환율이 1,500원을 넘었습니다.
지난 15일부터 6거래일 연속으로 1500원을 뚫었고
올해 1500원 위에서 마감한 게 18거래일.
이건 2008~2009년 금융위기 때
14거래일이었던 걸 이미 넘어선 상황입니다.
작년 하반기부터 1400원대로 진입한 이후
1년간 1300원대로 떨어진 적이 없는 상황이며
이제는 1400원 후반으로 기준을 잡고 보는게
오히려 정상적이라고 보여집니다.
그리고 기준금리는 1년 넘게 2.5%에 동결되었지만
막상 주택담보대출을 받으려고 하면
최소 5%에서 6~7%가 일반적인 상황입니다.
대외적인 상황만 놓고 보면
자산 시장에 위기가 찾아와도
이상하지 않은 상황이라고 볼 수 있습니다.
최근 부동산이 급락했던 시기를 살펴보면
22년말~23년초 정도로 볼 수 있는데
급격한 금리 상승과 임대차법의 여파에 따른
전세 가격의 폭등이 더해지면서
전세 가격이 급락했고 매매 가격을 끌어내리면서
하락장이 찾아왔습니다.
그렇다보니 지금과 같은 상황에서
과거와 같은 하락장이 찾아오는 것은 아닐까?
라는 생각이 들기도 하고
지금 집을 사는게 맞을까? 라는
고민이 생기게 됩니다.
어떤 상황이 펼쳐질까요?
그리고 어떻게 해야할까요?
1. 환율 : 왜 이렇게 높고, 왜 안 떨어지나
지금 환율이 높은 직접적인 이유는 전쟁에 대한 영향입니다.
다만 작년 하반기부터 환율이 상승하기 시작했는데
한국과 미국의 통화량과 금리의 누적된 차이였습니다.
코로나 시기 통화량이 급격하게 풀렸고
이후 금리 인상이 이어졌는데
당시 미국에 비해 대한민국은 금리를 크게 높이지 못했고
통화량의 차이가 벌어진 상황에서
민생 지원금 등으로 계속 돈이 풀리게 되었습니다.
여기에 전쟁으로 인한 달러 자산의 수요 증가가
환율 상승에 압력을 더했으며
현재 고유가 지원금, 추경 등이 이어지면서
통화량은 현재보다 계속해서 늘어날 것이며
환율이 현재 수준에 유지가 될 가능성이 높습니다.
2. 그럼 기준금리는 동결인데 주담대 금리는 왜 오르는가?
많은 사람분들이 기준금리를 안 올렸으니
대출금리는 괜찮겠지라고 생각하지만
실제 우리가 은행에서 빌릴때 사용되는 금리
즉 시장금리는 전혀 다른 길을 가고 있습니다.
대출을 받을 때 은행이 참고하는 기준은
한은 기준금리가 아니라
'국고채(국가 발행 채권) 금리'입니다.
- 국고채 3년물: 기준금리 전망에 가장 민감합니다. 단·중기 금리(신용대출, 전세대출 등)의 뼈대가 됩니다.
- 국고채 10년물 : 정부의 장기 재정 상태, 물가 상승률, 장기 성장률 전망을 반영하며 장기 금리(주담대, 기업 투자 등)의 기준이 됩니다.
문제는 지금 이 국고채 금리가
계속해서 상승하고 있다는 점입니다.
3년 만기 국고채 금리는 연초 연 2.935%에서
최근 연 3.736%로 무려 80.1bp 폭등했고,
장기물인 10년물 역시 연 4.174%를 기록하며
연초 대비 78.8bp 올랐습니다.
30년물(4.152%)과 50년물(3.998%)까지
예외 없이 80bp 이상 일제히 폭등했습니다.
특히 충격적인 것은 한국의 금리 상승 속도가
미국보다 훨씬 가파르다는 사실입니다.
구분 (연초 대비 상승률) | 미국 국채 금리 | 한국 국고채 금리 |
|---|---|---|
3년물 금리 | +17.7% | +27.3% |
10년물 금리 | +8.8% | +23.3% |
30년물 금리 | +4.3% | +27.6% |
미국채 10년물이 1년 만에 최고치(4.62%)를 찍으며
전 세계 금리를 끌어올린 것도 원인이지만
더 근본적인 문제는 국내 내부에 있습니다.
국내 채권시장이 고유가 지원금이나
대규모 재정 정책을 집행하기 위해
정부가 국채 발행을 크게 늘리면서
'국채 공급 폭탄' 우려가 시장을 덮친 것입니다.
- ① 추경과 지원금 : 최근 중동발 지정학적 리스크로 유가가 요동치고 내수 침체가 지속되자, 정부는 유가 지원금이나 민생 대책을 위해 추가경정예산(추경)을 편성하고 재정 지출을 늘리고 있습니다. 국가가 대규모 지원금을 지급하려면 막대한 재원이 필요합니다. 하지만 비반도체 기업들의 실적 부진과 내수 침체로 인해 정부가 거두어들이는 세수(세금 수입)는 넉넉하지 않은 상황입니다.
