[슈퍼지니] 2025년 2월 돈독모 '부동산 트렌드 2025' 독서후기 (작성중)

돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2)

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025 + 김경민 외 5인

저자 및 출판사 : 김경민 외 5인, 와이즈맵

읽은 날짜 :  2025.02.05~07

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #공급부족  #금리인하(?)  #상승장

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9.5점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 도서 소개 - 2022년 이후 매년 부동산 트렌드에 대해 분석해온 저자의 2025년판 저서, 매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다.

 : 김경민 - 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구, 대한민국 최고의 부동산 전문가로, 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수

2. 내용 및 줄거리

 : 내용의 핵심 - 계속되는 인플레이션, PF 사태 연장, 최악의 공급 위기, 시중금리(국고채 10년물 금리) 인하 등 복합적 요인이 맞물려 부동산 시장은 ‘대세상승’이라는 새로운 방향으로 나아가고 있다. 인플레이션과 PF 대출 연장이라는 정책 실패의 결과 착공 물량이 폭감했다. 2025~2028년 공급 위기는 이미 ‘정해진 미래’다. 다시 돌아온 기회를 잡기 위해서는 기민하게 움직여야 할 때다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 현재 세계 정세는 어지럽고, 금리 인하는 어떻게 될 지 예측할 수 없는 것이다. 월부에서 투자자는 ‘대응’하는 것이라고 배웠다.

 : 부동산 투자자가 되기 위해 필요한 것들 중에서 시장을 바라보는 ‘인사이트’를 갖는 것에 있어 월부 유튜브 이외에 이러한 책이 꾸준히 출간될 수 있고, 내가 흐름을 놓지 않고 꾸준히 시장에 참여한다면, 시간이 지나 투자자로서의 내가 성장할 것이라 믿기에 유용하다고 생각한다. 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

(1) 얻은 것

프롤로그_2025년 부동산 시장이 특별한 이유

(P.5) ‘슈퍼사이클’ - 서울의 많은 지역이 전 고점을 뛰어넘으며 상승할 것이라 보고 있다. 이러한 시장의 흐름은 ‘공급 부족’과 ‘기준금리 인하’와 관련이 있다. 

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기
1) 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까? 
(P.15) N자로 반등한 서울 부동산 시장 : 부동산은 장기투자 관점에서 접근해야 하는 자산이다.
 

2) 부동산 트렌드 2025 미리 보기
(P.23) 서울 아파트 골든크로스가 발생하다 : ‘골든크로스’ - 주식시장 등에서 가격이나 거래량의 단기 이동평균선이 장기이동선보다 상향하는 것을 이르는 말. 시장이 강세로 접어들었다는 신호다.

(P.24) 2013년 대세폭등(골든크로스) vs 2022년 대폭락(데드크로스) 

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향
* 서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입

(P.29) N형 패턴은 주식시장의 기술적 분석 기법의 하나로, 주가가 상승-조정-재상승의 세 단계로 움직이는 것을 뜻한다. 차크가 알파벳 N 모양을 닮아서 이런 이름이 붙었다. 주가가 첫 번째 고점까지 상승한 후 하락해 저점을 형성하고 다시 상승해 두 번째 고점을 형성하는 형태다. 두 번째 고점이 첫 번째 고점을 넘어서면 상승세가 지속될 가능성이 높다는 신호로 해석된다.

(P.29~30) 서울 아파트 시장의 경우 N파고 형태가 명확하다. 이미 첫 번째 고점(2023년 9월)을 돌파해 상승 중이기 때문이다. 하지만 아직 역사적 전 고점(2021년 3~4분기 고점)까지 뚫지는 못했다. 그러나 역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다. 즉 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다.

(P.32~33) 현재 서울 아파트 시장이 재상승의 단계에 진입했음을 확인한 두 가지 분석 결과가 있다. 첫째, 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 ‘골든크로스’가 발생했다. 둘째, 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다. 

(P.36) 경기도는 워낙 큰 광역권이기에 내부의 신도시별 가격 흐름이 더 중요하다. 강남권에 근접한 분당, 과천, 평촌 신도시의 흐름과 다른 도시의 흐름이 다를 가능성이 높다. 따라서 경기도를 하나의 시장으로 판단해서는 안 된다.

* 전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?

