[행복월부] 우당탕탕 초보투자자의 1호기 투자 복기 (feat. 투자 그렇게 하는거 아닌데 교과서)

안녕하세요. 행복월부입니다.

24년 2월 투자코칭을 받고 서울, 수도권만 보라는 튜터님의 말씀에 따라 24년 내내 서울을 열심히 돌아다녔습니다.

1년을 꼬박 지방에서 서울로 매주 임장을 다니며 앞마당을 늘려가면서 투자를 했는데, 

복기를 하려니 벌써 잘못한 것들만 떠오릅니다ㅎㅎ

24년 10월 함께 해오던 동료들과 서울 자실로 임장을 했습니다.

시세지도를 만들 때부터 이 구의 단지들 중에 싼 단지들이 보였습니다.

다른 지역들보다 높은 전세가+전세가율, 꽤 괜찮은 입지임에도 24년 중반 상승의 온기가 아주 뜨겁게 퍼지지 않은 

지역이었습니다.

매임을 해보고 싶은 단지들을 단지임장 가기전부터 어느 정도 생각을 하고 단지임장을 갔던 것 같습니다.

▷ 여기서 생각해 볼 수 있는 점

1. 앞마당 늘리면서 매달 전수조사 통해 자연스럽게 다른 지역의 비슷한 입지,연식,규모의 단지 가격대를 알고 있었던 점

   → 다른 지역과 비교를 빠르게 마칠 수 있었던 이유였던 것 같다.

2. 시세지도를 그릴 때부터 유독 이 지역의 가격대가 눈에 잘 들어왔음

   → 이유는 잘 모르겠음, 그냥 급해서 괜히 싸보였나?

단임을 하면서 후보 단지들의 느낌이나 주변환경이 나쁘지 않다는 점을 알 수 있었습니다.

매임을 꼭 해봐야겠다고 생각했고, 동료분과 함께 매임을 하기 위해 오전/오후를 나눠서 예약을 했습니다.

동료분께서 제가 투자하고 싶은 단지가 있는 생활권을 매임예약을 하시기로 했습니다. 

저는 꼭 후보 단지들의 매임예약을 요청드렸었습니다.

그런데 이게 무슨일이죠? 예약을 하는 과정에서 오해가 생겼습니다.

동료분이 오후 예약을 해주셔야 하는데 오전 예약을 해주셔서 제가 예약한 오전 매임을 같이 할 수 없었습니다.

동료분과 오전에 각자 매임을 하고 오후에 만났습니다. 

제 기준 투자 후보 단지에 대해 이야기를 주고받다가 동료분께서 그날 매물을 보여주신 부사님이 일잘러라고 해주셨습니다.

나 : "OO님 저 그 단지 진짜 조금만 깎이면 투자로 충분히 괜찮다고 생각해서 시세조사 할때부터 눈여겨보고 있었는데 오늘 매임 못해서 너무 아쉽네요 ㅠㅠ"

동료 : "월부님 그 단지 괜찮더라고. 진짜 투자로 생각있으면 오전에 매물 보여준 부사님한테 물어볼까? 일 진짜 잘하실 것 같더라. 얼마정도 매매 생각하고있는데?"

나 : "여기 최저가 매물이 XX억이거든요? 근데 이 최저가 매물보다 3천정도 낮은 가격이면 저는 진짜로 할 것 같아요. 그럼 진짜 가격적으로 메리트 있다고 생각해요."

항상 적극적인 동료분이었기에 곧장 부사님께 연락을 해주셨습니다. 부사님 또한 네고에 있어 적극적인 분위기였습니다.

동료 : "부사님이 진짜로 3천 낮은 물건 있으면 할거냐는데? 본인이 트라이 해보겠다고"

이때 저는 약간의 두려움이 생겼던 것 같습니다.

'나 진짜 3천 깎인 금액이면 할건가? 바로 해도 된다고 해도되나?'

매물도 안털어보고 확답을 드리는건 아닌데? 라는 많은 생각이 오갔습니다.

그렇지만 당시 그 단지에서 XX억이 된다면 투자금도 적당히 세이브할 수 있고 다른 단지들과 비교했을 때에도 좋은 투자라는 생각을 했었습니다.

▷ 여기서 생각해 볼 수 있는 점

1. 다른 후보단지 매물도 제대로 안털어보고 이 단지를 좋은 투자단지라고 생각한 점

   → 다른 후보들 부사님들이 투자자에게 적극적이지 않은 상태(집도 잘 안보여줌) : 그래도 어떻게든 트라이 했어야함.

