안녕하세요. 도하마미라미입니다.
5주차는 마스터멘토님의 Q&A 강의인데요!
다른분들의 좋은 질문과 멘토님의 좋은 답변 덕분에
배울점이 너무 많은 강의였습니다.
수도권 외곽 투자
모르는 부분이 너무나도 많았지만
시장에 접근할 때 어떻게 접근하면 좋은지에 대해 알 수 있어서 너무 좋았습니다.
현재 지방투자를 위해 열심히 임장을 한다는 것은
수도권에 들어갈 정도의 종잣돈이 아닌 경우가 대부분일 것이라 생각합니다.
지금은 수도권도 같이 싼 시장이기 때문에
지방을 볼게 아니라 수도권을 봐야하는거 아니야? 라고 생각하시는 분들도 주변에 많고,
저 또한 그렇게 생각이 들 때도 많았습니다.
특히 부천과 산본의 이야기도 많이 들었어요.
인구가 더 많은 수도권이라고 모든 곳이 지방보다 더 좋은것이 아니라
현 시장에서 이 지역의 투자는 어떻게 바라보고 들어가야되는지 ? 이 곳에서는 어떤 물건을 사야 되는지를 알아야 했습니다.
부천과, 산본의 10년간 전세흐름과 5년이내 경기외곽 신축의 그래프를 보면서 우선순위를 어떻게 두고 보는지 알 수 있게 되었습니다.
공급이 많은 곳 투자
공급이 많은곳은 무조건 피해야 한다는것이 머릿속에 박혀있었는데요,
이번 임장지가 공급이 많은것에 대한 리스크가 있는 곳이었습니다.
공급리스크가 많은 곳에서 리스크 헷지 할 수 있는 방법을 이번에 알게되었는데요,
TOP3를 뽑으면서도 제가 뽑은 단지 중 하나가 싸게 매수할 수 있는 시점이라 생각해서
뽑았지만, 그 매물은 세낀 매물이었는데 매전차가 크기 때문에 매매가가 싸게 나온 매물이었습니다.
도시 사이즈대비 너무 많이 투자금이 묶였기 때문에
튜터님께서도 이미 투자금에서 탈락되는 매물이라고 하셨어요.
공급이 많은 시장 안에서 가장 저렴하다고 하면 충분히 기회로 삼을 수 있지만
5년 이내 신축, 지역 내 사람들이 정말 선호하는 단지 위주로 살펴보아야 하고,
1억 가까운 투자금이 묶인다면 광역시 투자를 고려!
그리고 전세가율이 높은 구간이 바로 매매가 상승으로 이어지지 않는 시기가 있는데
공급폭탄전에 전조증상으로 입주전 전세수요가 몰리면서 나타나는 현상인데요,
충분히 싼 구간에 매수하지 않으면 공급을 피하는 전세 셋팅도 의미가 없다는 것입니다.
전세 3년셋팅, 4년셋팅 이런 부분은 기술적인 팁이고
가격이 싸지 않다면 이런 부분은 아무런 의미가 없다는 것!
==> 공급을 피하는 투자전력보다 저평가 구간인지가 중요하고, 기회비용을 사용할 만큼 매수시기로 적절한지에 대한 판단이 필요!!
무릎에 산다 ,어깨에 판다 / 투자물건 복기
자가집을 매도 할 때, 많이 느꼈던 부분인데요
어느정도 수익이 났다면, 최고점 매도를 기다리기 보다 적당한 수익 구간에 매도를 했어야 됐는데
더 오를거란 희망 때문에 상승장 시기에 팔지 못했습니다.
그리고 고점을 찍으면서 내려 왔을 때 욕심을 내리고 팔았어야 했는데,
매도가 필요한 시점에 팔지 못했고, 결국 싼 가격으로 매도하게 되었습니다.
투자 지역규모에 비해 너무 큰 수익을 기대하고 있었고,
제가 살고 있는 곳은 중소도시라 5천 이상이면 충분했었는데 팔지 못했고,
중소도시는 5천, 광역시 1억 정도 수익이면 충분하다는 것을 알고
이제 남은 1채의 집은 탐욕을 피하고 현실적 매도를 설정해야겠다고 생각했습니다.
월부생활을 하면서 앞마당을 늘렸지만,
한 달간 동료들과 열심히 임장을 했지만
대부분 공부에서 그쳤고, 1등뽑기도 제대로 하지 않았습니다.
그래서 투자 물건에 대한 복기도 따로 한적이 없었는데요,
해야한다는 건 알고 있지만
시세트레킹도 하지 않고,
결론도 내지 않았습니다..
지금부터라도 월별로 뽑은 투자물건을 누적해서 기록하고 가격추이를 살펴 볼 수 있도록 하겠습니다!
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