(P.30) 다만 전국 광역시의 아파트 시장이 서울 아파트 시장과 흐름을 맞춰 갈지는 미지수다. 2000년 중반부터 2020년 이전까지 서울과 기타 광역시 부동산의 흐름이 다르게 움직였기 때문이다. 심지어 인천과 경기도 역시 2010년대 중반부터 2020년까지 서울과 디커플링된 상태였다.

(P.34) 2015년~2019년 : 전국 광역시 : 서울의 상승기 동안 부산과 울산 등은 가격이 하락하거나 정체되었다. 울산을 포함한 경남권은 조선업 쇠퇴 등 지역 경제와 연관이 깊었다.

(P.36) 전국 광역시에서 관건이 되는 부분 : 만약 바닥을 쳤다면 수요(인구와 가구 증가 및 소득 증가)와 공급(현재 주택수와 향후 입주 물량, 현재 미분양 수 등)을 고려했을 때 정체 상황인가 아니면 상승으로 돌입한 것인가? 

2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향
* 상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다

(P.39) 한강 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북 지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다.

(P.39) 이번 슈퍼사이클에서도 역시 서초구가 먼저 상승하며 강남구, 송파구, 강동구로 상승세가 퍼져가고 있다.

(P.40) 한강 이북 지역의 가격 상승은 인접 지역으로 확산되지 않고, 독립적인 부동산 시장을 형성하고 있다. 그 이유는 이 지역이 한강 이남 지역과는 다른 경제적, 사회적 구조를 가지고 있기 때문이다. 구조적 차이는 주로 일자리와 직주 근접성에서 기인한다. 

3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향
(P.62) 물가가 지나치게 상승하자, 인플레이션 억제를 위해 유동성 축소와 급격한 금리 인상이 단행됐다. 

* 강남구, 서초구_고가 아파트 시장

(P.63~64) 서울의 강남구와 서초구 지역은 대한민국 부동산 시장에서 핵심적인 역할을 한다. 이 지역의 고가 아파트 시장은 다음과 같은 특징을 갖고 있으며, 이는 서울 부동산 시장 전체에 큰 영향을 미친다. 

첫째, 매우 높은 수요와 안정성을 자랑한다. 교육, 교통, 상업 및 문화 시설 등 다양한 측면에서 우수한 환경을 제공해 고가 아파트에 대한 수요가 지속적으로 유지된다. 

둘째, 우수한 교육환경의 영향을 많이 받는다. 대치동과 반포동은 명문 학교와 학원가가 밀집해 있어 많은 학부모들이 자녀 교육을 위해 이 지역으로 이사한다. 다만, 학군 이주 수요는 매매보다는 임대 시장에 더 큰 영향을 미친다.

셋째, 뛰어난 인프라와 편의 시설을 갖추고 있어 주거지로서 매력적이다. 이 지역은 지하철과 주요 도로망이 잘 발달되어 있어 서울 및 수도권 접근성이 뛰어나다. 또한 강남역, 압구정 로데오 거리 , 코엑스 같은 상업 및 문화 시설이 밀집해있어 생활 편의성이 높다.

마지막으로, 강남구와 서초구 지역에는 고급 아파트 단지가 많이 있으며 이들 단지는 고급스러운 인테리어, 다양한 커뮤니티 시설, 우수한 관리 서비스로 높은 주거 만족도를 제공한다. 한강변 아파트는 탁월한 조망권과 녹지 공간을 자랑하며, 여가 시설도 잘 갖춰져있다. 이 지역의 고가 아파트는 높은 자산 가치로 인해 많은 투자 수요를 끌어들인다.

(P.68) 강남은 서울에서 가장 주요한 경제 중심지 중 하나로, 많은 회사가 위치해 있어 직장인들에게 매력적인 지역이다.

* 노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장

(P.68) 노도성 지역이 최근 부동산 시장에서 가격이 정체되고 있는 이유는 몇 가지 중요한 요인들 때문이다. 노도성 지역은 강남과 물리적으로 멀리 떨어져 있으며, 교통 체계도 불편해 출퇴근이 어렵다. 또한 여의도로의 접근성도 좋지 않다. 노도성 지역에서 접근할 수 있는 주요 직장 중심지는 광화문 정도다.

* 고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점
(P.72) 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다. 이는 특정 고가 지역의 아파트 가격 상승이 인접한 다른 고가 지역으로 확산되는 현상을 의미한다. 강남구에서 아파트 가격이 오르면, 이는 곧바로 인접한 분당구에도 영향을 미쳐 그곳의 아파트 가격도 상승한다.

