[MakeHope] 돈버는 독서모임 25년 2월 - 부동산 트렌드 2025 독서후기

돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2)

책 제목 : 부동산 트렌드 2025 

저자 및 출판사 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 / 와이즈맵

읽은 날짜 :  2025.02.01-2025.02.06

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #서울시장슈퍼사이클  #고가아파트와중저가아파트의시간차  #공급절벽

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점 

1. 저자 및 도서 소개 

 : 저자는 매년 부동산 트렌드를 분석해서 책을 출간하는 것 같다. 책에서는 전체적으로 저자의 연구팀은 빅데이터 분석을 통해 서울 부동산 추이를 서술한다. 2024년 부제는 ‘서울 아파트 상승의 전조’에서 올해 부제는 ‘서울 아파트 슈퍼사이클 진입’으로 이를 뒷받침하는 근거들을 제시한다. 

2. 내용 및 줄거리

 : 서울 아파트 가격은 지방 아파트 가격과는 다르게 움직이는데, 서울 내에서도 각 권역에 따라 장기간으로는 같은 방향으로 움직이지만 시간차와 움직임의 양상이 약간은 다르다. 특히 고가 아파트와 중저가 아파트의 가격 상승의 시차가 있고 직장의 접근성을 가장 큰 이유로 꼽는다. 

서울 각 권역별로 대장단지들의 아파트 움직임을 통해 N파고와 W파고를 설명하며 서울의 좋은 아파트들은 2023년의 고점을 넘으며 N파고를 그린 곳들이 많고 대부분 2021년 최고점을 W파고를 그리며 상회할 것으로 예측한다. 그리고 시장 전체의 단기이평선과 장기이평선의 골든크로스를 보여주며 양적 분석을 통해 서울 시장의 슈퍼사이클 진입에 대한 근거를 댄다. 

뿐만 아니라, 앞으로 단기간 (5년 내) 일어날 가능성이 높은 상황으로

1) 역대급 공급 부족 2) 금리 인하 3) 인플레이션 영향 4) 전세가격 폭등으로 매매로 전환 수요 

이런 상황들을 꼽았고, 이는 모두 부동산 시장이 상승방향을 가리키는 시그널이라고 말한다. 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 서울 시장이 슈퍼사이클일지는 아무도 모르지만 (미래는 아무도 예측할 수 없지만) 책에서 말한 현상들을 보면 시간의 차이는 있겠지만 서울 부동산 시장은 하방보다는 상방에 힘을 더 실을 것 같다는 생각을 했다. 

그리고 전체적으로 부동산 시장을 움직이는데 작용하는 수요와 공급 이론, 부동산 시장이 흐름을 타고 움직이는 연계성, 권역별로의 특징과 과거 움직임 등을 전반적으로 이해하는데 도움이 되었다. 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 :  지금까지 1년간 월부에서 부동산 강의를 들으며 배웠던 내용이 있었기에 이 책을 읽고 이해하는데 수월하다는 것을 느꼈다. 아니었다면 외계어의 향연이었을 것 같은 느낌적인 느낌. ㅎㅎㅎ 

고가 아파트가 주를 이루는 강남권과 중저가 아파트가 주를 이루는 동북권 흐름을 한눈에 비교할 수 있고 데이터를 통해 직접적으로 지금까지 강의에서 들은 내용을 확인해볼 수 있어서 좋았다. (좋은 곳은 더 빨리 움직이고 더 많이 움직이는 반면, 안 좋은 곳은 비교적 늦게 상승하고 하락은 더 일찍 일어난다는 점 - 시차를 두고 발생하기 때문에 언제든지 시장에서는 기회를 주고 있다는 것!)

