[행복월부 독서후기] 부동산 트렌드 2025

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드2025 / 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈

저자 및 출판사 : 김경민 外 / 와이즈맵

읽은 날짜 :  2025. 2. 7

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # 슈퍼사이클   #N파고/W파고    #골든크로스

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 7점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 김경민은 서울대 지리학 박사 출신, 하버드대에서 도시계획/부동산 연구로 박사학위 취득. 주요 연구분야는 빅데이터 기반 부동산 시작분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다. 지은 책은 부동산 트렌드 시리즈부터 다양한 책을 서술하고 있다.

서울 부동산은 21년도의 전고점을 넘어 신고가를 기록할 것이라며 확실한 ‘상승’방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리인하신호, PF문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 부동산 트렌드 2025는 더욱 정밀해진 분석으로 2025년 집값 시나리오를 제시한다.

2. 내용 및 줄거리

 : 이 책은 아마도 24년 중반부터 책을 쓰기 시작했던 것 같다. 2025년에 대한 부동산 전망을 말하지만 사실 중반부 이후로 너무나 많은 것들이 이 책에 씌어진것과는 다른 행보를 보였다. 그렇기 때문에 지금의 부동산 시장은 이 책과는 다르게 볼 필요가 있다.

 ① 부동산 시장 다시보기 편 : 부동산트렌드 2024를 읽어보지 않았으나 이 책에서 저자는 작년에는 골든크로스가 발생하면서 부동산 시장이 오르기 시작할 것이라고 예측했다. 2024년 중반 책을 쓰고 있을 당시는 부동산 시장이 순간적으로 매우 뜨겁게 올라가고 있었기 때문에 이 말이 맞을 것 같다.

 ② 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트 

 ②-1. 빅데이터로 본 서울의 아파트는 N파고와 W파고로 나누어 설명하였다. N파고는 상승-조정-재상승의 단계로 움직이는 것이고, 이는 최근 24년 초의 전저점을 뚫은 상태를 여기서 나타냈다.

W파고는 24년 초의 전저점도 뚫고 올라가 21~22년 전고점을 뚫고 올라가는 것을 나타낸다. 서울은 이 두가지의 경우로 N이든W든 상승에 대한 내용이 많았고, 광역시의 가격은 바닥을 쳤는지 / 수요와 공급은 향후 어떤지에 따라 상승여부가 결정된다고 서술했다. 

 ②-2. 주변 신도시들은 서울의 영향을 받으며 그 이후에 상승세가 퍼지는데 각 지역별로 흐름이 다르다는 것을 알 수 있었다.

 ②-3. 각 구별로 서울 아파트 시장을 분석했다. 모든 구는 아니지만 크게 고가/중저가 아파트 시장으로 나누어 설명했는데 고가 아파트는 상승이 먼저 시작했고 W파고를 만들어 전고점을 상승하고 있는 분위기로 설명하였고 중저가 단지들은 고가 아파트 시장에 비해 시차가 존재한다는 것을 알 수 있었다. 그럼에도 상승률 자체는 충분히 중저가도 고가 시장을 따라갈 수 있다.

 ②-4. 서울의 아파트 공급 절벽에 대한 설명이다. 공급절벽은 모든 면에서 주택가격 상승에 대한 내용으로 이뤄져 있다.

 ③ 부동산 투자 빅이슈 

 ③-1. 주식에서 많이 사용하는 단기이평선이 장기이평선을 상향돌파하는 것을 골든크로스라고 하는데 여기서는 반년짜리를(24주) 장기이평선, 2달짜리(7주)를 단기이평선으로 보고 그 가격이 돌파하는 것을 이야기한다. 과거에도 모두 그랬기 때문에 신빙성이 있어 보이기는 했으나 지금와서 보면 슈퍼사이클이라고 보긴 어려운것 같다.

 ③-2. 인플레이션을 이야기했다. 전세계적으로 주택가격은 상승중임을 말하고자 하는 것 같았다. 그리고 시공비 또한 감소한 적이 없음을 이야기했다. 10년 이후 원자재값이나 인건비가 줄어든 일은 없었음을 이야기한다.

