독서후기 [루니와] 2025 부동산 트렌드

2025 부동산 트렌드

1.저자 및 도서소개    저자 김경민, 김규석

2. 목차

프롤로그_2025년 부동산 시장이 특별한 이유
Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기
1) 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?
N자로 반등한 서울 부동산 시장
2) 부동산 트렌드 2025 미리 보기
서울 아파트 골든크로스가 발생하다
*information_공공 택지 기반 민간 아파트 개발안

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향
서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입｜전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?
2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향
상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다｜①수도권 동남부_강남, 분당, 수지｜②수도권 서북부_마포, 일산, 파주
③수도권 서남부_양천, 안양, 김포
*information_서울과 맞닿은 곳에 대입 농어촌 특별전형 대상 지역이 있다?
④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부
3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향
서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위｜강남구, 서초구_고가 아파트 시장｜노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장｜고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점
4) 서울시 아파트 공급 부족 사태
빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량｜서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6
이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄
부동산 이동평균선의 골든크로스｜서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다｜강남구 아파트는 이미 출발했다｜노원구 아파트는 어디로 향할까?｜상승과 하락의 슈퍼사이클이 주는 인사이트
이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제
전 세계에서 월세 폭등이 일어나다｜임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유｜시공비는 내려간 적이 없다｜글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다
*information_미국 부동산으로 보는 인플레이션 헷지
이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다
서울시 전세가격은 언제나 우상향했다｜대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름｜전세가격 상승의 3가지 원인｜매매로의 전환은 시작되었나?
*information_2024년 현재, 임대차 2법은 무죄다
이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족
PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유｜과거 PF 사태에서 우리가 배운 것｜사업성 있는 PF가 사라졌다｜PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸
*information_창조적 파괴 속에 성장한 대한민국 부동산업
이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가
빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량｜공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다
이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공
부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화｜부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽｜금융 시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다｜모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트
1) 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인
대장 단지의 흐름이 바뀌었다｜서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가
2) 서울 대장 단지 가격 분석
①종로구 경희궁자이｜②강동구 ‘고덕그라테온’｜③송파구 헬리오시티｜④강서구 마곡엠밸리｜⑤송파구 ‘엘리트’｜⑥성동구 왕십리뉴타운｜⑦중구 남산타운｜⑧마포구 마포래미안푸르지오｜⑨서대문구 DMC파크뷰자이｜⑩관악구 관악드림타운｜⑪서초구 반포자이｜⑫강남구 도곡렉슬｜대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측
1) 서울시 집값 시나리오
서울시 부동산 가격 예측 모델｜2025년 서울시 아파트 가격 시나리오
*information_임대차 2법 폐지 후 매매가격 상승 시나리오
강남·서초구 아파트 가격 예측｜노도성 아파트 가격 예측｜정부의 부동산 시장 개입 가능성
2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향
중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책｜알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’
1) 요즘 상권의 새로운 소비문화
더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기｜소비행동이 만들어가는 새로운 공간｜상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’｜일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’｜브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’｜도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어
2)서브컬처가 살아있는 4세대 홍대
홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나｜동네카페의 깜짝 변신 ‘생일카페’｜젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점｜4세대 홍대의 경쟁력
특별부록_전세사기는 사회적 재난이다

3. 인상 깊었던 부분

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역사적으로 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다. 즉 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다.

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고가VS중저가 시장 비교로 보는 시사점

첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동호회 현상이 나타나고 있다. 셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다.

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전세가격 폭등 매매로의 전환을 이끌다.

아파트 매매 시장과 전세시장에 참여하는 수요의 성격에는 차이가 있다. 매매 시장에는 주택을 매입해 거주하려는 거주 수요와 더불어 주택이라는 재화를 투자하려는 수요가 존재한다. 그런데 전세 시장에는 투자 수요가 존재하지 않는다. 전세 시장의 수요는 오롯이 실거주 수요뿐이다.

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전세가격 상승의 3가지 원인 그렇다면 2023년 2분기 이후 전세가격 상승의 원인은 무엇일까? 크게 3가지 이유가 있다.

첫째, 인플레이션으로 인한 월세 밎 전세가격 상승이다.

둘째, 입주물량의 부족이다.

셋째, 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’다.

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앞으로 단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 ‘정해진 미래’는 서울 아파트의 경우 1)역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될것이고, 2)동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승방향으로 연결된다. 금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다. 부동산 공간시간과 금융시장의 여러 현황(인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF 정책 실패로 말미암은 토지 가격의 유지와 공급 부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인하와 부동산 수요자극 등)이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.

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서울시 전체 아파트에 대해 2025년 가격을 예측한 결과, 금리가 2024년 6월 대비 0.25%p 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5%상승할 것으로 예상된다. 한 편 금리 인하 폭이 0.75%p까지 확대할 경우 가격 상승률은 10%에 이를 수 있다.

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과거의 가격 데이터를 살펴보면 두 가지 중요한 트렌드가 있다.

첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 강남 지역의 가격 상승은 일정 시차를 두고 주변 지역으로 확산되며 강북지역 특히 노도성 지역은 가장 늦게 영향을 받는 경향이 있다.

둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 낳다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

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전세가격 상승의 3가지 원인 그렇다면 2023년 2분기 이후 전세가격 상승의 원인은 무엇일까? 크게 3가지 이유가 있다.

첫째, 인플레이션으로 인한 월세 밎 전세가격 상승이다.

둘째, 입주물량의 부족이다.

셋째, 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’다.

- 10년이면 두배 이상이 되는 자산을 보유해야 한다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀점

자본주의에서 인플레이션은 필연적이다. 그렇다면 나는 무엇을 해야하는가? 인플레이션 영향을 받는 자산을 보유해야 한다. 아파트 / 주식 / 금 / 땅  보유하면서 자산을 지키는 공부를 해야 한다.