안녕하세요 월부여러분
여러 멘토님들의 뒤를 따라가고 싶은
따라간다입니다.
오늘은 지투실전 5강의 마지막 핵심강의!
마스터 멘토님의 실전투자로 이어지는 Q&A 5강이 있었는데요!
배울점과 느낀점이 정말 많았지만 그 중에서도 가장 기억에 남는
딱 세 가지 포인트를 찍어서 BM리스트를 작성하고
한층 더 성장하는 마디로 삼고자 합니다.
1.갈아타기, 투자의 본질을 잊지 말 것.
지방 부동산의 가격을 살펴보자면
22년 하반기~23년까지 가격이 크게 하락한 이후
대부분의 지역들이 가격을 회복하지 못하고 있는 모습입니다.
그러다보니 기존에 0호기, 1호기를 투자하신 분들은
지금 싼 시기에 ‘더 좋은 것’, ‘더 가치있는 것’에만 집착해서
아직 제대로 수익이 나지 않았음에도 불구하고
섣부른 갈아타기를 고민하는 분들이 있는 것 같습니다
(그게 바로 저에요)
저 역시 아직 제대로 된 수익이 나지 않았던 1호기를
매도하고 싶다는 생각에 사로잡혔었는데요
마스터 멘토님께서는 아직 수익도 나지 않은 물건을
섣부른 판단으로 매도한다면 거래횟수만 늘어날 뿐
갈아탄 물건이 더 좋다는 보장이 없을 뿐더러
싸게 사서 수익구간에 팔아야 타는 투자의 본질에서도
벗어난 행위임을 콕 찝어서 말씀해 주셨습니다.
우리가 하는 지방투자는
예상과 다르게 1년,2년이 지나도 수익이 나지 않을 수 있으며
길게는 4-5년까지도 바라보며 다릴 수 있어야 함을
다시 한번 배울 수 있었습니다.
더 좋은 상급지의 좋은 투자물건이 나오지 않았고
아직 투자한 물건이 수익구간이 아니라면
섣불리 매도하는 것보다
가치있는 자산을 잘 지켜내어
수익구간까지 끌고 가야겠다고 다짐할 수 있었습니다.
Check Point
-현재의 종잣돈으로 투자에 집중.
-1호기 지역 매매,시세트래킹 집중.
2.투자물건, 어떻게 만들어내야 할까?
다음으로 인상깊었던 부분은 바로 전세낀 매물을 접근하는
우리의 태도였습니다.
보통 잔금을 치를 수 없는 범위의 물건에서는
리스크를 줄이는 방법으로 전세 낀 매물을 찾곤 합니다.
투자를 할 때도, 추후 수익구간에 매도를 할 때도
주어진 상황, 조건, 매물만 보고 섣불리 판단하기보다
내가 이 상황에서 할 수 있는 것은 무엇인지
줄 수 있는 것과 얻어내고 싶은 점은 무엇인지를 분명히 하고
전임, 매임을 통해 이 협상포인트를 공략해서
보다 적극적으로 조건, 상황을 만드는 것이
무엇보다도 중요함을 배웠습니다.
이미 여러 강의에서, 튜터님들의 칼럼에서 배운 내용이고
당연히 그렇게 해야 물건을 만들 수 있음을 알고 있었지만
실제 현장에서 나의 모습은 어떠했는지
나는 과연 얼마나 치열하게 조건을 만들고
협상포인트를 찾아내려 애썼는지,
이를 위해 전임을 얼마나 열심히 했는지,
현장에 몇 번이나 방문해서 행동으로 보여줬는지를
다시금 떠올려 보게 됩니다.
"패자는 계산부터 하고 있지만
승자는 달리면서 계산하고 방법을 찾습니다.
헤매더라도 일단 현장으로 가세요. 가서 찾아야 합니다."
마스터 멘토님의 말씀을 저의 2월,3월 지침으로 삼겠습니다.
그리고 현장으로 현장으로
꾸준히, 묵묵히 나아가 물건을 찾고 투자하겠습니다.
Check Point
-전임, 매임으로 현장 지속 방문할 것(매주)
-협상포인트를 찾아내는게 집중할 것.
3.전고점 대비 하락률 대신 가격 자체에 집중할 것.
현재 투자를 검토하는 일부 광역시, 중소도시의 경우에는
전고점 자체가 낮아 투자로 진입해도 될지 여부가 애매했습니다.
-전고점 대비해서 너무 낮은데? 이거 저가치인가??
-여긴 왜 전고점이 지금 가격이랑 별 차이없는데? 비싼거아닌가??
마스터 멘토님께서는 전고점에 대해 한 마디로 정리해주셨는데요!
"전고점 자체를 절대적인 지표로 보지 마세요
시세차익을 보고 나올 수 있을만큼 가격이 싼가? 이게 핵심이에요"
전고점 대비 하락률이 간편하고
수익구간을 안정적으로 확보할 수 있다는 측면에서
유용한 지표임은 틀림없으나,
-지방시장의 특성상 해당 권역별 개별 사이클로 돌아간다는 점
-언젠가 전고점을 뛰어넘는 지역이 나올거라는 점
결국 우리가 길러야 하는 투자자의 핵심 역량은
전고점에 의지하지 않고도 싸다/비싸다를 판단할 수 있는
투자자로서의 시선과 안목이 아닐까 합니다.
4강에서 해주신 게리롱 튜터님의
비교평가 부분을 다시 한번 복습하고
전고점에 의존하는 것이 아니라
가격 그 자체에 집중하고, 올바른 비교평가에 힘써 가겠습니다.
좋은 강의 해주신 마스터 멘토님 감사합니다.
꾸준히, 성실하게, 열심히 해 가겠습니다.
Check Point
-지역간 비교평가에 집중→ 전고점은 추후 참고용
-광역시 전수조사, 매물 리스트업 실시
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