부동산은 필수재이자 물건이기 때문에 결국 수요와 공급의 원칙에서 움직인다는 점도 더 깊게 이해하게 된 것 같다. 이외 금리, 인플레이션 등의 요소도 아파트 가격에 영향을 주겠지만 가장 근본적인 요소는 수요와 공급. 그리고 가격 레벨이라는 점을 확실하게 배웠다. (전세도 가격레벨이 너무 올라가면 전세수요가 매매수요로 전환된다는 것) 

하지만 이런 빅데이터를 통한 분석과 이론적인 부분보다는 현장에서 발로 걸으며 보고 듣고 경험하며 느끼는 것들이 실전투자자에게 더 도움이 될 것 같다는 생각도 책을 읽는 내내 들었다. (이론적인 부분은 보조, 현장에서의 경험이 주를 이뤄야겠다는 생각)

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

: 모두 밀리의서재에서 본 페이지 입니다

• 밀리의서재 p.47 / 중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다. 중저가 아파트 시장은 더욱 복잡하고 다층적인 모습을 만들어가는 중이다. 이러한 차이점은 고가와 중저가 아파트 시장 가격이 서로 다른 요인들에 의해 영향을 받고 있으며, 각 시장의 특성과 동향이 뚜렷하게 구분되고 있음을 보여준다.
   

• p.61 / 셋째, 부동산 사이클이 짧아진다. 2010년대의 하락기는 38개월(2010년 1월 초~2013년 2월 말)간 이어졌으나, 2022~2023년의 하락기는 26개월로 앞선 하락기의 3분의 2 수준이었다. 이 사실을 기억하고 현재에 적용해볼 필요가 있다. 2013년 이후 슈퍼사이클이 상승기로 전환되며 매우 장기간에 걸쳐 가격이 상승했었다. 그런데 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

• p.63 / 인플레이션이 발생하면 화폐의 구매력이 감소하는데, 이러한 화폐가치 하락을 헷지Hedge하는 수단으로 실물자산이 주목받기 때문이다. 즉 재화(돈)의 가치가 떨어지기 때문에 재물 중 가장 큰 금액을 자랑하는 부동산에 대한 수요로 연결될 수 있다.

• p.95 / 공급이 없는 많은 지역이 존재한다. 2024년에는 서울시 전체에 약 1만 9,800채의 아파트가 입주 예정이다. 이 중 강동구 올림픽파크포레온(옛 둔촌주공 아파트) 단지 하나에서만 약 1만 2,000채의 아파트가 공급된다. 이를 제외하면 서울시 기타 지역의 입주 물량은 약 7,800채에 불과하다. 강동구와 송파구 지역은 올림픽파크포레온 입주 물량의 영향이 강할 수 있으나, 서울 내 다른 지역(특히 서북권과 서남권)은 입주 물량 부족에 직면할 가능성이 크다.

• p.98 / 부동산 가격은 공간시장(Space Market)과 금융시장(Capital Market)의 두 부분에서 영향을 받는다. 공간시장은 다시 한 번 부동산 시장의 수요와 공급 측면으로 나뉜다. 부동산 ‘수요’란 해당 도시의 거주민 혹은 가구수와 이들의 소득 수준이다. 부동산 ‘공급’은 주택수로 볼 수 있는데, 현재 시장에 존재하는 주택의 수와 미래에 공급될 주택 규모가 중요하다. 그밖에 이에 영향을 주는 다양한 변수들이 고려된다. 예를 들어 GDP 성장(혹은 도시 GDP 규모), 인플레이션, 부동산 인허가, 시공비 등이다.
• 금융시장은 부동산 공간시장 이외의 영역으로, 공간시장과 분리된 부분이다. 예를 들어 국고채 10년물 금리는 부동산 시장에서 결정되는 것이 아니라, 거시경제와 국제 경제 등에 의해 금융시장에서 결정된다. 금융시장 영역에서는 기준금리와 국고채 10년물 금리, 주택담보대출 금리 등이 중요하다. 지금부터는 공간시장의 수요 및 공급, 그리고 금융시장이라는 세 영역으로 나눠 현시점에서의 부동산 시장을 종합적으로 살펴보고자 한다.

• p. 99 / 우리는 여기서 다음 질문으로 넘어가야 한다. 그렇다면 물가는 정말 낮아진 걸까? 여기에 대한 대답은 하나다. 이제껏 경험하지 못한 ‘고물가’가 계속 진행 중이다. 그리고 이러한 고물가 수준에서는 부동산이 가장 좋은 투자처임을 그 누구도 부정할 수 없다.

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 음… 책은 잘 모르겠어서… “서울투자기초반” 강의를 다시 들어보면 좋을 것 같다고 책 읽으면서 계속 생각했었다. 책을 읽으며 이해하게 된 서울시장에 영향을 주는 요소, 서울시장의 과거 흐름, 권역별로 흐름 등이 도움이 될 것 같다.