(P.72) 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다.  

4) 서울시 아파트 공급 부족 사태
* 서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

(P.76~78) 서울시 주택 가격이 상승한다. 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다. 주거 안정성이 악화될 수 있다.

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6
이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄 : 강남구 아파트는 이미 출발했다

* 상승과 하락의 슈퍼사이클이 주는 인사이트

(P.93~94) 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴이 나타나는 것이다.

이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제
* 임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유

이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다 
* 전세가격 상승의 3가지 원인

* 매매로의 전환은 시작되었나?

이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족
* PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유

 
이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가
* 빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량
 

이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공
* 부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화

* 부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽

* 금융 시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다

(2) 알게된 점 & 느낀 점

(P.5) PF 사태가 연장됨에 따라 여전히 토지 가격이 높고, 인플레이션으로 시공비는 계속 상승중이다. 이에 따른 착공 물량의 감소는 미래 공급 부족을 더욱 심화시키고 있다. 

→ 이전에는 경제 및 부동산에 무지했기 때문에 PF 사태가 뉴스에 나와도 소음에 불과했고, 2022년 둔촌주공(현 올림픽파크포레온, 줄여서 이하 올파포)의 일반분양에 참여한 이후에 조금 알게 되었던 것이 PF 사태와 관련된 2023년 초의 대출 규제 완화 등에 대한 것이었다. 올파포 당시 평단가 4천만원에 육박하는 분양가 논란이 있었던 것을 기억하는데, 현재 선분양하는 단지들의 평단가를 보면 안양 동안구에서도 유사한 평단가를 볼 수 있다. 인플레이션의 힘을 느끼고, 재건축이 성공하기 어려운 이유 또한 구체적 언어로 알게 되었다.

(P.5) 기준금리가 인하돼 국고채 10년물 금리마저 하락하면 매매 수요가 증가할 가능성이 크다. 금융시장 역시 부동산 시장에 상승 신호를 보내고 있는 것이다.

→ 미연준의 금리 인하 흐름 및 점도표를 보면 최근 인하 속도에 제동이 걸리는 분위기다. 한국에서는 내수경제 침체 등으로 금리 인하 압박을 충분히 받고 있다. 한미간 금리차가 좁혀지기 어려운 상황에 이르고 있다. 코로나19 당시 증가한 유동성이 모두 회수되지 않은 상태이고, 코로나19 이후 지속적으로 소상공인 및 서민층에게 금융부담은 높은 금리로 인해 발생하고 있다. 금리 인하는 금융비용의 감소로 이어진다. 

→ 나에게도 현재 입주시 발생한 잔금대출이 있는데, 금리가 코로나19 이전에 비하면 수배 높아 금융부담이 있는데, 금리가 낮아진다면 나에게 투자금을 모을 여력이 더 생기지 않을까 기대된다. 그러면서도 지출통제를 통해 돈을 모으는 것이 더 중요하다는 생각을 하게 된다. 

(P.16) 빌라포비아의 여파로 인한 전세가격의 상승, PF 대출 연장으로 인한 토지 가격 유지와 역대급으로 저조한 인허가 물량, 그리고 공급 절벽 수준이 예상되는 향후 입주 물량 등 여러 상황으로 보아 부동산 가격에 상승 압박이 가해질 것이라 보았기 때문이다. 

→ 2024년의 상황이 현재 달라졌는가를 생각하면 그렇지 않은 것 같다. 특히 공급 부족의 경우, 착공 물량의 감소로 최소 3년은 확정된 사실과도 같아 보인다. 아파트 가격을 토지가 + 건물가의 개념으로 생각한다면, 건물가는 감가상각되는 것이라 할 때, 토지의 가격이 주요한데 토지가는 2022년 말의 대폭락과 같은 하락이 되지 않았으며, 건축비는 상승했고, ‘입지’의 가치는 유효하다. 강남 아파트의 힘이 ‘입지’를 고려한다면 더 강해지지 않을까…

→ 2022년 말의 시장 분위기를 모른채로 내가 2022년 말의 올파포 청약에 참여했던 것이 ‘돈의 액수’만으로만 어려운 결정이었던 것이 다행이었다. 내가 어설픈 시장 참여자였다면, 이전부터 청약홈에서 공고가 올라와도 꾸준히 볼 생각을 하지 않았을 것이다. 계약금 가능 여부 등을 검토하지 않았을 것이다. 움츠리고만 있었을 것 같다…

(P.24) ‘슈퍼사이클’ = 장기적인 가격 상승 추세 = 상승이 하락보다 길기에 슈퍼사이클이라는 표현을 사용했으나, 부동산 사이클이 짧아지는 근래의 특성을 고려할 때 가격의 ‘장기간’, ‘폭등’을 의미하는 것은 아니다.