   → 다른 후보단지들도 더 많이 네고될 수 있는데 뭘 믿고 여기를 한다고 했나? 전고대비-20%인 금액이었던 것 같다.

   → 이 때는 전고대비 하락률에 너무 많은 비중을 두고 투자판단을 했음

   → 다른 더 좋은 후보단지들도 네고해서 전고대비 하락률을 스스로 만들어 볼 수 있었을텐데 하는 생각이 든다.

어쨌든 '이제는 투자를 해보고 싶다!' 라는 마인드가 강했던 것 같습니다.

3천 깎이면 그냥 하겠다고 덥썩 물어버렸습니다...하하.

그렇게 동료분과 부사님께 부탁을 했고 그 금액이면 저는 바로 할 수 있을 것 같다고 했습니다.

매임을 다녀오고 월요일에 동료분께 연락이 왔습니다. 부사님께 연락이 왔다고 하셨습니다.

동료 : "월부님 진짜로 3천 깎이면 바로 할거냐는데? 집 안봐도 되냐고 하는데?"

나 : "OO님 집은 보긴 해야할 것 같아요. 일단 사장님 연락처 주시면 제가 주말에 찾아가볼게요"

그렇게 연락처를 받아서 부사님과 직접 통화를 하고 평일에 집을 보러 가기로 했습니다.

부사님과 가장 최저가 단지를 보러 갔습니다.

집을 보니 두 아이를 둔 가족이 살고있었고, 집 상태는 신축이라 깔끔했습니다.

당시 단지 및 물건 상황은 이러했습니다.

▶  1천세대 이상 대단지 신축 84, 버스+지하철로 강남 1시간 내외, 초품아, 먼 미래 호재(신경안씀), 로얄동X, 

     중층, 남서향

▶ 물건 상황

   1. 매도자의 장모님이 아이를 봐주고 있었음

   2. 집을 내논 이유를 물어보니 부부가 각자 1주택 총 2주택자인데 2채를 모두 팔고 상급지로 이동하려고 함

   3. 첫째가 7살인데 초등학교는 학군지에서 보내고 싶다고 함 (당시 24년 10월 말)

   4. 매도자는 해당 물건을 분양받았고 분양가 대비 +O억을 번 상태 (분양가 대비 2배 수준)

8살 전에 초등학교를 상급지에서 보내려 하고,이미 이 물건으로 2배나 벌었는데 3천만원 못깎아줄까?생각을 했습니다.

오히려 당시 매도자의 장모님이 계셔서 이런 상황을 술술 말해주셨던 것 같습니다.

부동산으로 돌아와서 부사님께 집에 하자도 없고 3천만원 깎이면 투자를 하겠다고 했습니다.

무슨 자신감으로 다른 부동산도 안털어보고 그랬는지... 월부에서 2년동안 배우면서 뭘한건지 도대체… 미친놈입니다.

▷ 여기서 생각해 볼 수 있는 점

1. 물건을 보면서 네고할 수 있을만한 점이 있는지 파악한 것은 그래도 배운대로 함

   → 벽지에 낙서가 되어있었음 + 매도자의 상황 파악 + 신축이긴하나 시.에가 안되어 있다는 점 등

2. 실제 투자로 연관되는 매물털기, 타 후보단지와의 비교 전혀 안함.

   → 마음이 급한건지 (그러지 않아도 됐는데) 투자를 대충하려고 했던건지 가장 후회되는 부분

3. 바로 사장님께 3천 깎이면 투자하겠다고 확신을 드렸는데, 다른 매물털기도 안하고 다음부터 그러면 안됨

그렇게 부사님께서는 본격적으로 저에게 확답을 들으시고 매도자분과 통화를 본격적으로 하셨습니다.

제가 상황적으로 파악한 부분들을 어필하면서 말씀드렸습니다.

나 : "부사님 지금 이 집으로 매도자분 돈도 많이 버셨고, 아이 8살 되기전에 가셔야되면 집 2채중 하나라도 빨리 파셔야하는거 아닌가요? 아까 장모님분이 무슨 세금 문제도 있다고 하시는 거 같던데요"

부사님 : "그러니까요. 그런것들 이야기하면서 좀 네고해볼게요"

그렇게 부사님과 매도자간의 통화가 몇 번 오갔습니다.

