안녕하세요!
포도링입니다.
오늘의 주제는
"수익률 분석"입니다.
저는 단지분석을
아래와 같은 순서로 진행하는데요.
1) 생활권 분석
2) 개별 단지 분석
3) 수익률분석
생활권분석과 단지분석은
아래 글을 참고해주세용! ^^
https://cafe.naver.com/wecando7/11409689
마지막으로
수익률 분석에 대해서 알아볼게요.
우선 제가 수익률 분석을 하는 이유는
1) 투자 우선순위를 잡기 위해서
2) 더 버는 투자를 하기 위해서
3) 투자 기회를 찾아보기 위해서
입니다.
"마포구"를 예시로 들어봅시다.
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저는 이렇게 지역마다 생활권별로 수익률 분석 장표를 만드는데요.
단계별로 자세히 살펴볼까요?
1. 엑셀표 제작
우선 아래와 같은 엑셀표를 만듭니다.
저는 모든 앞마당이 아래와 같이 정리되어있습니다.
(해당 엑셀로 보통 전수조사를 합니다)
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여기서 봐야할 부분은 뒷부분인데요.
(투자적기 ~ 70%일때 수익률)
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해당 데이터는 다음과 같은 방법으로 얻습니다.
1) 호갱노노에서 최고전세가율 일때를 잡는다.
2) 그때의 최고전세가율, 시기, 매매가, 전세가, 매전차를 적는다.
3) 전고점 대비 수익, 수익률을 적는다.
4) 만약 현재 매매가 기준에서
전세가율이 최고전세가율까지 간다면? 70%가 된다면? (지방은 80%)
투자금이 얼마나 들지 계산해본다.
시간상 모든 단지에 대해서 하진 않고,
일부 대표적인 단지만 꼽아서 진행하고 있습니다.
이런 작업을 하면서
과거에 이 지역의
전세가율이 어디까지 갔는지,
투자금은 얼마나 들었는지,
기회는 언제 왔는 지
알 수 있어요.
"그건 어차피 옛날이잖아."
할 수 있지만
자세히 들여다보면 얻을게 많습니다.
자세히 들여다볼까요?
2. 과거로 돌아가서 투자 시나리오 그려보기
엑셀표를 작성한 뒤에는
과거여행을 하러 갑니다.
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1) 시기 & 최고전세가율 확인
투자적기 (최고 전세가율이던 시기)를 통해
어떤 단지가 먼저 기회를 주기 시작했는지 알아볼 수 있습니다.
그리고 이 지역이 얼마나 기회를 주는지도 알 수 있죠.
또한 최고 전세가율 확인을 통해
이 지역이 다음에도 80% 전세가율 가까이
갈 수도 있겠구나
예측해볼 수 있습니다. (그냥 예측 ㅎㅎ ^^)
2) 과거 투자 시나리오 그려보기
이때 이 투자금이면 나는 어떤 선택을 했을까?
더 가치가 좋은 걸 했을까?
투자금이 적은걸 했을까?
더 싼걸 했을까?
과거로 돌아가서 고민해보는거죠.
마포구 공덕생활권에서 봤을때,
당시 투자금이 1억이내로 들던 단지는
래미안공덕3차, 한강삼성, 대흥태영, 상록이 있네요.
제가 1억이 있었다면,
저는 가치가 가장 좋다고 생각하는 래미안공덕3차에 투자했을 것 같습니다.
하지만 제가 돈이 부족해서 5천미만이 있었다면?
가장 가치가 있진 않지만,
(싸다는 전제하) 상록을 투자해야했겠죠.
2억을 가지고 있었다면?
투자금이 가장 많이 들지만
마포대장이었던 마래푸를 선택했을 것 같아요.
그리고 다음 전고점대비 수익, 수익률을 봅니다.
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1억미만의 투자금이 있는 경우,
래미안공덕3차, 한강삼성, 대흥태영, 상록 중
저는 래미안공덕 3차를 선택했는데,
실제로
수익은 9.3억 / 7.5억 / 8.5억 / 6.7억이네요.
수익률은 1329% / 882% / 1090% / 1675% 이구요.
가치가 있는 단지를 선택함으로써
가장 큰 수익을 얻을 수 있었겠네요.
그럼 이걸 현재로 적용해본다면?
어떤걸 우선순위로 두고 선택을 해야할 지 감이 오시죠? ^^
추가로 여기서
인상적이었던 부분은 2가지였는데요.
첫번째는
1.4억의 투자금을 갖고 대장인 마래푸를 선택했어도
수익이 10.2억정도 나지만,
절반의 투자금인 0.7억으로 래미안공덕 3차를 선택했어도
수익이 9.3억이나 났다는 사실입니다.