→ 대세상승장이라 이해하면 될 것 같다. 아파트가 장기적 관점에서 보는 자산이라면 투자자인 나는 한 순간의 하락 및 상승에 일희일비하지 말고, 부동산의 흐름을 읽어 나의 투자 물건에 적용해야 겠다는 생각을 했다.

(P.30) 아파트 가격은 주식과는 달리 한 방향으로 흐름이 정해지면 장기적으로 움직인다. 근래의 트렌드를 파악하는 것만으로는 미래를 예측하기에 부족하다. 장기적인 추세를 살펴보고 그래프가 언제 바닥을 다지고 언제 상승하는지를 보수적으로 확인하는 것이 매우 중요하다.

→ ‘마냥 오르겠지’의 생각보다 1달에 1번은 매매 및 전세의 실거래가, 매물갯수, 거래량을 누적해서 쌓아나가는 트레킹이 중요하다는 것을 알고 있는데 실제 제대로 행동하지 않는 나의 행동이 ‘경제적 손실’이라는 더 문제가 되기 전에 반드시 고쳐야겠다!!

(P.34) 2020년 이후 코로나 위기 극복을 위해 기준금리가 0.5%로 급락하면서 시장에 많은 유동성이 공급되자 전국이 동일한 방향으로 움직이기 시작했다.

→ 최근 ‘지금 알고 있는 것을 그 때도 알았더라면’ 나는 코로나19로 날밤새면서 일한다고 애쓰지 말고, 특정 종목의 주식을 사거나 서울 아파트 한채라도 매수했어야 한다는 생각을 했었다. 가끔 회귀물 소설을 보는데, 내가 지금 알고 있는 것을 알아도 아마 크게 성공하기는 어려웠을 것이더라도 지금보다 투자금이 더 있을 것이라는 생각은 했다. 앞으로 잘하면 된다!!

(P.36) 전국 광역시에서 관건이 되는 부분 : 만약 바닥을 쳤다면 수요(인구와 가구 증가 및 소득 증가)와 공급(현재 주택수와 향후 입주 물량, 현재 미분양 수 등)을 고려했을 때 정체 상황인가 아니면 상승으로 돌입한 것인가?

→ 최근 대구 수성구를 갔을 때 분임 및 단임에서 느낀 것은 같은 수성구 안에서도 극명하게 도심과 시골이 분리되는 느낌을 받았다. 범4만3이라는 핵심지 주변은 서울의 강남과도 일부는 비교 가능하다는 생각이 들었는데, 조금만 내려가면 서울 주변 신도시만큼의 가치도 못느끼겠고, 조금 더 내려가면 경기도보다 못하다는 생각이 들 정도의 차이를 체감하게 되었다. 

→ 대구는 최근까지 공급이 많았다. 대구내 직장이 부족해서 대구 밖으로 출퇴근을 한다. 앞으로 대구내의 공급은 적정 수요량보다는 감소할 것이다. ‘학군’이라는 파워플한 요소가 수성구의 범4만3을 중심으로 수성구 핵심지에 매력을 부여한다. 그럼에도 최근 신문 기사를 보면 대구가 가장 미분양이 많은 것으로 나타나고 있다. 광역시조차 옥석 가리기를 해야하지 않을까? 그 생각을 이번 1월 지투기에서 했었는데, 책을 읽으면서 이 문장을 봤을 때에 대구에서 어느 선까지를 봐야할 지에 대해 앞마당을 더 만들면서 봐야겠다는 생각을 하게 되었다.

(P.40) 강남구를 포함한 한강 이남 지역은 대기업 본사와 주요 업무지구가 밀집해있어 많은 사람들이 직장과 가까운 이곳을 주거지로 선호한다.

→ 경기도라고 다 같은 경기도가 아니듯, 서울도 다 같은 서울이 아닐 것이다! 건물이 놓인 땅의 위치, 주변 환경을 봐야한다!!

→ 잘 사는 사람들이 모이는 곳에는 직장, 교통, 학군, 환경이 모두 갖춰지는 것이다.

