돈버는 독서모임-부동산 트렌드 2025(25.2)

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌트 2025

저자 및 출판사 : 김경민 와이즈맵

읽은 날짜 :  2025.01.31 ~ 2.7

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : # 공급부족   #금리인하    # 전세가상승 매매전환 

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10

1. 저자 및 도서 소개 

 : 빅데이터 기반 부동산 시장분석가 

2. 내용 및 줄거리

 : 2022년부터 시작된 부동산 혼란기로 갈피를 잡지 못하는 분위기이나 저자는 빅데이터를 기반으로 시장의 변동성과 그 원인을 바탕으로 2025년은 슈퍼사이클의 파도를 타는 해가 될 것을 예측한다 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 막연히 오를까 내릴까의 단순하게 예측할 수 없는 시장이라는 것을 다시 깨달음

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 :  2025년 부동산 빅이슈에 대한 설명과  서울 대장단지의 상세 리포트는 내가 알고 있는 것과 새로 알게 된 것들로 좀 더 시야가 넓어진 것을 느꼈다 

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

Part 1 2024년 부동산 시장 다시 보기

#서울아파트 골드크로스 

p 23 지금 시점을 대표하는 한 마디는 ‘서울 아파트 가격의 골든크로스’다. 이는 두가지 차원의 분석에서 도출되었다

첫째, 주식시장에 통용되는 단기와 장기 이동 평균선을 부동산 시장에 적용한 분석이다 

둘째, 매매와 임대차 거래량 분석이다

Part 2 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

#N파고 #W파고 #슈퍼사이클

p29 서울 아파트 시장에 나타난 ‘N파고’의 등장이다 N형 패턴은 주식시장의 기술적 분석 기법의 하나로 주가가 상승-조정-재상승의 세 단계로 움직이는 것을 뜻한다 ~~ 두 번째 고점이 첫 번째 고정를 넘어서면 상상세가 지속될 가능성이 높다는 신호로 해석된다

p30 역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다, 즉 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다

p37 전국 광역시는 현재 첫 번째 질문(과연 가격은 바닥을 쳤는가)과 두 번째 질문(만약 바닥을 쳤다면 수요를 고려했을 때 정체상황인가 아니면 상승으로 돌입한 것인가)에 대한 대답이 명확하지 못한 상황이다 M파고의 등장은 어쩌면 서울이 유일한 상황이 될 지 모른다

p39 한강 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북 지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다

p41 서울시를 5개 권역으로 나누면 ~ 각 권역에는 대장 구가 존재하며 대장 구의 움직임은 인근 신도시 가격에 영향을 준다.

p51 서울과 맞닿은 곳에 대입 농어촌 특별전형 대상 지역이 있다 (경기도 김포시 고촌읍)

p61 서울시를 대표하는 고가 아파트 시장(강남3구)과 중저가 아파트 시장(노도성)으로 구분될 수 있으며, 서울 부동산 시장에서 매우 중요한 역할을 하고 있다

p70 고가vs중저가 시장 비교로 보는 시사점

        첫째 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다

        둘째 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다

        중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다

p76 서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

       첫쩨  서울시 주택 가격이 상승한다

       둘째 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다

       세째 주거 안정성이 악화될 수 있다

Part 3 2025년 부동산 투자 빅이슈 6

1. 슈퍼사이클: 서울 아파트 대세상승의 신호탄

2. 인플레이션: 부동산 상승의 기폭제

3. 전세가격 폭등: 매매로의 전환을 이끌다

4. PF사태: 정책 실패와 최악의 공급부족

5. 공급 절벽: 정황히 얼마나 심각한가

6. 퍼펙트 스톰: 공급 부족과 금리 인하의 협공

Part 4 12개 대장 단지 상세 리포트

p234 대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

1. 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승중이다

2. 금리 인하는 시간문제다

3. 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다

4. 강남3구의 상승세가 전이될 것이다

5. 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다

6. 역대 최악의 공급 부족이 예상된다

Part 5 2025년 부동산 가격 대예측

p244 금리 인하는 주택담보대출 이자율을 낮추며, 이는 부동산 수익률의 인하로 이어지고, 결국엔 부동산 가격 상승으로 연결된다.

p246 금리가 2024년 6월 대비 0.25%p 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상된다. 한편 금리 인하 폭이 0.75%p까지 확대될 경우 상승률은 10%에 이를 수 있다

p 248 강남서초 아파트의 경우 금리 0.25%p 인하 시 가격은 4% 상승 0.75%p 인하 시 8% 상승할 것으로 예측된다

p249 만약 금리가 2024년 6월 대비 0.25%p 인하될 경우 노도성 아파트 가격은 약 6% 상승할 것으로 예상된다. 그러나 인하 폭이 0.75%p까지 커지면 가격 상승률은 12%에 이를 수 있다

p 250 과거의 가격 데이터를 살펴보면 두 가지 중요한 트랜드가 있다

1. 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다

2. 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다

    

   p251 따라서 2024년 중반에 시작된 부동산 슈퍼사이클은 장기적인 상승세로 이어질 가능성이 크다

    

    

   Part 6 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

   p290  핫 플레이스를 찾아가고, 기다리고, 맛보는 일련의 과정이 현대 소비문화의 트렌드로 자리 잡고 있다. 리테일이 새로운 체험을 제공하는 ‘경험 공간’으로서의 의미가 강해지면서 다양한 형태의 공간이 등장했다 ~ 상권 변화는 상당히 빠른 속도로 일어나고 있으며, 서울의 여러 상권 또한 마찬가지다.