[덴버] 독서후기 #3 - 부동산 트렌드 2025

도서 <부동산 트렌드 2025> 

목차 

• 프롤로그_2025년 부동산 시장이 특별한 이유
  Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기
  1) 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?
  N자로 반등한 서울 부동산 시장
  2) 부동산 트렌드 2025 미리 보기
  서울 아파트 골든크로스가 발생하다
  *information_공공 택지 기반 민간 아파트 개발안
  
  Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
  1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향
  서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입｜전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?
  2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향
  상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다｜①수도권 동남부_강남, 분당, 수지｜②수도권 서북부_마포, 일산, 파주
  ③수도권 서남부_양천, 안양, 김포
  *information_서울과 맞닿은 곳에 대입 농어촌 특별전형 대상 지역이 있다?
  ④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부
  3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향
  서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위｜강남구, 서초구_고가 아파트 시장｜노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장｜고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점
  4) 서울시 아파트 공급 부족 사태
  빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량｜서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과
  
  Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6
  이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄
  부동산 이동평균선의 골든크로스｜서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다｜강남구 아파트는 이미 출발했다｜노원구 아파트는 어디로 향할까?｜상승과 하락의 슈퍼사이클이 주는 인사이트
  이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제
  전 세계에서 월세 폭등이 일어나다｜임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유｜시공비는 내려간 적이 없다｜글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다
  *information_미국 부동산으로 보는 인플레이션 헷지
  이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다
  서울시 전세가격은 언제나 우상향했다｜대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름｜전세가격 상승의 3가지 원인｜매매로의 전환은 시작되었나?
  *information_2024년 현재, 임대차 2법은 무죄다
  이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족
  PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유｜과거 PF 사태에서 우리가 배운 것｜사업성 있는 PF가 사라졌다｜PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸
  *information_창조적 파괴 속에 성장한 대한민국 부동산업
  이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가
  빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량｜공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다
  이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공
  부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화｜부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽｜금융 시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다｜모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다
  
  Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트
  1) 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인
  대장 단지의 흐름이 바뀌었다｜서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가
  2) 서울 대장 단지 가격 분석
  ①종로구 경희궁자이｜②강동구 ‘고덕그라테온’｜③송파구 헬리오시티｜④강서구 마곡엠밸리｜⑤송파구 ‘엘리트’｜⑥성동구 왕십리뉴타운｜⑦중구 남산타운｜⑧마포구 마포래미안푸르지오｜⑨서대문구 DMC파크뷰자이｜⑩관악구 관악드림타운｜⑪서초구 반포자이｜⑫강남구 도곡렉슬｜대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트
  
  Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측
  1) 서울시 집값 시나리오
  서울시 부동산 가격 예측 모델｜2025년 서울시 아파트 가격 시나리오
  *information_임대차 2법 폐지 후 매매가격 상승 시나리오
  강남·서초구 아파트 가격 예측｜노도성 아파트 가격 예측｜정부의 부동산 시장 개입 가능성
  2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향
  중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책｜알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세
  
  Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’
  1) 요즘 상권의 새로운 소비문화
  더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기｜소비행동이 만들어가는 새로운 공간｜상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’｜일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’｜브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’｜도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어
  2)서브컬처가 살아있는 4세대 홍대
  홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나｜동네카페의 깜짝 변신 ‘생일카페’｜젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점｜4세대 홍대의 경쟁력
  특별부록_전세사기는 사회적 재난이다
  참고문헌

P23

현재 시장이 말해주는 것은 무엇일까? 지금 시점을 대표하는 한마디는 '서울 아파트 가격 골든크로 스'다. 이는 두가지 차원의 분석에서 도출되었다.첫째, 주식시장에 통용되는 단기와 장기 이동평균선 을 부동산 시장에 적용한 분석이다.둘째, 매매와 임대차 거래량 분석이다. 부동산 거래 는 '매매 거래'와 '임대차 거래'의 합이다. 다른 조건 이 동일할 때, 전체 거래 중 매매 거래 비중이 줄어든 다면 이는 사람들이 매매가격 하락으로 인해 전월세 시장으로 이동함을 의미한다.

