는 부동산의 매매가가 내려가는 것을 방어하는 ’하방 지지선‘ 역할을 하게된다. 전세가율이 높아 매매가와 전세가의 차이가 적은 물건을 투자 대상으로 삼아야 하는 이유

시세 차익형 전세투자를 할 경우, 매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉 투자금만큼이라는 뜻이다. 하방지지선 매매가가 전세가 보다 낮아지는 것을 방지하는 것. 만약에 전세가 매매가 하방 지지선 역할이 사라지는 최악의 경우가 걱정된다면, 인근 지역의 향후 공급량을 더 보수적으로(지역 인구수의 약 0.5%미만인지) 확인한 후 투자하면 된다.

<느낀점>

첫째, 사실 나는 부동산에 전반적인 이해도가 많이 떨어져있는 상태였다.

이책을 통해 매물 거래는 어떻게 이루어지는지,

매물을 어떤 기준으로 봐야하는 것인지 기준이 생겼다.

두번째로는… 정말 돈에 대한 시각이 많이 달라졌다.

쓰면 쓰는대로… 모으지 않으며 흥청망청 써왔는데,,,

이제는 파킹통장에 얼마씩 저축하며 남은 예산을 계획하에 소비하고자 노력한다.

셋째로, 나자신에게 쓰는 돈을 아끼지 않는다.

가령 투자자로서 성장할 수 있는 비용은 반드시 나에게 투자한다.

강의나,,독서,,, 정말 처음엔 돈이 많이 아깝다고 생각했고,,,

책도 빌리거나 온라인으로만 봤다..

근데 이게 왠걸…

기억이 안나는게 너무 충격적이었다…

같은 책인데 실물 표지를 보고 어? 이거 무슨책이지?

근데,,,, 집와서 보니 내가 온라인으로 읽은 책이었다.

이제는 무조건 도서를 구매하고 밑줄그으며 내생각을 적어

책을 마구마구 괴롭힌다.

자본 재배치, 정말 중요한 말이다. 여러책을 읽고 투자 선배들을 만나면서, 돈을 이용해 시간에 투자하는 것이 성공 원리임을 책을 통해 깨달을 수 있었다. 깔고 있는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을 만들어나갈것이고, 최적의 포메이션 구성하는게 나의 최종 목표이다.