[꾸안꾸] 부동산 트렌드 2025 독서 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민 외 5인 / 와이즈맵

읽은 날짜 :  1/30-2/4

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클  #공급절벽  #퍼펙트스톰

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 7

 

 

1. 저자 및 도서 소개 

 : 저자 김경민은 서울대 환경대학원 도시계획 전공 교수로서 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 공공민간협동개발 등에 대해 연구하고 있다. 2025년의 주택과 상권, 트렌드 예측을 통해 앞으로의 대응 전략을 마련하는 데 도움을 주는 책이다.

 

 

2. 내용 및 줄거리

[part1] 

▶2024년 부동산 시장은 N자로 반등하였고, 단/장기 이동평균선과 부동산 거래량 분석을 통해 골든크로스가 발생함을 확인했다.

 

[part2] 

▶전국 아파트 매매시장 동향을 보면 골든 크로스가 발생했고 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다. 수도권 권역 내에서도 동조화되며 상승세가 퍼지는 지역은 정해져 있는 양상이다 (강남/분당/수지 권역). 

▶구별 아파트 가격을 살펴보면 고가/중저가 아파트 가격 상승의 시차가 존재하고 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나지만 저가 시장에서는 그렇지 않음을 알 수 있다.

▶서울시 공급 물량이 급격히 감소하고 있어 서울시 주택 가격의 상승/전월세 가격의 상승/주거 안정성 악화가 예상된다.

 

[part3]

▶2024년 4월 부터는 골든크로스가 발생하며 슈퍼사이클로 진입했다. 

▶강남구가 노원구보다 상승(반등) 시점이 빠르고 하락 시점은 느리며 그 기간이 장기간에 걸쳐 나타나지만 최근 사이클이 짧아지고 있는 것이 확인되었다.

▶인플레이션이 임대료 상승으로 인한 집 값 상승 및 시공비 상승으로 인한 공급 부족의 원인이 되고, 이와 더불어 전세사기로 인한 빌라포비아도 아파트 전세가격 상승에 영향을 준다.

▶PF 대출 연장으로 인해 부동산 개발의 사업성이 떨어짐에 따라 디벨로퍼들의 신규 개발이 줄어들었다.

▶현재 서울의 공급은 과거 대비 55% 수준밖에 되지 않고 있으며 그 마저도 서울 동북권에 몰려있어 서쪽 지역의 공급 물량이 절대적으로 부족하다.

▶역대급 공급 부족, 금리 하락 등 모든 지표가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.(퍼펙트스톰)

 

[part4]

▶대장 단지 분석을 통해, 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중인 점, 금리 인하는 예견되어 있는 점, 거래량과 매매가격이 동시에 증가하고 있는 점, 강남 3구의 상승세가 주변 지역으로 전이 예상되는 점, 신축 아파트의 상승세가 계속될 점, 최악의 공급 부족이 예상됨을 알 수 있다.

 

[part5]

▶금리가 2024년 6월 대비 0.25%p 인하될 경우 서울 아파트 가격은 약 6% 상승하고, 0.75%p 라면 10% 상승될 것으로 예상된다. (강남/서초는 4%, 8% vs 노도성은 6%, 12%)

 

 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 2025년 1호기 투자를 목표로 하고 있는 나에게 이 책은 현재 부동산 시장 상황과 향후 전망을 전체적으로 가늠해 볼 수 있어서 도움이 되었다. 

 

 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 수도권 내에서도 각 지역별로 아파트 가격 동조화가 나타나는 권역이 다르고, 구 별로 가격 상승 및 하락의 시점에 차이가 있다는 것을 다시 확인했다. 특히나 가장 인상 깊었던 것은 현재 많은 지역에서 공급 부족 현상이 일어나고 있다는 것은 알았지만 그 이유에 대해서는 잘 알지 못했는데 토지가격과 부동산 정책으로 인해 공급 절벽이 발생했다는 점이다. 모든 지표가 대세상승을 가리키는 지금의 이 시장을 놓치고 싶지 않다는 생각을 다시금 하게 되었다.

 

 

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P30 역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다. 즉 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다.

→ 책에 있는 그래프 상으로는 N파고와 W파고 모두 전고점을 돌파하는 것으로 보이는데, W파고가 더 큰 상승을 나타내는 것인지 궁금합니다. 만약 그렇다면 하락기를 한 번 더 거진 후에 달성하게 되는 양상인건지..

 

P71 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다.

→이미 고가 아파트 시장의 상승은 시작되어 이미 갭이 다시 벌어지기 시작했기 때문에 상급지로의 갈아타기가 점점 어려워지고 있는데요. 중저가 아파트를 현재 보유하고 있고 당장 갈아타기가 어렵다면 어떤 전략을 가지고 가야할지 궁금합니다.

 

P158 여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다.

→ 보통 공급량을 분석할 때 향후 3년 계획으로 등급을 매기는데, 미분양이 넘치는 상황이라면 이미 과거에 공급된 물량이 흡수가 안되었다는 의미로 보입니다. 그렇다면 현재 이 자체로도 리스크일 것 같은데 현재 해당 지역의 공급과 수요의 적절성을 판단할 수 있는 방법이 있을지 궁금합니다. 

 

 

 

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 시장을 이기는 부동산 투자 원칙

 


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