매도자분은 1천만원 이상은 불가하다고 하셨지만 저보다 네고에 더 진심이신 부사님은 포기하지 않으셨습니다.

계속해서 어필해주셨고 지금 상황이 다시 대출을 조이면서 매도가 쉽지 않다고 하시면서 매도자분을 설득했습니다.

저는 기차시간이 되어 결론을 짓지 못하고 다시 역으로 갔습니다. 

부사님께서는 연락주신다면서 기다려보라고 했지만 쉽지 않을 것 같단 생각을 했습니다.

그런데 KTX역으로 가는 지하철에 있는데 부사님께 전화가 왔습니다.

부사님 : "사장님 매도자가 3천만원 깎아서 한대요! 진짜 하실거죠? 계좌 보내달라고 할게요?"

나 : "네? 진짜 됐어요? 아....어 사장님 음 네 알겠습니다"

이게 정말 되네요. 그런데 막 기쁘기보단 두려움이 컸습니다. 

바로 가계약금을 보낸다고 하는 말이 얼마나 무거운 말인지 그때 느꼈던 것 같습니다.

첫 투자가 이렇게 되는건가? 집가는 지하철에서? 이게 맞는건가? 싶었습니다.

그렇게 사장님께 문자로 매도자의 계좌번호가 오고 가계약금을 보냈습니다.

심장이 엄청나게 콩닥거렸습니다.

매물코칭도 없이, 주변에 투자 해봤다는 동료들에게 조언도 구하지 못하고 부사님의 조급한 어투 때문에 온전히 나 혼자 이렇게 진짜 투자를 하는게 맞는건지? 생각이 들었습니다.

그렇게 여차저차 얼렁뚱땅 우당탕탕 1호기 매수과정이 시작됐습니다.

▷ 여기서 생각해 볼 수 있는 점

1. 다음부터는 코칭을 무조건 받고 투자를 해야겠다.

   → 당시 법적 문제가 있어 코칭이 불가한 시점이었지만 투자경험이 있는 동료분들과 상의라도 해봤어야 했다.

   → 나는 확신이 있고 월부에서 강의를 많이 들었지만 실전은 다르다. 투자경험이 많은 튜터님께 조언을 구하자.

2. 부사님의 급한 말투에 넘어가지 말자.

   → 확신이 안들거나 잘 모르면 당장 결정 안해도 된다.

   → 생각해보고 말씀드리겠다고 하거나 조금 있다가 다시 연락드리겠다고 하는게 맞는지 지금도 모르겠다.

이처럼 매수과정은 엉망진창이었지만 전세는 더 우당탕탕입니다.

이 글을 여기까지 보신 초보 분들이 있다면 저같은 사람도 투자하니까 힘내시라고 말씀드리고 싶습니다.ㅎㅎㅎ

사장님과 매매 특약에 대한 조율을 하는 과정에서 약간 불편한 멘트가 있었던 것 같은데 특별히 문제가 되지 않는다고 생각해서 수정했던 것도 있었습니다.

최근 다른 동료분의 투자 실패담을 보니 특약사항 하나만으로도 계약이 깨지는 경우가 있다는 것을 알게 되었는데, 저는 그런 것도 모르고 그냥 유도리라고 생각하고 진행했습니다.

전세금액에 있어 단지내 84 매물이 1개뿐이어서 안심하고 그 매물보다 1천만원 싸게 내놨습니다. 

다른 주변 단지 전세도 확인했지만 제 호가보다 더 높았습니다.

안심하고 부사님께 1달 안에는 꼭 뺄 수 있게 해달라고 말씀드렸습니다. 

잔금대비가 안된건 아니지만 첫 투자부터 그러고 싶지는 않았습니다.

잔금일도 25년 3월이었기 때문에 마음의 여유도 있었습니다.

문제는 여기서부터 시작됩니다.

조건부 전세대출 규제가 있었지만 2개 은행정도가 해당 규제 적용이 안되어 있었기 때문에 문제되지 않을 것이라 생각했습니다.

올파포의 입주는 영향을 안 받을 것이라 생각한 이 지역에도 영향이 없을 수 없었던 것 같습니다. 거기다가 (제 앞마당이 아닌) 경기4급지 선호생활권의 입주도 많아졌습니다.