두번째는
가장 적은 투자금이 들었던
매매가도 제일 저렴했던 상록이
수익률이 가장 높았다는 사실입니다.
이를 통해
투자금이 부족해서
대장 단지를 투자하지 못하더라도
서울이지만 생활권내에서
제일 가치가 낮은 것 같은 단지를 투자하게 되더라도
가격이 싸고 가치가 있는 단지라면
충분히 돈을 벌 수 있다는 걸 알 수 있었습니다.
3. 단지 특징 확인 (더 버는 투자)
여기서 더 심도있게 나아갈 수 있는
중요한 포인트가 있습니다.
바로
★ 단지의 특징 적기 ★ 입니다.
(밥잘튜터님의 가르침..감사합니다)
단지의 특징을 적음으로써
같은 투자금으로 더 많이 벌어다주는 단지가 어디인지
알 수 있어요.
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마포구 공덕생활권에서는
수익이 좋은 단지는
대장이고 입지가 좋은 곳이고,
수익률이 좋은 단지는
주변에 신축이 대거 입주해서 입지가 변화한 곳
임을 알 수 있습니다.
그러면 다음에 저희가 투자할 때는
같은 투자금이라면
어디에 플러스 점수를 줘야할 지 감이 오지요? ㅎㅎ
4. 미래로 가서 투자 시나리오 그려보기
네,
저는 과거 데이터를 분석하는 것만으로는
만족할 수 없었습니다. ㅎㅎ
왜냐면 "그건 과거잖아?" 라고 생각했던 사람이
바로 저거든요~^^
그래서
여기 투자할 수 있을까?
여기서 투자기회 어떻게 잡을 수 있는데?
이런게 궁금하더라구요.
그래서 미래로 가기로 했습니다
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앞에서 최고 전세가율을 봤죠?
그럼 언젠가 이지역에 최고전세가율을 찍을 수도 있잖아요?
현재 매가기준으로 최고 전세가율을 찍었을 때,
투자금이 얼마나 드는지 봅니다.
1억~3억정도 들어가네요.
근데 현실적으로 물가가 올랐으니까
과거에비해 투자금이 커진 것 처럼
매전차도 벌어져서 최고전세가율을
못 찍을 수도 있잖아요?
그래서 수도권은 70%일때
투자금이 얼만지도 살펴봅니다.
3~5억정도 들어가네요.
보아하니 1억~1.5억정도로
지방 광역시물건 하나 투자해서
4년안에 수익얻고 3억들고 나오면?
상록이나 대흥태영정도는
투자할 수 있을 것 같네요
최고전세가율까지 가주면 더 좋은 것도 할 수 있구요.
(상상입니다ㅋㅋ)
상상이긴 하지만
전 이런 시나리오를 통해
투자생활의 원동력을 얻기도 합니다.
내가 지금 지방을 열심히 임장해서
싸고 좋은 것에 투자해두면
나중에 서울에 이런 단지를 살 수 있겠지? (설렘)
혹시 지방말고 경기도에 투자해도
나에게 이런 기회를 줄 수 있지 않을까?
찾아봐야지 (설렘)
내가 N년안에 N억만 더 모으면
이런 단지도 투자할 수 있겠네? (설렘)
앞서서 생활권 분석과 단지분석을 통해
선호도, 가치, 가격을 면밀히 살펴보고
최종적으로 수익률 분석을 통해
투자에 대한 생각을 구체화시킵니다.
요약하자면,
수익률 분석을 하면서
다음의 4가지를 수행하고,
1. 수익률 엑셀표 만들기
2. 과거로 돌아가서 투자 시나리오 그려보기
3. 단지 특징 확인하기
4. 미래로 가서 투자 시나리오 그려보기
이를 통해서
1. 투자 우선순위를 잡고,
2. 더 벌 수 있는 단지를 알아내고,
3. 투자 기회를 잡을 수 있는 방법을 구체화 하게 됩니다.
물론 처음에는 이렇게 하기 어렵습니다.
전 지금도 어려워요 ㅎㅎ
그래도 1개 생활권이라도 이렇게 파보세요.
아마 재밌기도 하고 궁금하기도 해서
점점 많은 생활권을 이렇게 파보고 싶어질 거예요.
저는 일생을
하고 싶은 것만 하고
하기 싫은 건 안하면서 살아왔습니다.
(월부와서 많이 고쳤지만..^^)
그런 제가 하기 귀찮았던 단지분석을
하고싶게 만들어 준 방법이니까
여러분도 재밌게 하실 수 있을겁니다.
화이팅!!
긴 글 읽어주셔서 감사링!
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