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돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025
책 제목 : 부동산 트렌드 2025
저자 및 출판사 : 김경민 외 / 와이즈맵
읽은 날짜 : 2025년 2월6일
핵심키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼싸이클 #공급부족#금리인하
총점 (10점 만점): 9점
1. 저자 및 도서 소개
2. 내용 및 줄거리
| p5 | ‘슈퍼사이클(장기적인 가격 상승 추세)’이라는 용어를 사용한 만큼, 필자는 서울의 많은 지역이 전 고점을 뛰어넘으며 상승할 것이라 보고 있다. 2023년의 직전 고점은 물론 2021-2022년의 역대 최고점을 돌파하는 것도 시간 문제라 본다. 이러한 시장 흐름은 ‘공급 부족’과 ‘기준금리 인하’와 관련이 있다. PF 사태가 연장됨에 따라 여전히 토지 가격이 높고, 인플레이션으로 시공비는 계속 상승중이다. 이에 따른 착공 물량의 감소는 미래 공급 부족을 더욱 심화시키고 있다. |
| p21 | 2025년 이후의 저조한 신규 아파트 공급은 2010년대 중후반의 부동산 시장 상황을 재현하며 집값이 상승할 가능성이 크다 |
| p29 | 이를 보여주는 현상이 서울 아파트 시장에 나타난 ‘N파고(N wave)의 등장이다. N형 패턴은 주식시장의 기술적 분석 기법의 하나로, 주가가 상승-조정-재상승의 세 단계로 움직이는 것을 뜻한다. 주가가 첫 번째 고점까지 상승한 후 하락해 저점을 형성하고 다시 상승해 두 번째 고점을 형성하는 형태다. 두 번째 고점이 첫 번째 고점을 넘어서면 상승세가 지속될 가능성이 높다는 신호로 해석된다. |
| p30 | 역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다. 즉 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다. |
| p72 | 동조화 현상은 고가 아파트 시장 전체의 가격 상승을 더욱 가속화하는 역할을 한다. 한 지역의 가격 상승이 다른 지역으로 전파되면서 고가 지역 전체의 아파트 가격이 빠르게 상승하는 결과를 초래한다. |
| p93 | 상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트: 첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 사승이 1-2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 부동산은 주식처럼 짧게 보유하고 빠르게 매도할 수 있는 상품이 아니고 최소 몇 년은 보유하는 상품이다. 따라서 사이클에 변화가 일어나는 경우, 가격 변화는 매우 장기간에 걸쳐 진행된다. 셋째, 부동산 사이클이 짧아진다. 2013년 이후 슈퍼사이클이 상승기로 전환되며 매우 장기간에 걸쳐 가격이 상승했었다. 그런데 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다. |
| p98 | 전 세계 모든 도시에서 인플레이션으로 인해 월세가 폭등했다. 서울에서도 같은 현상이 나타난 것을 부인할 수 없다. |
| P103 | 신규 공급이 부족한 상황에서 아파트 시장에는 두 가지 현상이 나타날 수 있다. 첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다. 둘째, 만약 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이가 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다. |
| p105 | 미국 주택 시장에서도 인플레이션과 부동산 가격 간의 높은 상관관계가 나타난다. 인플레이션이 극심했던 1970년대 상황을 보면, 대부분의 시기에 주택 가격 상승률이 물가상승률보다 높음을 알 수 있다. (중략) 인플레이션으로 인한 구매력 하락을 방어할 수 있는 최고의 수단은 부동산이다. |
| p109 | 전세가격지수의 흐름을 보면 2022년 대폭락기를 제외하면, 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향 했다. |
| p154 | 서울 같은 지역에서는 지역민들의 ‘소득 수준’이 중요하다. 지역민의 소득이 증가하면 부동산 가격은 상승할 수 밖에 없다. 연평균 소득이 5,000만원에서 1억 원으로 2배 증가했다면 주택 가격은 소득 향상에 맞춰 올라갈 것이다. |
| p155 | 부동산 시장에서 주택 가격은 ‘공간 균형’을 찾아간다. 특히 서울처럼 경기도권이 엄청남 대기 수요가 존재하는 도시는 특정 지역이 가격이 상승했다면 인근 지역의 가격도 순차적으로 상승한다. |
| p159 | 현재의 금융시장에서 우리는 두 가지 흐름을 읽을 수 있다. 첫째, 더 이상의 기준금리 인상은 힘들다. 한국은행은 지난 2023년 1월 기준금리를 3.25%에서 3.5%로 인상한 후 2024년 6월 현재까지 장장 17개월동안 기준금리를 연속해 동결하고 있다. 기준금리 인상은 대출 금리 인상으로 이어져, 한계 상황의 가계에 큰 부담을 주고 경기를 더 악화시킬 수 있다는 염려가 존재한다. 둘째, 기준금리 인하는 언젠가 시작된다. 금융권의 대체적인 시각이 ‘더 이상의 기준금리 인상은 없다’라면 이제는 기준금리를 언제 인하할 것이냐는 질문으로 넘어갈 차례다. |
| p170 | 일반적으로 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다. 다만 거래량 추이는 1-2년 대비 거래량이 증가 혹은 감소했는지를 관찰하는 것이 좋다. 긴 시간을 두고 거래량을 비교하면 해석에 오류가 생길 수도 있다. |
| p250 | 과거의 가격 데이터를 살펴보면 두 가지 중요한 트렌드가 있다. 첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 강남 지역의 가격 상승은 일정 시차를 두고 주변 지역으로 확산되며 강북 지역, 특히 노도성 지역은 가능 늦게 영향을 받는 경향이 있다. 둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. (중략) 그래서 많은 사람들의 선입견과 다르게, 강남과 강북 아파트의 장기적인 누적 상승률에는 큰 차이가 없다. 어느 지역 간의 가격 변화를 비교할 때 ‘누적 상승률’관점에서 접근해야 하는 이유다. |
| p252 | 2024년 중반에 시작된 부동산 슈퍼사이클은 장기적인 상승세로 이어질 가능성이 크다. 시장 참여자가 정부보다 더 빠르게 행동하고 있다. 이는 결국 시장의 자율적인 힘이 정부의 개입을 이길 수 있다는 사실을 입증하게 될 것이다. |
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
- 책을 통해 서울 아파트 시장이 상승 사이클에 돌입했다는 점과 그 배경을 구체적으로 이해할 수 있었고, 공급 부족, 기준금리 인하, PF 대출 부실 등의 다양한 요인이 부동산 가격 상승과 연결되어 있다는 점을 알게 되었다.
- 부동산 사이클이 과거보다 짧아지고 있다는 점도 새롭게 알게 되었다. 하락기가 짧아졌다면 정체기나 상승기도 짧아질 가능성이 커서, 시장 변화를 잘 읽는 것이 중요할 것 같다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
- 강남과 강북 지역의 가격 상승은 누적 상승률로 보면 차이가 크지 않다.
- 주택 가격 상승률이 물가상승률 보다 높다.
- 가장 강력한 인플레이션 헤지 수단은 부동산이다.
[느낀점 ] 부동산 투자를 해야 하는 명확한 이유를 알게 되었고, 특히 주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 높다는 점이 인상적이었다. 금리 인하가 부동산 시장에 미치는 영향이 크기 때문에 관련 뉴스를 꾸준히 확인해야겠다.
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한권을 뽑는다면?
부동산을 공부할 결심
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