끝이 아니었습니다. 1000세대가 넘는 신축 단지였고 짝수년차 입주월을 맞아 11월부터 전세매물이 쏟아지기 시작했습니다.

손님이 거의 보러오지 않았습니다. 1달이 지나도록 부사님께 연락이 없었습니다.

나 : "부사님 손님이 여전히 거의 없나요? 이제 연말이라 이동하는 사람들이 좀 있어야할텐데 올파포 입주도 있어서 걱정이에요"

부사님 : "가격을 좀 더 내려보는 건 어떨까요? 손님도 별로 없는데 전세매물도 갑자기 너무 많아져서 사람들이 다 가격경쟁이 붙었어요"

저는 투자금의 약간의 여유가 있었기 때문에 부사님 말에 동의하고 첫 전세 호가보다 2천을 더 낮췄습니다.

그런데 전세를 내놓은 집주인들의 가격경쟁이 붙어 실시간으로 네이버 호가가 모습을 보게 되었습니다.

제 단지는 로얄동은 아니었기에 가격경쟁에서 밀리면 안될 것 같았고 사장님께 말씀드려 가격을 또 3천을 낮추게 되었습니다.

그럼에도 전세물건을 보러 오는 손님은 거의 없었습니다.

12월이 되어서는 또 문제가 터졌습니다. 바로 계엄령이었습니다. 갑작스러운 상황에 부동산 분위기는 일시에 얼어붙었습니다.

안그래도 전세손님이 없었고 12월이면 그나마 초등학교 입학시즌에 맞춰 사람들이 움직일 시기라고 생각했는데 상황은 더욱 악화되었습니다.

사장님께 양해를 구하고 1달이 지났으니 다른 부동산에 내놓겠다고 말씀드렸습니다.

하루에 5군데씩 부동산에 매물을 늘리면서 내놓았습니다.

총 50군데 정도 부동산에 내놓았고 매일 5군데씩 피드백 전화를 드렸지만 소용이 없었습니다. 이상할 정도로 손님이 없었습니다.

그렇게 시간이 흐르고 25년 1월 말이 되도록 전세손님을 구하지 못했습니다. (10월말~1월말 총 3달)

아무리 노력해도 내가 온전히 해결할 수 없는 문제가 벌써 나오는구나 싶었습니다. 매수가 가장 쉽다는게 이런건가 싶었습니다.

괜히 투자했나? 싶기도 했습니다. 이미 1월에는 처음 내놓을때보다 가격을 6천만원을 낮춘 상태였습니다.

당시 전세가보다는 이미 역전세를 맞고 시작한거죠.

이 즈음에 사장님께 연락이 왔습니다.

부사님 : "전세손님이 너무 안구해져요. 주인전세로 앉히는 건 어때요?"

나 : "그러게요. 주인전세는 가능할까요 사장님?"

부사님 : "물어봐야돼요. 그런데 그 집도 다른 한채가 안팔려서 지금 상급지로 이동이 어려워요"

나 : "사장님, 그럼 집주인한테 물어봐주세요"

얼마뒤 부사님께 연락이 왔고 1천만원을 더 내린 가격으로 주인 전세를 앉히게 되었습니다.

지금 생각해보면 그나마도 천만 다행이라고 생각이 듭니다. 어떻게 그렇게 전세가 안 구해질 수 있는건지, 제가 노력이 부족했던 것이라고 생각합니다.

상황도 도와주지 않았던 것 같습니다. 어느정도 예상한 부분도 있었지만 그 부분마저 겪어보니 엄청나게 크게 와닿았습니다.

학생때는 문제도 틀려가면서 배워야한다고 생각하는 주의였지만 돈이 들어간 문제는 그게 아닌 것 같기도 합니다...

▷ 여기서 생각해 볼 수 있는 점

1. 전세는 무조건 빨리빼자

   → 전세 매물이 1개밖에 없다고, 주변 단지보다 싸다고 방심하지말자. 확실히 낮춰서 더 매력있는 매물로 만들자.

2. 예상치 못한 상황에 어느 정도 대비할 수 있어야한다.

   → 계엄이나 조건부전세대출 규제가 이렇게 큰 영향을 미칠지 몰랐다.

   → 투자금이 O원 있다고 O원 딱 맞춰서 투자하면 안될 것 같다.

3. 전세가 잘 안빠지면 더 적극적으로 다른 부동산에 전세를 내놓자.