- ② 적자국채 : 결국 모자란 돈을 조달하기 위해 정부는 '적자국채'를 추가로 대량 발행하게 됩니다. 실제로 올해 정부의 국고채 발행 계획 규모는 코로나19 시기와 맞먹는 연간 220조~230조 원대에 달하며, 순발행(새로 늘어나는 빚) 규모만 100조 원을 넘어서고 있습니다.
- ③ 공급 폭탄 : 채권 시장도 일반 상품 시장과 똑같습니다. 물건(국채)이 시장에 과도하게 쏟아지면 그 가치는 떨어질 수밖에 없습니다. 정부가 돈을 구하기 위해 국채를 대량 발행 (공급 과잉) → 국채 가격 하락 → 국채 금리 급등 (채권 수익률 상승)
정부가 국채 발행을 늘리는데 물가는 불안하고
한은의 금리 추가 인상 가능성까지
최근에 흘러나오니 채권 매수 수요가 감소하고
가격이 하락하면서 금리가 상승하는 것입니다.
결국 기준금리가 2.5%에 고정되어있어도
감당해야 금융 비용은 늘어나게 됩니다.
시중은행의 혼합형 주담대 고정금리가 5%를 돌파하고
2022년 말처럼 가계와 자영업자의 연간 이자 부담이
수조 원씩 늘어나는 비상이 걸린 이유입니다.
3. 지난 하락장이 다시 찾아올까
고환율과 고금리 등으로 대외적인 상황이
불안정한 것은 맞습니다.
그렇다면 과거와 같은 하락이 찾아올까요?
지난 22~23년의 하락장의 핵심은
금리의 상승도 있었지만
전세 가격의 수준 자체가
급격하게 상승한 것도 컸습니다.
소득을 고려한 전세가격의 수준을 살펴보면
하락장이 찾아오기 직전 10에 가까운 수치였다면
지금은 장기 평균에도 못미치는 수준으로
가격적으로 높은 수준이라고 보기 어렵습니다.
그렇다면 금리가 오르더라도 과거와 같이
비슷한 충격을 준다고 단정짓기 어렵습니다.
그리고 반대로 가격 상승의 압력을 주는
요인들이 있습니다.
대표적인 것은 공급이며 이외에도
코스피 강세가 이어지며 풀린 자금의 일부가
자산시장으로 흐르고, 반도체 기업 성과급,
고유가 지원금 등으로 인한 통화량의 증가입니다.
정리하면 지금 부동산 시장은
금리라는 누르는 힘과 유동성과 공급이라는 받치는 힘이
맞서고 있는 상황입니다.
다만 가격 수준까지 고려한다면
실상 금리로 누르는 것에 대한 영향은
크다고 보긴 어렵지 않을까 싶습니다.
4. 그래서 집을 사도 될까
환율과 금리의 상황이 안정되면 좋겠지만
계속해서 불안한 상황이 지속되며
더 올라갈 수 있습니다.
이는 주택담보대출에 대한 부담감을 늘리면서
주택 구매 수요를 억제하게 되는 상황을
만들어 낼 가능성이 있습니다.
그렇다면 부동산 시장은 일시적으로라도
수요가 줄어들면서 가격이 조정되는 상황을
만들어 낼 수 있다는 것이죠.
혹은 유동성이 너무 커지면서
자산 시장의 상승을 감당하기 어렵고
환율에 대한 불안정이 지속된다면
리스크를 감수하고라도 금리를 인상할 수 있습니다.
이 경우에는 직접적인 영향을 줄 것이기에
역시나 수요를 억제하는 상황이 됩니다.
물론 위와 같은 상황이 펼쳐진다면
조정된 가격에 내집 마련을 할 수 있기 때문에
좋은 기회라고 볼 수 있습니다.
결국 이런 저런 이유로 미루는 것이 아니라
현재 내 상황에서 감당 가능한 아파트는 얼마이고
사람들이 좋아하는 아파트를 사는 것이 중요합니다.
어떤 상황이 펼쳐지더라도
흔들임 없이 잘 지켜가야하기 때문입니다.
언제 사냐? 사야할 타이밍이 언제냐?
지금은 사면 안되는 것이냐?
이런 것에 초점을 맞추는 것이 아닙니다.
환율이 오르던, 내리던
금리가 오르던, 내디런
버틸 수 있는 아파트를 선택하는 것이
그 어느 때보다 필요한 시기라는 것이죠.
그리고 가장 중요한 건 조단위로 풀려버린 돈이
거대한 유동성이라는 파도가 되어
돌아오게 될 거라는 사실입니다.
그 파도에 밀리는 것이 아니라 파도를 타셔야 합니다.
단순히 보여지는 기사나 뉴스로 판단하는 것이 아니라
스스로 생각하고 결정하시는게 필요합니다.
그게 어렵다면 내가 감당할 수 있는 예산은 어느 정도인지
어떤 기준을 갖고 내집 마련을 하는 것이 필요한지를
배워가셨으면 좋겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
