[마샤타샤]25년 독서후기 #2.부동산 트렌드 2025

25년 독서 후기 #2. 

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 부동산 트렌드 2025

2. 저자 및 출판사: 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 | 와이즈맵

3. 읽은 날짜: 2025.01.20-02.02

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 8점

5. 책소개 : 2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈의 2025년 부동산 시장 분석. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있었다. 작가는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다. 투자자들은 이 책의 전망을 통해 상승의 시기와 폭을 정확히 인지하고, 자신의 상황에 맞는 부동산 전략을 세울 수 있을 것이다.

STEP2. 책에서 본 것

[Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기]

2024년 부동산 시장을 다시 돌아보면서, 향후 시장이 어떻게 흘러갈지에 대한 힌트를 얻을 수 있었다.

• 부동산 바닥 신호 감지? → 2023년부터 이어진 조정장이 2024년 하반기 들어 회복 조짐을 보였다는 점이 흥미로웠다. 하락장에서 벗어나 다시 상승 흐름을 보이는 신호가 하나둘 나오고 있다고 한다.
• 공급 부족 문제 현실화 → 2024년 이후 신규 공급이 급감하면서 앞으로 전세시장과 매매시장 모두 공급 부족의 영향을 받을 수밖에 없다고 한다. 공급 절벽이 가격 상승을 부추길 가능성이 높다고 강조한 부분이 인상적이었다.

• 금리와 부동산의 관계 → 금리 인상이 멈추고 다시 인하 국면으로 전환될 가능성이 커지면서, 대출 부담이 줄어들고 투자 심리가 회복될 조짐이 보인다는 분석이 있었다.

   

[Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트]

책에서는 다양한 데이터를 활용해 서울뿐만 아니라 전국의 부동산 시장을 분석하고 있었다.

• 서울 주요 지역 상승 가능성 체크 → 강남, 용산, 송파 등 전통적인 인기 지역은 여전히 강세를 보일 가능성이 높다고 한다.
• 비수도권 시장의 양극화 → 지방에서도 인구 유입이 많은 대도시권(부산,  대구, 대전 등)은 가격 상승 여력이 있지만, 그렇지 않은 지역은 가격 조정이 길어질 가능성이 크다고 했다.
• 전세 시장의 변화 → 입주 물량이 줄어들면서 다시 전세난이 발생할 수 있다고 경고했다. 전세가격 상승은 결국 매매가에도 영향을 미칠 수밖에 없다는 점이 중요해 보였다.
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[Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6]

책에서 2025년을 기준으로 부동산 시장에서 중요한 이슈를 6가지로 정리했는데, 이 부분이 가장 실용적이었다.

1. 금리 인하 가능성 → 부동산 시장의 가장 큰 변수는 금리. 인하 시점에 따라 시장 분위기가 크게 바뀔 것.
2. 공급 절벽의 영향 → 앞으로 몇 년간 공급이 적어질 것이기 때문에 입주 물량이 부족한 지역이 유망할 가능성이 큼.
3. 전세 시장 반등 → 입주 물량 감소로 전세가격이 다시 오를 가능성이 높아, 갭투자 수요도 다시 살아날 수 있음.
4. GTX 등 교통 호재 지역 주목 → 수도권 광역철도망이 완성되면서 교통 호재 지역들의 가치가 더욱 올라갈 가능성이 큼.
5. 강남발(發) 상승 흐름 → 강남이 다시 오르면 그 영향을 주변 지역(서초, 송파, 용산 등)이 받게 될 것.
6. 재건축·재개발 시장 활성화 → 규제 완화 기조가 이어지면서 정비사업이 활발해질 가능성이 높음.

[ Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트]

이 파트에서는 서울과 수도권에서 투자 가치가 높은 주요 단지들을 정리해놨다. 특히 강남·서초·송파·용산 등 핵심 지역의 대장 단지들이 왜 유망한지에 대한 분석이 꽤 설득력 있었다.

• 강남 3구 대장 아파트들의 흐름 → 대장 단지들은 결국 시간이 지나면 다시 상승한다는 패턴을 반복해왔다.
• 경기도 인기 단지 변화 → 판교, 위례, 광교 같은 신도시 내 대장 단지들도 여전히 강세를 보일 것으로 예상됨.
• 비강남권 대장 아파트들 → 용산, 마포, 성수 등 강남 외 지역에서도 대장 단지의 영향력이 커지고 있음.

[Part 5. 2025년 부동산 가격 전망]

책에서 2025년 부동산 가격이 어떻게 움직일지를 예측하는 부분이 있었는데, 여러 변수들을 고려한 전망이 흥미로웠다.

• 가격 상승 가능성이 높은 지역 → 공급이 적고, 수요가 많은 지역은 결국 다시 상승할 가능성이 크다고 한다. 서울 핵심 지역들은 여전히 탄탄한 수요층이 존재하기 때문.
• 하락 가능성이 있는 지역 → 지방의 미분양이 많은 곳이나, 공급 과잉이 예상되는 일부 신도시는 조정될 가능성이 크다고 했다.
• 주택 시장의 변화 → 전세 시장이 다시 불안해질 경우, 매매시장에도 영향을 미치면서 가격 상승이 더욱 가속화될 가능성이 있다는 분석이 흥미로웠다.

[Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’]

책에서는 앞으로 주목해야 할 지역들을 정리해놨는데, 실전 투자에 도움이 될 만한 정보가 많았다.