P44 
수지구의 누적 상승률은 강남구나 분당구에 비해 현 저히 낮은 편이다. 그 이유는 수지구 주변에 새로운 아파트를 대량으로 공급할 수 있는 충분한 공간이 있 기 때문이다. 대규모 아파트 단지가 들어서 공급이 늘어나면, 수요와 공급의 법칙에 따라 주택 가격 상 승이 억제 된다.

P76
공급 절벽이 불러올 3가지 현상을 알아보자 첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다.둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다.셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다.(중략) 결국 주 거 불안정성을 격게 된다.

P107
결국 인플레이션으로 인한 구매력 하락을 방어할 수 있는 최고의 수단은 부동산이다.(중략)가장 강력한 인플레이션 헷지 수단이 부동산임을, 미국 주택 시 장이 다시 확인시켜주고 있다.

P161

지금까지 상황을 정리하면 앞으로 단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 '정해진 미래'는 서울 아파트 경우역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고동기간 금리가 낮아진다는 것이다.

P234
대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중이다.금리 인하는 시간문제다.- 2024년 하반기에는 금리 인하의 조짐이 보이고 있다. 이는 한국은행뿐만 아니라 정치권에서도 요청 하고 있는 바다. 따라서 금리 인하에 따라 향후 부동 산 가격은 상승할 가능성이 매우 높다.거래량과 매매가격이 가팅 증가하고 있다.강남3구의 상승세가 전이될 것이다.- 주택시장의 가격은 서울의 강남구, 서초구에서 시 작해 강북과 수도권 등으로 전이되는 현상이 보인 다.신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다.역대 최악의 공급 부족이 예상된다.

P234

서울특별시의 세대수는 1992년 335만, 2002년362만, 2012년 417만, 2022년에는 444만으로 증가했다. 2023년에도 446만으로 증가하는 추세 이며 이는 꾸준한 서울시 거주 수요를 의미한다. 공 급은 부족하고 수요는 증가하고 있다. 이는 공급이 수요를 받쳐주지 못해 가격이 상승할 가능성을 암시한다

P314

전세사기를 막을 방법은 없는 걸까?

1. 프롭테크 활용한 정보 격차 해소- 프롭테크란 부동산 자산과 기술의 합성어로 Al, 빅 데이터, 블록체인 등 첨단 정보기술을 결합한 부동 산 서비스를 말한다.

2. 중개인의 도덕적 해이, 

3. 미약한 법적 제재- 현재 법원의 판결 역시 바지 집주인에게만 가 있고 사기의 본질인 중개인과 옛 건축주에게는 닿질 않고 있다. 전세사기는 대부분이 조직범죄인데도 범죄 피 해자가 배후의 중개인을 고소하지 않는 한, 수사 여 력이 부족하기 때문에 조사가 들어가지 않는 실정이 다. 만약 한국부동산원이 금융감독원처럼 특별사법 경찰권을 가져 수사권을 행할 수 있다면, 전세사기를 비롯한 부동산 문제를 깊이 조사할 수 있을 것이 다.

4. 제도적 허점 보완- '선순위 기망형' 전세사기도 제도 개선으로 막을 수 있다. 호수별로 등기가 나오는 다세대 주택과 달 리 하나의 등기로 취급되는 다가구는, 인터넷으로 등기부등본을 떼면 먼저 입주한 선순위 임차인 여부 를 알 수 없다. 하지만 주민센터에서 전입세대 열람 내역서와 확정일자 부여현황을 발급받으면 다른 세 입자의 전입신고 내역, 계약기간 및 계약금액 등을 파악할 수 있다.- 개인 역시 전세를 바라보는 시선을 바꿀 필요가 있 다. 많은 사람들이 전세를 안전한 제도로 알고 있고 자본 축적의 기회로 삼고 있다. 하지만 누구든 전세 의 법적, 금융적 리스크에 대해 알아야 한다. 전세란 최악의 경우 보증금을 날리고 빛만 남게 될 수도 있 는 위험한 제도라는 것을 인지해야 한다.