[바람숲] 부동산 트렌트 2025 : 2025년 부동산 시장에 대한 생각들

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안녕하세요 바람숲 입니다 :)

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2025년을 맞아 향후 부동산 시장에 대한 인사이트를 엿볼 수 있는

[부동산 트렌드 2025]를 읽어 봤습니다.

사실 제가 즐겨 읽는 스타일의 도서는 아니었지만

책을 읽으며 현 시장 상황과 주요 이슈, 핵심 단지들에 대해

어떻게 분석하는지, 지표를 어떻게 해석할지 배울 수 있었습니다.

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2024년 당시 2025년을 예상한 도서로

사실과 예측이 모두 담겨 있다 느껴졌고

다양한 가능성을 예측하고 준비하되 

그것만 믿고 투자하기보다는

우리가 늘 하던, 

가치대비 싼 물건을 사서 보유하다가 비쌀 때 파는 투자를

이어나가야겠다는 생각이 들었습니다.

다만 여러 시나리오를 생각해보면서

앞으로 벌어질 일들에 대응할 준비를 할 수 있겠다 생각했습니다.

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ㅣ제목  부동산 트렌드 2025

ㅣ저자  김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈

ㅣ출판사  와이즈맵

ㅣ독서기간  2025.02.01.-2025.02.06.

ㅣ평점  8점

ㅣ키워드  슈퍼사이클, 서울 부동산 가격 상승, N파고

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ㅣ단 하나의 메세지

서울 부동산은 새로운 슈퍼사이클에 돌입했으며 가격이 상승할 것이다.

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ㅣ단 하나의 액션

공급이 부족한 지역들 중 싼 단지 찾아보기

공급이 많아 기회인 단지 찾아보기

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ㅣ저자 소개

김경민

서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드재학교에서 도시계획, 부동산 연구로 박사학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.

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ㅣ도서 소개

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 김경민 서울대 교수는 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등의 시장 지표를 근거로 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라는 주장을을 담아 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시했다.

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ㅣ도서 내용

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

서울 부동산 시장은 N자 반등이 일어났고, 일부 지역은 골든 크로스가 발생했다. 이는 서울 아파트의 새로운 '슈퍼사이클(장기적인 가격 상승 추세)'가 시작됨을 의미한다.

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Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

서울의 경우 N파고(상승-조정-재상승)가 등장했으며 전고점을 넘는 W파고까지 가능하다고 본다. 단기 이동평균선이 장기 이동 평균선을 뚫고 올라가는 골든크로스가 발생했고, 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있으므로, 슈퍼사이클이 시작되었다고 볼 수 있다. 

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광역시의 경우 전에는 서울과 디커플링이었다가 코로나로 인한 유동성으로 가격이 상승했다. 현재는 그 가격이 정말 바닥인지, 현재 정체인지 상승돌입인지, 상승폭이 서울만큼 될지가 관건이다.

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신도시 아파트의 경우 권역으로 구분하고 서울과 동조화 현상이 일어나는지에 따라 상승 여력이 다르다.

①수도권 동남부_강남, 분당, 수지 : 강남과 분당은 올랐고, 수지구는 덜하다.

②수도권 서북부_마포, 일산, 파주 : 마포는 강남과 비슷하나, 일산과 파주는 따로 움직인다.

③수도권 서남부_양천, 안양, 김포 : 안양은 양천을 따라가나, 김포는 추이를 봐야 하며, 퍼지는 시차가 있다.

④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부 : 셋 다 멈춤. 그나마 노원이 낫다.

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강남같이 높은 수요, 안정성, 우수한 교육환경, 뛰어난 인프라와 편의시설, 커뮤니디를 갖추면 사격이 상승한다. 노도성은 중거자 아파트가 많지만, 서울 동북부는 직장이 약해 부동산 가격도 약하다. 부동산 가격 상승에는 시차가 존재하며, 고가 아파트의 경우 권역 동조화가 일어나나, 중저가는 비동조화 가능성이 있다. 상승 시차가 있지만 상승은 비슷하다.

