부동산 트렌드 2025

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민 & 와이즈맵

읽은 날짜 :  2025_02_07

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 :  # 슈퍼사이클   # 상승  #인플레이션 

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8.5점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 저자 김경민은 부동산 및 도시계획 분야의 전문가로 알려져 있으며, 매년 빅데이터 분석을 통해 서울시 집값 예상치와 해당 연도의 투자 이슈를 다루는 ‘부동산 트렌드’ 시리즈를 집필하고 있다.

2. 내용 및 줄거리

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시보기

-N자로 반등한 서울 부동산 시장

-위기속 기회의 부동산시장

1)빌라포비아 여파로 인한 전세가격 상승

2)PF대출 연장으로 인한 토지가격 유지와 역대급으로 저조한 인허가 물량

3)공급절벽수준이 예산되는 향후 입주 물량

-결국 시점의 문제일뿐 서울 아파트 가격이 상승할 전조

Part 2.빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트

1. 전국 아파트 매매 시장 동향

-서울은 N파고 형태로 상승, 첫번째 고점(23년 9월)돌파해 상승 중, W파고 즉, 전 고점(21년)넘어설 가능성 존재한다.

-다만, 전국 광역시가 서울의 흐름을 따라갈지는 미지수다. 

2. 신도시 아파트 매매 시장 동향

-상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다. 한강 이남 지역은 수도권으로 가격 확산이 활발히 진행중 인 반면, 한강 이북은 이런 현상이 거의 나타나고 있지 않음, 이는 일자리와 직주근접에서 비롯

3. 서울시 구별 아파트 매매시장 동향

@ 강남구, 서초구 고가 아파트 시장 : 대한민국 부동산 시장에서 핵심적인 역할

1)매우 높은 수요와 안정성

2)우수한 교육환경

3)뛰어난 인프라와 편의시설, 편리한 교통 

-강남구는 주거지와 업무지구가 혼합, 반면 서초구는 주거지 기능이 더 강함. 강남구는 이미 재건축이 완료된 단지들이 많은 반면, 서초구는 최근 신축단지들이 많이 들어서고 있음, 신축 프리미엄이 붙는 경우 서초구의 아파트 가격이 강남구보다 상대적으로 더 높아 질 수 있다(65P)

@ 노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장

:노도성 지역이 최근 부동산 시자에서 가격이 정체되고 있는 이유와 특징!

1. 강남 접근성이 안좋다. 여의도 또한 불편하고 접근할 수 있는 주요 직장 중심지는 광화문 정도이기에 부동산 수요를 충분히 끌어올리기에 부족하다. 

2. 재건축 / 재개발 잠재력은 크지만, 순탄하게 진행되는 것은 아니다. 

3. 하지만, 우수한 교육 환경과 생활 편의 시설을 갖추고 있으며 꾸준한 임대 수요가 있다는 특징이다. 

@ 고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

1)고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 같이 100%로 상승해도 가격의 격차는 더 벌어진다.

2)고가 시장에서 권역 동조화 현상이 나타나고 있다.

3)중저가 시장에서는 비 동조화 가능성이 있다. 

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

1. 슈퍼사이클 - 서울 아파트 대세상승 신호탄

2. 인플레이션-부동산 상승의 기폭제 :인플레이션이 발생하면 화폐구매력이 감소하는데 이를 헷지하기 위해 실물자산이 주목받음

3. 전세가격 폭등-매매로의 전환을 이끌다.

4. PF사태-정책 실패와 최악의 공급부족은 과거의 PF대출 사태때엔 잘못 투자한 회사들이 손해를 감내하며 구조조정을 했으나, 현재는 대출연장을 해주면서 좀비은행을 살려두고 있으며, 이로 인해 리스크를 조절했던 건실한 은행들이 역피해를 보고 있다. 구조조정으로 시장에 나와야 할 토지들이 나오지 않아 토지 가격도 내려가지 않아 디벨로퍼들이 신규 사업을 할 수 없는 시장이 되고 있다.

5. 공급절벽 - 정확히 얼마나 심각한가 :아파트 빌라 모두 공급이 부족하다.

6. 퍼펙트 스톰 - 공급부족과 금리인하의 협공

   -고물가 수준에서는 부동산이 가장 좋은 투자처임을 그 누구도 부정할 수 없다. 인플레이션은 화폐의 가치를 감소시키는 데 반해, 실물자산인 부동산의 가치를 끌어올린다.

      -여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다. 

      -금융시장 : 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다.

 이런 모든 요소는 부동산 가격 상승을 가리키고 있다. 

Part 5. 2025년 부동산 가격 대 예측

1. 2025년 서울시 아파트 가격 시나리오

@ 강남 서초구

:금리가 2024년 6월 대비 0.25%P 인하될 경우 아파트 가격은 약 5% 상승 예상한다.

:금리 인하 폭이 0.75%까지 확대 될 경우 가격 상승률은 12%에 이를 수 있다.

@ 노도성

:금리가 2024년 6월 대비 0.25%P 인하될 경우 아파트 가격은 약 6% 상승 예상한다. 

:금리 인하 폭이 0.75%P 까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를 수 있다.

 2. 대한민국 부동산 시장이 가야할 방향

-중산층과 서민을 위한 ‘뉴리츠’정책

-알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세

:종부세 폐지 논란이 뜨거운 가운데 1주택자의 경우 공시가격 12억원 이상이 종부세 대상.

:지역마다 다르지만 우리나라 재산세는 약 0.1%내외.

:하와이는 0.32%, 뉴저지는 2.23%, 캘리포니아는 0.75% 등 우리나라의 재산세는 턱없이 낮음.

:종부세는 국세로 징수 후 지방으로 배분하고 있는데 이를 폐지할 경우 일부 농촌지자체의 재정난을 어떻게 극복할 수 있을지 고민할 필요가 있다. 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 부동산 전반적인 인사이트를 얻을 수 있어서 좋았고, 각 지역 대장아파트 가격의 성쇠를 통해 가격의 흐름을 미리 예측해 볼 수 있겠다는 생각을 했다. 또 핫플인 성수가 소비행동으로 삶을 다채롭게 만들어 주면서 젊은 사람들이 선호를 받는 것처럼 압구정 또한 그런 맥락에서 슈퍼 리치들이 선호하는 압도적인 입지일수 밖에 없는 이유를 더 할 수 있었다.  

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 저자의 생각으로 역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 높다고 본다는 것. N파고를 넘어서 W파고의 간으성까지 존재한다는 것이 흥미로웠다. 서울의 절대적인 공급 절벽으로 서울시 주택가격은 더 상승할것이고 더불어 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다는 것으로 앞으로 몇년 간 눈앞에 닥친 현실에 맞는 선택이 필요하다는 것.

변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다! 

-→ 머뭇거리지 말고 지속적으로 현재의 부동산 가격 변화에 관심을 갖고  나의 1호기를 위한 구체적인 계획과  작은 실천이라도 해야겠다. 

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 결국엔 오르는 집값의 비밀