   → 50군데가 아니라 100군데도 넘게 내놨어야지. 될 때까지 내놓자.

4. 규제를 쉽게 보지 말자.

   → 나는 괜찮을 거야. 그런건 없다. 오히려 더 크게 뚜두러 맞는다.

5. 신축 대단지의 짝수 년차를 무시하지말자

   → 헬리오시티나 올파포정도는 되어야 짝수년에 전세가 쏟아지고 2년마다 전세가가 내려간다고 생각했는데 아니다.

   → 1000세대 이상의 단지면 어느 정도 입주월에 짝수년차 전세매물을 조심해야한다. 내가 거기서 놓친 것도 있다.

매도자도 다른 주택이 안팔려서 이동하지 못하는 상황이었기 때문에 

수요공급이 맞아 겨우 주인전세로 앉혔고3월에 매매/전세 잔금을 치루면서 마무리하게 되었습니다.

계약시에는 본인이 매도자였기 때문에 살면서 발견되는 하자는 본인이 수리하는 것으로 무난하게 계약을 마칠 수 있었습니다. 여기서 우당탕탕 1호기를 끝냈다고 생각했습니다^^ 반전이 있습니다.

그리고 전세/매매 잔금을 마친 주에 매도자의 다른 주택이 팔렸다고 연락이 왔습니다.

심지어 다른 한채를 팔고 갈아탈 집을 샀다고 합니다. 전세계약을 끝내자마자 이게 무슨소린가 싶었습니다.

30평대였기 때문에 3월에 끝내서 그나마 다행이라고 생각했었습니다.

그런데 6월 말까지 주인전세입자분께서 나가겠다고 하는겁니다. 6월이면 전세가 안 구해질 때일 것 같은데 생각이 듭니다. (벌써 재계약 생각...ㅎㅎ)

이 주인전세입자분도 이상한 게 다른 집을 팔았다고 갈아탈 집을 바로 매수하는게 이상하다는 생각이 들었습니다.

집에 새로 들어올 전세입자를 맞추고 그 시기에 맞춰서 나가야 하는거 아닌가 생각이 들었습니다.

어차피 저는 주인전세로 2년 계약을 했으니 그분이 알아서 다음 세입자를 구해야합니다.

저는 지금도 전세가 잘 안구해지는 것을 알고 있기 때문에 굉장히 의아했습니다.

그렇게 제1호기는 끝난듯 끝나지 않고 다시 전세를 구하고 있는 중입니다.

24년 11월 초부터 뭔가 끝날 듯 끝나지 않는 이 투자를 통해 많은 것을 배웠습니다.

시작과 동시에 역전세를 맞는 이 기분이란...사금융으로 5천만원 땡겼네요^^

(도와주신 직장 동료분 감사합니다. 빨리 갚을게요ㅎㅎ)

이보다 더 우당탕탕 1호기 투자를 하는 사람이 있을까 싶습니다.

본인 거래성사를 위해서겠지만 열심히 네고해주시고 전세 같이 걱정해주신 부사님 감사합니다.

(남편분과 같은 직장이라서 더욱 열심히 해주신 인연 잊지 않겠습니다.)

1호기 복기를 마치고 앞으로 2호기를 하기 전에는 이 글을 보면서 다시 한번 놓친 것이 있는지 점검하도록 하겠습니다.

끝으로 감사한 분들께 인사드리겠습니다.

가장 옆에서 도와주신 배기조인 숲과나무님, 감마님, 안나800님, 교동산님, 준삭스님, ♡희망코이님♡ 감사합니다.

진심으로 전세 걱정해주신 후바이님 감사합니다.

독서모임을 통해서 진심으로 걱정해주신 전완근님, 신나님, 부귀부귀님, 리치빡성님, 해피문님, 서로세움님 감사합니다.

루틴방에서 응원해주신 달빛퀸님, 행복님, 하루님, 티코님, 나누삶님 감사합니다.

방울모자님 돈독모에서 후기 남기면 태그하겠다고 했는데 이제서야 합니다ㅎㅎ기억은 하실지 모르겠습니다..

늦어서 죄송합니다.

그리고 저와 함께 투자공부했던 모든 동료분들이 꼭 저보다 "더" 부자가 되시길 바라겠습니다.

늘 응원해주는 와이프 감사합니다. 꾸준히 해서 경제적자유 이루고 좀 더 편하게 살 수 있도록 하겠습니다.