• GTX 노선 수혜 지역 → GTX가 개통되는 지역(예: 의왕, 평택, 인천 검단 등)은 장기적으로 가치가 올라갈 가능성이 크다고 했다.
• 도심 재개발&재건축 지역 → 용산, 성수, 강북 등지에서 진행 중인 정비사업들이 시장에서 큰 영향을 미칠 수 있음.
• 신규 공급 부족 지역 → 입주 물량이 줄어드는 지역들은 결국 시간이 지나면 다시 가격이 오를 가능성이 큼.

STEP3. 책에서 깨달은 것

책을 읽으면서 단순히 부동산 시장을 ‘가격 상승 vs 하락’의 관점에서만 볼 것이 아니라, 시장 구조와 흐름을 읽는 것이 더 중요하다는 점을 깨달았다. 

1) 부동산 시장은 결국 수요와 공급의 싸움이다

2025년 이후 공급 절벽이 예상되는 만큼, 시장은 자연스럽게 공급 부족으로 인해 가격이 상승할 가능성이 높다. 단기적인경기 변동과 정책 이슈에 휩쓸리기보다는장기적인수급구조를먼저살펴야한다는 점을 다시금 실감했다.

2) 강남발(發) 동조화 현상은 여전히 유효하다

강남이오르면 서초·송파·용산이 따라가고,  이어 수도권 인기 지역으로 확산되는 흐름이 반복되고 있다. 부동산투자는결국 ‘어디가먼저오를것인가’가아니라, ‘오르면어디가따라갈것인가’를보는게더중요하다.

3) 금리는 중요하지만, 그것만으로 부동산이 결정되지는 않는다

금리인하는 분명 호재이지만,  모든 지역에 똑같이 적용되는 것은 아니다. 결국 ‘살고 싶은 곳’과 ‘수요가 유지되는 곳’에서만 금리 인하 효과가 제대로 나타난다는 점을 다시 한 번 깨달았다.

4) 부동산은 타이밍보다 ‘싸게 사는 것이 핵심’

언제사야 할지를 고민하기보다,  지금상황에서가장저평가된곳이어디인지를 찾는 게 더 중요하다. 모든지역이 동시에 오르는 것이 아니라,  결국 ‘수요 > 공급’이 확실한 곳이 가장 먼저 오른다.

5) 공급 절벽이 가장 확실한 투자 포인트

2025년 이후 전국적으로 공급 물량이 줄어들 것이기 때문에, 신규 공급이 적은 지역에서는 수요가 쌓이면서 가격이 오를 가능성이 높다. 특히재개발·재건축 지역들은 자연스럽게 대체 주거지로 주목받을 수밖에 없다.

STEP4. 책에서 적용할 점

1) 공급 부족 지역을 집중 분석하기

2025~2028년 사이 입주 물량이 적은 지역을 리스트업해서 주요 단지들의 실거래가 흐름을 계속 모니터링할 것. 공급이 적으면 결국 시간이 지나면 가격이 오를 가능성이 크기 때문에, 초기 저평가된 지역을 선점하는 전략을 세울 것.

2) 강남 상승 시 따라갈 지역 미리 체크하기

강남이 오르면 서초·송파·용산이, 그다음 성수·마포·과천·분당·광교 등으로 번지는 흐름을 염두에 두고 1~2단계 동조화 지역을 집중적으로 분석할 것. GTX, 신분당선 등 교통 호재 지역이 포함된 곳에 주목.

3) 전세 시장 변화를 활용한 투자 전략 세우기

전세가격이 오르면 갭투자 수요도 살아나기 때문에, 전세가율이 높은 지역을 체크하면서 실거래 데이터를 분석할 것. 지금은 전세가 하락 국면이지만, 공급 절벽이 시작되면 다시 전세가가 오를 가능성이 높으므로 적정 매수 타이밍을 고려할 것.

4) 금리 인하 시점을 활용한 대출 전략 수립하기

현재는 금리가 유지되는 상황이지만, 금리가 본격적으로 인하되기 시작하는 시점을 기점으로 투자 계획을 세울 것. 대출을 활용할 경우, 실제 LTV 규제와 대출 조건을 비교하면서 최적의 타이밍을 고려할 것.

5) PF 문제로 공급 지연된 지역 주목하기

현재 프로젝트 파이낸싱(PF) 문제로 공급이 지연되고 있는 지역이 많기 때문에, 이런 지역에서 장기적으로 수요가 쌓일 가능성이 있는지 체크할 것. 실제로 입주 물량이 적고, 대체 주거지가 부족한 지역을 선점하면 높은 수익률을 기대할 수 있을 것.

책을 읽으면서 단순한 시장 예측이 아니라, 실제 투자에 적용할 수 있는 포인트를 찾는 것이 중요하다는 점을 다시 한 번 느꼈다. 특히 공급과 수요의 흐름을 먼저 보고, 시장 사이클을 이해한 후 투자해야 한다는 점이 인상적이었다.

이제는 책에서 얻은 인사이트를 바탕으로 실제 시장을 체크하고, 직접 임장을 다니면서 데이터와 현실이 얼마나 맞아떨어지는지 비교해볼 계획이다. 결국 부동산 투자는 ‘이론’보다 ‘실전’이기 때문에, 책에서 배운 것들을 하나씩 내 경험으로 만들어가야겠다는 생각이 들었다.