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Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

장기 이동평균선과 단기 이동평균선 분석을 통해, 서울 아파트 시장의 슈퍼 사이클이 시작됐음을 알 수 있다. 강남은 상승이 빠르고, 노원구는 후행해 상승장에 들어가는 것처럼 지역별 시차가 있다. 사이클이 시작되면 가격 변화는 장기간에 걸쳐 진행되나 금리에 따라 달라질 수 있다. 

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이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

인플레이션에 의해 임대료가 상승했으며 이는 부동산 가격의 상승으로 이어진다. 게다가 시공비가 올라가면서 공급이 줄어들고 이는 물량 부족으로 이어진다. 그 결과 신축은 더 비싸지고, 수리한 구축을 차선으로 하게 된다.

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이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

서울 전세가는 늘 우상향했다. 인프레이션, 입주물량 부족, 전세사기로 인한 빌라포비아 때문이다. 매매거래가 임대 거래보다 적었으나 매매거래 비중이 증가하면 사람들이 임대 대신 매매를 선택하는 것이다. 대출 이자가 저렴해지거나 임대료가 너무 높으면 매매로 전환하며 이는 2024년 상반기에 나타나는 현상이다.

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이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

높은 지가, 금융비용과 시공비 상승, 분양가 하락 등으로 사업성이 떨어지고 이는 PF 대출 연장으로 이어지며 공급을 부족하게 만들었다. 그 결과 2026년부터 민간 준공 물량이 매우 부족할 것이다.

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이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

빌라와 아파트 모두 착공 물량이 급감했으며, 그나마 있는 서울 전체 입주 물량의 79%가 서초구와 동북권에 집중되어 있어 서울의 서쪽 지역은 절대적으로 입주물량이 부족하다.

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이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

소득수준과 주택 시장의 양극화가 심해지고 인플레이션이 심각한 상황에서 여전히 공급이 부족하다. 금리의는 언젠가는 내릴 수 밖에 없으며 이는 부동산 가격 상승으로 이어질 수 밖에 없다.

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Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

서울의 구별 대장 단지들에서 슈퍼사이클이 나타나고 있다. 

<대장단지 목록>

①종로구 경희궁자이

②강동구 고덕그라테온

③송파구 헬리오시티

④강서구 마곡엠밸리

⑤송파구 엘리트

⑥성동구 왕십리뉴타운

⑦중구 남산타운

⑧마포구 마포래미안푸르지오

⑨서대문구 DMC파크뷰자이

⑩관악구 관악드림타운

⑪서초구 반포자이

⑫강남구 도곡렉슬

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<대장단지로 본 서울 부동산 인사이트>

1) 대장단지들이 전고를 넘으며 상승하고 있다. 

2) 금리 인하는 시간문제이며 이는 부동산 가격을 상승시키는 요인이다.

3) 거래량과 매매량이 같이 증가하고 있다.

4) 강남3구의 상승이 다른 곳으로 퍼질 것이다.

5) 신축의 상승세가 퍼질 것이다.

6) 공급 부족은 역대 최악이다.

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Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

서울 대부분의 지역이 전고점을 돌파할 것이다. 대체로 강남에서 시작되어 시차를 두고 퍼져나갈 것이며, 장기적으로는 강남과 강북의 차이가 크진 않다. 신축 선호가 커 신축이 더 상승하나 장기적으로 공급이 적어 구축도 오른다. 노도성 지역도 강남과의 동조화, 신구축 격차, 재건축 정책 등의 변수에 영향을 받을 것이다. 정부가 개입할 수도 있지만 정부는 느리고 세심하지 않아 시장의 자율적 힘을 이길 수 없을 것이다.

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Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

1) 요즘 상권의 새로운 소비문화

더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기｜소비행동이 만들어가는 새로운 공간｜상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’｜일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’｜브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’｜도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어

2)서브컬처가 살아있는 4세대 홍대

홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나｜동네카페의 깜짝 변신 ‘생일카페’｜젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점｜4세대 홍대의 경쟁력

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특별부록_전세사기는 사회적 재난이다

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