돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2)

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025 - 서울 아파트 슈퍼사이클 진입

저자 및 출판사 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈

읽은 날짜 :  2025.01.~2025.02.07

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # N파고   # 골든크로스   # 퍼펙트스톰

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 6 / 10

1. 저자 및 도서 소개 

 : 서울대 지리학 학사, 하버드대 도시계획 박사, 현 서울대 환경대학원 도시계획 전공 교수. 빅테이터를 이용하여 부동산 시장을 분석하는 분

이 책은 2024년 부동산 흐름을 정리하고 현 상황에서 2025년 부동산 이슈를 예측하고 대표단지를 분석한 책이다.

2. 내용 및 줄거리

 : Part 1. 2024년 부동산 시장은 N자로 반등하였다.(여름시장까지 분석)

   Part 2. 서울아파트 빅데이터 분석

     - N파고의 등장과 골든크로스

     - 수도권 동남부(강남, 분당, 수지): 동조화 현상을 보여 가격흐름이 긴밀한 관계에 있다.

     - 수도권 서북부(마포, 일산, 파주): 디커플링된 시장이다. 일산, 파주는 자족적인 생활권 형성

     - 수도권 서남부(양천, 안양, 김포): 안양은 양천구와 동조화될 가능성이 있으며 김포는 더 지켜봐야한다.

     - 수도권 동북부(노원, 남양주, 의정부): 하락을 머무고 안정화 단계

     - 고가와 중저가 아파트는 상승의 시차가 존재한다. (고가 아파트 먼저 상승)

     - 서울시 아파트는 평균공급 3만3천세대가 필요한데 25년에는 2만6천세대 26년에는 1만2천세대 입주 예정으로 심각한 공급절벽이 예상된다. 이는 주택 가격과 월세, 전세 가격을 모두 상승시켜 주거 안정성이 악화될 수 있다.

  Part3. 2025년 부동산투자 빅이슈6

     - 슈퍼사이클: 서울아파트의 단기이동평균선이 장기이동평균선을 상향돌파하는 골든크로스가 발생했다.

     - 인플레이션: 인플레이션으로 임대료와 시공비가 상승했다.

     - 전세가격 폭등: 인플레이션, 입주 물량 부족, 전세사기로 인한 ’빌라포비아' 로 전세가격이 오를 것이다.

     - PF사태: PF정책 실패로 저렴한 토지가 나오지 않아 건전한 디벨로퍼들이 개발, 건설을 할 수 없는 상황이다.

     - 공급절벽: 빌라, 아파트 모두 착공물량 감소, 25-26년 입주 물량도 특정 지역에 쏠려 있어 전체적으로 공급절벽

     - 퍼펙트스톰: 소득이 증가하며 빈부격차는 심해지고, 공급은 부족하며 예정된 금리 인하로 이 모든게 합쳐져 퍼펙트스톰이 올 것이다. 

  Part4. 12개 대장단지 상세 리포트

     - 경희궁자이, 고덕그라테온, 헬리오시티, 마곡엠벨리, 엘리트, 왕십리뉴타운, 남산타운, 마래푸, DMC파크뷰자이, 관악드림타운, 반포자이, 도곡렉슬

  Part5. 2025년 부동산 가격 대예측

    - 금리가 2024년 6월 대비 0.25%P 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승

    - 금리가 2024년 6월 대비 0.75%P 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 10% 상승 예상

  Part6. 주목해야할 핫 플레이스

   - 상업공간의 생애주기는 점점 짧아지는 중, 오픈런과 팝업스토어 , 플래그십 스토어로 대표되는 새로운 소비문화

   - 서울 대표 상권: 가로수길, 명동, 성수동, 홍대, 북촌, 압구정 로데오

• 부록: 전세사기의 구조와 해결방안

   

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 서울 아파트 가격을 거시적인 관점에서 빅데이터를 이용해 분석한 내용을 알 수 있었다.

    인플레이션과 공급부족, 금리인하 등의 요소가 합쳐져 어떤 영향을 줄 수 있는지 알게되었다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 

1. 임대차 2법이 악법이라고만 생각했는데 다른 관점으로 볼 수도 있다는 점. (저자의 생각에 완벽히 동의하는 것은 아니지만)

2. PF문제에 대해 잘 몰랐는데 생각보다 꽤 심각한 문제였고 나와는 먼 이야기인줄 알았지만 결국 현 부동산 상황과도 밀접한 관련이 있다는 것을 알게 됨

3. 이 책에서 가장 흥미로웠던 부분은 마지막 상권 파트였는데 서울의 핵심 상권과 트렌드를 정리해주어 재미있었고 특히 4세대홍대의 변화는 몰랐던 부분인데 흥미로웠다.

4. 전반적으로 아쉬운 점은 2024년 여름시장까지만 반영되었다는 점, 이후 나온 대출정책과 얼어버린 시장은 들어있지 않아 현실적이지 않은 내용들이 아쉬웠고, 대표단지들 소개한 파트에서는 각 단지별 가격대를 나열, 반복하는 느낌이라 아쉬웠다.

5. 좋았던 점은 문제를 지적하는 것에서 그치지 않고 정책적 대안을 제시하는 점이 좋았다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 247 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

: 필자는 임대차2법을 필요한 법이라고 설명하고 이를 폐지했을 경우 매매가 폭등이 올 것이라 예상했지만

임대차2법 이전의 상황은 그렇지 않았고 오히려 임대차 2법이 생긴 이후 집값은 폭등했다. 이에 대해 논의해보고 싶습니다.

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

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