25.02 돈독모 '부동산트렌드 2025' 독서후기

<부동산트렌드 2025 독서후기>

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저자/ 츨핀사 : 김경민, 김규석, 이소영, 이영민, 정재훈/ 와이즈 맵

읽은 날짜 : 2025.01.21~2025.01.24

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 :  #슈퍼사이클 #공급절벽 #불가피한 대세상승 

도서를 읽고 내 점수는  (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점

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1. 저자 및 도서 소개  

2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다

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매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다. 투자자들은 이 책의 전망을 통해 상승의 시기와 폭을 정확히 인지하고, 자신의 상황에 맞는 부동산 전략을 세울 수 있을 것이다.

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2. 내용 및 줄거리 

프롤로그_2025년 부동산 시장이 특별한 이유

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Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

​1) 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

N자로 반등한 서울 부동산 시장

2) 부동산 트렌드 2025 미리 보기

서울 아파트 골든크로스가 발생하다

*information_공공 택지 기반 민간 아파트 개발안

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Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

​1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향

서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입｜전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?

2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향

상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다｜①수도권 동남부_강남, 분당, 수지｜②수도권 서북부_마포, 일산, 파주

③수도권 서남부_양천, 안양, 김포

*information_서울과 맞닿은 곳에 대입 농어촌 특별전형 대상 지역이 있다?

④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부

3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향

서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위｜강남구, 서초구_고가 아파트 시장｜노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장｜고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

4) 서울시 아파트 공급 부족 사태

빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량｜서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

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Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

​이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

부동산 이동평균선의 골든크로스｜서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다｜강남구 아파트는 이미 출발했다｜노원구 아파트는 어디로 향할까?｜상승과 하락의 슈퍼사이클이 주는 인사이트

이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

전 세계에서 월세 폭등이 일어나다｜임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유｜시공비는 내려간 적이 없다｜글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다

*information_미국 부동산으로 보는 인플레이션 헷지

이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

서울시 전세가격은 언제나 우상향했다｜대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름｜전세가격 상승의 3가지 원인｜매매로의 전환은 시작되었나?

*information_2024년 현재, 임대차 2법은 무죄다

이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유｜과거 PF 사태에서 우리가 배운 것｜사업성 있는 PF가 사라졌다｜PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸

*information_창조적 파괴 속에 성장한 대한민국 부동산업

이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량｜공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다

이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화｜부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽｜금융 시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다｜모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다

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Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

​1) 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인

대장 단지의 흐름이 바뀌었다｜서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가

2) 서울 대장 단지 가격 분석

①종로구 경희궁자이｜②강동구 ‘고덕그라테온’｜③송파구 헬리오시티｜④강서구 마곡엠밸리｜⑤송파구 ‘엘리트’｜⑥성동구 왕십리뉴타운｜⑦중구 남산타운｜⑧마포구 마포래미안푸르지오｜⑨서대문구 DMC파크뷰자이｜⑩관악구 관악드림타운｜⑪서초구 반포자이｜⑫강남구 도곡렉슬｜대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

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Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

​1) 서울시 집값 시나리오

서울시 부동산 가격 예측 모델｜2025년 서울시 아파트 가격 시나리오

*information_임대차 2법 폐지 후 매매가격 상승 시나리오

강남·서초구 아파트 가격 예측｜노도성 아파트 가격 예측｜정부의 부동산 시장 개입 가능성

2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책｜알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세

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Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

​1) 요즘 상권의 새로운 소비문화

더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기｜소비행동이 만들어가는 새로운 공간｜상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’｜일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’｜브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’｜도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어

2)서브컬처가 살아있는 4세대 홍대

홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나｜동네카페의 깜짝 변신 ‘생일카페’｜젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점｜4세대 홍대의 경쟁력

특별부록_전세사기는 사회적 재난이다

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3. 나에게 어떤 점이 유용한가? 

최근 부동산공부를 못하고 있던 시기가 있었는데, 큰 흐름에서 최근의 시장상황이 어떠한지 다시 한 번 요약 정리해볼 수 있는 시간이었고

특히나 상급지와 중하급지간의 격차를 데이터 지표를 통해 다시 확인하면서 현재 내가 바라보아야 할 방향이 어디인지를 생각해볼 수 있었다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점 

24년 7월까지의 데이터 상 부동산을 N자 모양으로 반등하기 시작(w형의 가능성도 있다는 점을 이야기한 게 시사점)

현재는 서울위주의 시장/지방은 아직은 상승흐름 오지 않음

고가주택과 중저가주택(강남구과 노도성) 사이에도 상승흐름이 다르게 나타나고 있음
노도성도 시간차를 두고 따라갈 것

공급량부족과 인플레로 앞으로 매매가 상승은 불가피

>> 기존에 알고 있던 내용과 비슷한 맥락으로 부동산 상황을 바라보고 있는 듯 하다.
다만 최근 분위기 상으로는 상급지는 N자 반등이 맞지만 중저가 주택은 W반등을 그리는 형태...결국 시간차를 두고 따라갈지, 양극화가 더 심해지는지를 봐야할 것 같다.

인플레이션과 PF사태, 그리고 이로 인한 공급절벽이 앞으로 2-3년간 심각할 전망

올해 남은 물량은 서울 동북부/ 2026-7년은 강남 서초 위주
>> 서울 서부에는 공급이 정말정말 없다!

+금리인하까지 나타난다면 부동산의 상승은 명백함
>>금리인하 시점을 잘 살펴봐야겠다.

아파트 단지별 현황: 강남3구 및 2급지까지의 대단지 아파트는 약간의 시차는 있지만 상승사이클에 접어든 것이 명백.
반면 서울 대단지 대표아파트 중 남산타운과 관악드림타운은 아직 정체기

과거에 그렇듯, 결국 이들도 시차를 두고 사이클을 따라갈 것
>> 상급지보다는 중하급지를 봐야할 때! 대표단지들 외 4급지 단지들을 잘 봐야겠다.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면? 

‘삼토시- 상급지 입성 마지막 기회가 온다’

데이터를 활용해 과거의 흐름과 미래를 판단한다는 점에서 삼토시님의 최근 전망은 어떠한지 함께 살펴보면 도움이 될 것 같다.