(P.41) 사람들은 주로 자신이 살고 있는 곳의 인근 지역으로 이동하는 경향이 있는 만큼, 지리적으로 인접한 지역은 서로 영향을 주고받으며 같은 시장 권역을 형성한다.

→ 행정구역인 ‘구’를 기준으로도 나눌 수 있지만, 서울의 경우 권역을 도시개발계획을 보면 5개로 나누어진다. 이 책에서는 4개의 권역으로 나누었지만, 나의 직장이 위치한 서남권 지역과 나의 주거지가 위치한 동남권 지역을 최근 출퇴근을 하면서 비교하게 된다. 

→ 모여 사는 사람이 다르기에 지역의 분위기가 다르다. 앞마당을 넓히는 과정이 흥미로운 이유는 자산으로서의 아파트에만 집중하지 않고, 사전임보를 쓰는 과정에서 지역에 대한 이해를 하기 위한 노력을 하는데 이것이 임장과 합쳐져서 지역을 새롭게 이해하게 되고 이러한 과정이 나의 일에도 연결됨을 느끼기 때문인 것도 있다. (그러니까 임보 귀찮아하지 않기!! ㅎㅎ)     

(P.63~64) 서울의 강남구와 서초구 지역 부분 요약

→ 교육, 교통, 상업 및 문화 시설 등 다양한 측면에서 우수한 환경을 제공해 고가 아파트에 대한 수요(실수요, 가수요)가 지속적으로 유지된다. 뛰어난 인프라(교통)와 밀집된 상업 및 문화 시설로 인해 생활 편의성이 높다. 이 지역의 다수 고급 아파트 단지는 ‘프리미엄’이 되어 높은 주거만족도를 제공한다.

→ ‘서울, 서울, 서울' 이 아니라 ‘강남' 뿐이다. 1급지가 강남, 서초, 송파, 용산임을 생각해보자. 인서울의 다음 목표는 강남이 되어야 한다.

(P.68) 아파트 시장은 일반적으로 직장 중심지로의 접근성에 따라 가격이 변동된다. 출퇴근을 편리하게 할 수 있는 지역일수록 선호도가 높아지고, 이에 따라 부동산 가격도 상승한다.

→ 직주근접이 주요하고, 환경 또한 생활만족도를 위해 중요하다. 직주근접에 영향을 미치는 요소는 직장 및 교통이고, 환경적인 요소에 학군을 포함할 수 있다. 사람들이 살고 싶어하는 곳을 꼭 염두해두자. 내가 살고 싶은 곳을 생각해보자.

(P.69) 재개발과 재건축이 항상 순탄하게 진행되는 것은 아니다. 현재 공사비 상승과 금융비용의 증가가 큰 걸림돌로 작용하고 있다. 건축 자재의 가격 상승, 인건비 증가, 각종 규제 및 행정 절차 등의 이유로 공사비가 예상보다 많이 들 수 있으며, 이에 따라 재건축 및 재개발 프로젝트의 경제성이 저하될 수 있다. 또한 금융비용의 증가는 대규모 프로젝트의 자금 조달을 어렵게 만들어 계획의 실행에 큰 부담이 될 수 있다. 

→ 재개발에 많은 시간이 소요되는데, 최근 입주전의 시공사와 조합원-입주예정자와의 갈등은 결국 시간이 흐름에 따른 경제적 비용 증가를 감수하는 주체의 문제가 있다. 서울시에서 신통계획을 오세훈 시장이 추진하고 있는데, 시간을 줄이는 것이 비용을 줄이는 핵심이고, 노후화되는 서울 아파트 대비 부족한 빈땅은 재개발/재건축 필요성을 올리고 있다. 최근 전세사기로 인한 빌라포비아로 아파트 선호 현성이 뚜렷한 것도 주요할 것이다. 

(P.77) 투기 수요란 주거 목적이 아니라 가격 상승에 따른 이익을 기대하고 주택을 구매하려는 수요를 의미한다. 사람들이 주택 가격이 계속 오를 것이라고 믿으면 더 많은 사람이 주택을 사두려는 경향이 생긴다. 