 ③-3. 전세가격 폭등에 대한 내용인데, 이 글을 쓴 당시에는 전세가 폭등에 대한 뉴스가 많았다. 지금은 시국도 그렇고 금리 또한 인하되는 분위기가 아니다. 그렇지만 전세가가 오르면 매매가는 자연히 올라갈 수 밖에 없음을 알려주는 내용이다. 

 ③-4. PF사태는 나도 정확히 알지 못했으나 문제가 심각하다는 것을 알 수 있었다. 자정작용이 필요하고 그에 따라 땅값이 내려가고 더 낮은 투자금으로 아파트를 지을 수 있는 시공사들이 있으나 이미 PF를 실행한 건설사들을 좀비처럼 살려주니 땅값이 내려가지 않고 공급또한 줄어들고 있다는 내용이었다. 이는 부동산 가격의 영향을 떠나서 문제가 심각해질 수 있을 것 같았다.

 ③-5. 공급절벽에 대한 이야기였으나 앞서 이야기한 내용과 비슷한 내용이었다. 중요한 것은 지금 빌라와 아파트 모두 공급이 매우 줄어든다. 올파포의 영향력과 반포/서초 물량은 단번에 비교하기 어렵다는 내용이 기억이 난다. 한번에 12000세대가 들어가는 것과 3년에 나눠서 들어가는 것은 영향이 다를 수 있음을 배울 수 있었다.

 ③-6. 퍼펙트스톰 : 공급부족과 금리인하의 협공이라는 제목은 앞서 이야기한 내용을 합친 것 같았다. 부동산 가격은 공간시장과 금융시장 두개의 영향을 받는다. 여기서 또한 금리는 인하된다고 보는 관점에서 이야기하고 있다. 그러면서 모든 지표가 상승을 가르킨다고 되어있다.

 ④ 12개 대장 단지 상세 리포트 : 이부분은 각 구별 대장단지에 대한 내용을 담았는데 결국 하고자 하는 것은 지금 대부분 구들의 대장단지는 상승 분위기이다. 이는 곧 다른 지역의 단지들 상승을 견인할 수 있는 요소임을 알 수 있었다.\

 ⑤ 2025 부동산 가격 예측 : 예측이 언제나 옳은 것은 아니지만 이 책의 내용은 금리가 낮아지면 부동산 가격이 상승할 수 있다는 것을 말하고 있다. 마지막에 정부의 시장개입 가능성을 말하고 있는데, 이 부분이 지금은 굉장히 크게 다른점이기 때문에 부동산 시장이 25년 초에는 이 책의 내용과 많이 다르게 흘러가고 있음을 알 수 있다.

또한 정책적인 이야기가 있으나 나에게는 크게 와닿지 않았다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 부동산 전문가가 예측한 25년의 전망을 총망라하여 들을 수 있는 점이 좋았다. 25년 부동산 상승 예측에 대한 내용이 대부분이었는데 지금 정치/경제가 모두 좋지 못한 상황이고 이 책에서 예측하지 못한 것들이 많이 있어 지금은 틀린점도 많았다. 하지만 작가가 글을 쓴 시점에 보는 시각과 인사이트를 지금 비교해보면서 스스로 배운 것들이 많았다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 부동산 시장은 공간시장과 금융시장의 영향을 받게 되는데 이것들이 서로 맞물려 부동산 가격을 예측하는 전문가가 있음을 알게되었고 어떤 의식의 흐름을 가지고 예측하는지 알수 있었던 것 같다. 다만 예측은 정말 함부로 해서는 안되는 영역이고 언제든 주식보다 빠르게 확확 분위기가 바뀔 수 있다는 것을 알게되었다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

전자책 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

: 한강 이북과 이남으로 나뉘는 두 지역의 패턴차이는 수도권 부도산 시장의 양극화를 더욱 심화시키는 요인이 되고 있다고 서술하였습니다. 하지만 또 뒤쪽에서는 시차는 있지만 중소아파트 시장도 고가 아파트 시장의 상승률은 따라가고 있다고 하는데요. 우리는 어떻게 이 내용을 받아들이면 좋을까요?

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 잘 모르겠습니다.