임차권 등기의 모든 것!!! 임차권 등기 어떻게 대응해냐하나요? [가온라온]

안녕하세요. 결과로서 과정을 입증할 가온라온입니다.

오늘은 제 투자 과정에서 겪었던 임차권 등기에 관해서 이야기를 나눠보고자 합니다.

전세를 레버리지하여 투자하는 전세투자자들에게 역전세는 가장 큰 리스크 중 하나입니다.

전세금은 전세 투자자인 저희에게 큰 도움을 주기도 하지만,

감당하기 힘든 규모로 무자비하게 늘리게 되면 오히려 독이 되어 돌아옵니다.

제가 찾았던 물건도 이런 사연이 있는 물건이었는데요.

매도자께선 투자자셨는데요.

안타깝게도 역전세시기에 세입자와 전세 재계약 협상이 되지 않자,

세입자는 더 저렴한 전세를 찾아 계약을 하였지만 매도자는 기존 전세금을 돌려주지 못하는 상황이였습니다.

그런 상황에서 기존 세입자는 해당 매물에 임차권등기 설정을 하였고,

공실로 만들어놓은 상태로 새로운 집으로 이사를 갔습니다.

임차권 등기가 걸려 있기 때문에 공실이라는 괜찮은 조건에서

다음 세입자를 맞추기도 어려운 상황이고

매도도 쉽지 않은 상황이었습니다.

그 상황에서 집주인은 세입자에 법정이자를 지불하고 있는 상황이었습니다.

시세 대비 저렴한 물건이었지만 임차권 등기가 걸려 있기 때문에

거래가 되지 않았고 오히려 조정이 가능한 상황이었습니다.

그렇다면 우리에게 기회를 줄 수도 있지만, 독이 될 수도 있는 임차권 등기에 대해서 알아볼까요?

임차권 등기란?

임차권 등기란 임차인이 임대차 계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려 받지 못하고 이사가게 되는 경우

종전에 취득했던 대항력이 상실하게 되는 것을 막기 위해

등기를 통해 대항력과 우선 변제권을 유지하게 되는 제도입니다.

즉 임차인의 권리를 법적으로 등기부 등본에 기재한다고 생각하면 되는데요.

임차권 등기를 해제하지 않는 이상 대항력이 유지되기 때문에

새로운 세입자가 들어오지 않을 것이고 매도자는 매도에도 쉽지 않게 되는 상황입니다.

이런 점을 고려하고 매수를 해야하는데요. 그럼 우리는 이런 리스크가 있기 때문에 매수를 하면 안될까요?

#임차권 등기 대응 방법

물론 비슷한 조건이면 리스크가 적은 물건을 매수하는게 좋겠지만,

이렇게 사연이 있는 물건의 경우 싸게 살 수 있기 때문에

리스크를 감당 할 수 있다면 오히려 좋은 기회로 접근이 가능할 것입니다.

그렇다면 어떤 리스크가 있고, 어떻게 대응해야하는지 살펴볼까요?

보통 임차권등기가 있는 물건은 동시 진행이 다소 어렵고

잔금을 먼저 치르고 임차권 등기를 해제를 합니다.

임차권 등기를 해제하기 위해선 기존 임차인이 전세 보증금을 돌려받고,

법원에 임차권 등기명령 해제 신청서를 작성하면 되는데요.

해제 신청이 접수된 이후 등기상에 처리가 완료되는데 까진 약 일주일에서 2주일 정도 기간이 소요됩니다.

임차권등기가 설정되어 있는 물건에서 가장 큰 리스크는

보증금에 관한 돈을 돌려주었는데, 기존 임차인이 임차권등기를 해제하지 않는 경우입니다.

이는 크게 2가지 경우가 있는데요.

첫 번째 경우는 내가 잔금을 매도자에게 주었을 경우

매도자가 기존 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 않아 임차권 등기가 해제되지 않는 경우가 있습니다.

그럼 대응 방법을 알아 볼까요?

매도자가 세입자에게 전세금을 돌려주지 않는 경우가 있기 때문에

잔금을 치르는 날 매수자(나) 매도자, 임차권등기를 설정한 세입자 이렇게 3명이 모여 그 자리에서

매수자->매도자->세입자 에게 입금이 되는 것을 확인을 해야합니다.

두 번째 세입자가 전세 보증금을 받았는데도 임차권등기를 해제하지 않는 경우가 있을 수 있는데요.

흔하지 않지만 충분히 일어날 수 있는 상황입니다.

매도자는 이미 잔금을 받았고, 세입자도 돈을 받았기 때문에 매수자만 손해를 보는 상황이 되어버리는데요.

내가 임차권 등기를 해제하고 싶지만 임차권 등기는 임차권 설정을 한 세입자가 해제할 수 있습니다.

내가 걱정 없이 임차권 해제를 기다리기 위해선 임차권 등기를 해제하는 사람을 내 편이여야 합니다.

즉 내 편이 될 수 있는 법무사를 고용하여 임차권 등기 해제를 맡기는 방법으로 해제를 할 수 있습니다.

그러기 위해선 사전에 매도자, 세입자에게 모두 동의를 받고,

이때 임차권 등기 해제에 발생하는 비용도 모두 매도자가 부담할 수 있도록 하여야

내가 손해 없이 진행을 할 수 있습니다.

저의 경우도 임차권 등기를 제가 고용한 법무사를 통해 추가로 진행하였고,

그 비용은 매도자가 부담한다는 특약을 통해 동의를 하였고,

임차권 등기를 설정한 세입자에게도 동의를 받아 진행하게 되었습니다.

그렇게 잔금을 치르는 당일이 되었고,

잔금 1시간 후 임차권 등기 해제 절차가 완료되었다고 법무사에게 연락이 왔고,

그렇게 일주일 후 법무사께서 임차권 등기 해제가 등기에 반영되었음을 연락받았습니다. ^^

오늘은 임차권 등기에 대해서 알아보았는데요.

임차권 등기가 걸려 있는 매물을 보실 때 나에겐 어떤 리스크가 있는지,

그리고 어떻게 대응할 수 있을지 살펴보면서 안전한 거래 하셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.