→ 현재 강남 아파트 시장은 수요-공급 불균형으로 가격 상승 압력이 크다. 강남 아파트를 투자하기 위해서는 많은 투자금이 필요하다. 투기가 아닌 투자를 생각하면 ‘가성비’를 생각해야 하고, 서울 안에서 내가 주요하게 앞마당을 넓혀야 하는 지역은 현재 상황에서는 4급지 이하의 지역일 것이다. 또한, 한강 이남 강남 접근성이 좋은 수도권 지역에 대해서도 앞마당을 늘려나갈 필요성이 있다.

(P.77~78) 전세가격이 급등하면 전세를 구하려는 사람들은 높은 보증금을 감당하기 어려워지고, 따라서 많은 전세 수요자가 전세를 포기하고 월세로 전환하는 선택을 하게 된다. 전세 수요자들이 월세로 전환하면 월세 주택에 대한 수요가 증가하며 월세 가격도 자연스럽게 상승한다. 결국 전세와 월세 모두 가격이 상승하면서 가계의 주거비 부담이 크게 증가할 수 있다. 높은 주거비는 가계의 다른 소비를 줄이며 생활수준을 저하시키는 결과를 낳는다. 높은 주거비를 감당하기 어려운 저소득층은 안정적으로 거주할 수 있는 주거지를 찾기 힘들어지고, 결국 주거 불안정을 겪게 된다.

→ 현재 전월세전환율이 평균 5%정도로 계산된다. 전세를 선택하는 사람들은 전세자금대출을 받고 있고, 전세자금대출 이율이 5%보다 낮기 때문에, 전세자금대출 LTV 80%를 고려하고 나머지 자금을 보증금으로 마련할 수 있는 사람들에게 전세가 유효한 주거 마련 방법이 된다. 하지만 이 보증금이 없는 사람은 월세를 선호할 수밖에 없고, 월세가 낮으면 주거 환경이 좋지 못한 경우가 많다. 

→ LH, SH에서 진행하는 임대주택 관련 사업에 관심이 높은 것은 필연적이다. 주변 시세 대비 낮은 주거비용 소요 및 안정성이 그 이유가 된다. 물론 대개의 경우 무주택자를 대상으로 하기 때문에 내가 그 제도를 이용하기는 어려울 것이다.

→ 전세제도는 임대인 및 임차인의 니즈가 맞기에 유지될 수 있는 제도이다. 내가 실거주 의무를 채운 뒤에 전세 임대인이 될 것인가? 월세 임대인이 될 것인가? (확실한 갈아타기가 아니면 매매는 고려하지 않을 것이다!)

(P.94) 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 부동산은 주식처럼 짧게 보유하고 빠르게 매도할 수 있는 상품이 아니고 최소 몇 년은 보유하는 상품이다. 따라서 사이클에 변화가 일어나는경우, 가격 번화는 매우 장기간에 걸쳐 진행된다. 상승기가 하락기보다 더 길다는 특징이 보인다. 또한 대세상승기 혹은 하락기에도 일시적인 기술적 하락(혹은 정체), 상승이 나타난다는 것을 인지해야 한다.

→ 아파트 가격의 결정 요소가 ‘투자 물건의 가치’ 하나인 것이 아니라 당시 시장 상황에도 영향을 받는다. 나 또한 그렇다. 

→ 점차 사이클이 짧아짐을 알고, 시장에 관심을 가지고 지켜보자. 기회는 한 번만 오지 않지만, 한 번의 기회를 위해 긴 시간이 필요할 수 있음을 또한 알자. 기회는 준비된 자의 것이고, 알아야 보인다. 

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

: (P.25) ‘공공 택지 기반 민간 아파트 개발안’ - 서울시와 공공기관(LH, SH)은 토지 작업을 담당해야 하며, 민간 디벨로퍼들이 민간 아파트를 개발하고 이를 리츠 회사가 소유하는 구조를 만든다면, 매우 적은 공공자금으로 문제를 풀 수 있다. 

→ 투자자는 특히 아파트를 ‘자산’으로 보고 한채 두채 늘리기 위해 노력한다. 내가 투자하는 단지는 임대세대가 적었으면 좋겠다고 생각하고, 오래된 단지들에서는 임대아파트 세대가 별개의 동으로 분리된 것을 자주 보며, 한 아파트 내에서도 임대 세대와 일반 세대의 격은 단지임장에서 확인될 정도로 현격할 때가 꽤 많다. 그럼에도 리츠라는 구조만으로 사람들의 자산에 대한 욕망을 채울 수 있을까?

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 부동산 트렌드 2024 - 실제 시장의 흐름이 그러했는지 확인하기 위해서