[돈버는 독서모임 서설] 부동산 트렌드 2025 독서후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 와이즈맵

읽은 날짜 :  25년 1월 15~30일

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #부동산    #전망    #투자

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점. 어려운책이었다.

1. 저자 및 도서 소개 

 :

저자

김경민

서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.

지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 『부동산 트렌드』 시리즈와 『부동산 메가트렌드 2020』, 도시개발의 방향성을 제시한 『도시개발, 길을 잃다』, 익선동의 가치를 재조명한 『리씽킹 서울』, 북촌을 개발한 기농 정세권 선생을 다룬 『건축왕, 경성을 만들다』 등이 있다.

〈조선일보〉에 월 1회 ‘김경민의 부트캠프’를 연재하고 있으며, SBS 〈교양이를 부탁해〉, MBC 〈손에 잡히는 경제 플러스〉, KBS 〈머니올라〉 등 다양한 미디어에 컨트리뷰터로서 정기적으로 출연 중이다. ‘김경민의 노트’라는 유튜브 채널에서 부동산 트렌드에 관한 정보를 공유한다.

책소개

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다. 투자자들은 이 책의 전망을 통해 상승의 시기와 폭을 정확히 인지하고, 자신의 상황에 맞는 부동산 전략을 세울 수 있을 것이다.

2. 내용 및 줄거리

 :Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

1) 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?
24년에 제시했던 전망은 24년 금리 하락으로 인해 서울시 부동산 가격이 상승할 것으로 봤고 예상 보다 빠르게 시장이 움직이고 있다. 
2) 부동산 트렌드 2025 미리 보기
서울 아파트 골든크로스가 발생하다 - 대세 폭등이 발생했다. 25년 시장의 미래도 볼 수 있는 부분이다.


Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향
서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입 - 골든크로스가 발생했고, 전체 거래량중 매매거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다고 말하고 있다. 24년 12월에 갑자기 줄어들고 있는 매매거래량 감소는 어떻게 바라볼지 저자의 생각이 궁금해 지는 부분이다.

전국 광역시 부동산은 어떻게 될까? - 광역시 시장은 딱 어떤 상태인지를 답을 하기 상당히 어려운 상황이다.

2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향
상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다 - 일자리와 직주근접성에 따라 수도권 부동산 시장의 양극화가 심해지고 있다.

①수도권 동남부_강남, 분당, 수지 - 강남과 분당은 비슷하게 상승했으나 수지는 구 주변에 새로운 아파트를 대량으로 공급할수 있는 충분한 공간이 있기 때문에 누적상승률이 현저히 낮다.

②수도권 서북부_마포, 일산, 파주 - 마포구는 직장과의 근접성이 높아 상승했으나 일산과 파주는 접근성에서 차이가 나기 때문에 가격상승의 파급력이 줄어든다.
③수도권 서남부_양천, 안양, 김포 - 양천을 따라 안양(평촌)은 가격이 따라서 상승하고, 김포도 그러하나 대규모 개발이 지속적으로 일어날수 있어 양천구와 같은 성장을 따라갈지는 지켜봐야 한다. 
④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부 - 하락세를 멈추고 안정기에 접어든것으로 보이며 새로운 상승세로 접어들기 전의 상태로 보인다. 

3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향
서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위 - 강남 3구로 대표되는 고가아파트 시장과 노도성으로 대표되는 중저가 아파트 시장으로 구분해서 볼수 있다.

강남구, 서초구_고가 아파트 시장 - 강남구와 서초구는 공통점이 많지만 강남구는 주거지와 업무지구가 혼합된 형태로 이미 재건축이 완료된 단지들이 많은 반면 서초구는 주거지의 기능이 더 강하고 신축단지들이 많이 들어서고 있어 신축 프리미엄이 서초구 아파트에 더 많이 붙을 수 있다. 

노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장 - 강남 접근성이 다소 낮지만, 저렴한 가격과 우수한 교육환경, 생활편의시설을 갖추고 있어 자녀교육을 중시하는 가정과 투자자들에게 매력적인 지역으로 인식되고 있다. 

고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점 - 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재하고, 고가 아파트시장에서는 권역 동조화, 중저가 아파트 시장에서는 권역 비동조화 현상이 나타나고 있다.
4) 서울시 아파트 공급 부족 사태
빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량 - 2010년대 서울 평균대비 22% 감소한 수치의 공급물량으로 서울시 부동산에 심각한 공급절벽현상이 발생할수 있다. 

서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과 - 공급절벽으로 서울시 주택가격과 전세및 월세 가격이 상승할 가능성이 크며, 주거 안정성이 악화될 가능성이 크다.

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄
부동산 이동평균선의 골든크로스 - 이동평균선이란 특정기간 주가의 평균을 연결한 선으로 평균하는 기간에 따라 단기 이동평균선과 장기이동평균선으로 구분되며, 단기 이동편균선이 장기 이동편균선을 상향돌파하는 경우 이는 단기적으로 주가의 상승세가 강화될수 있다는 대세상승의 신호로 해석되는 골든크로스이다.

서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다 - 전체거래량에서 매매거래 비중이 늘어나는 추세가 확연히 나타나고 있는데, 사람들이 임대시장에서 매매시장으로 돌아섰음을 뜻하며 이는 슈퍼사이클의 초입이라 볼수 있다.

강남구 아파트는 이미 출발했다 - 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고 하락은 늦게 시작되는 경향이있다.

노원구 아파트는 어디로 향할까? - 노원구는 서울및 강남구 아파트의 상승장을 몇개월가량 후행하며 따라가는 경향이 있다.

상승과 하락의 슈퍼사이클이 주는 인사이트
이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제
전 세계에서 월세 폭등이 일어나다 - 서울에서도 같은현상이 일어났다.

임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유 -  아주 짧은 기간에 월세가 빠르게 상승했다면, 부동산 투자 수익률이 매력적으로 변한다.

시공비는 내려간 적이 없다 - 시공비 급등은 건설준공시점을 연기시키거나 아예 시공자체를 불가능 하게 해 인허가의 급감을 가져아 공급이 적어지므로 신축아파트가 더 높은 프리미엄을 갖게 된다. 만약 신축과 구축의 가격차가 지나치게 벌어지면 사람들은 약간의 불편을 감수하거나 리모델링을 하는 선택에서 구축아파트 매매로 돌아설수 있다. 

글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다 - 시공비 상승으로 전세계적으로 상승세이다.

이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다
서울시 전세가격은 언제나 우상향했다 

대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름 -  전세가격이 지속적으로 우상향하다가 급락, 급등하는 패턴은 서울시 전지역에서 나타났다.

전세가격 상승의 3가지 원인 - 첫쨰, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승. 둘째, 입주물량의부족, 셋째, 전세사기로인한 빌라포비아.

매매로의 전환은 시작되었나? - 24년 기준 매매비중의 점진적인 상승과 매매거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고있다. - 그렇다면 현재 매매거래량의 급격한 감소는 어떻게 설명할 것인가.

이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족
PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유 - PF대출연장은 명백한 정책 실패이다.

과거 PF 사태에서 우리가 배운 것 - 토지가격은 하락하지 않고 금융비용은 늘어나 금융기관의 부담을 증가시킨 꼴이 되었다.

사업성 있는 PF가 사라졌다 - 지방은 안되지만 서울의 경우 토지가격이 15%만 하락해도 사업성이 생길수 있다.

PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸 -  서울시 정부와 중앙정부가 나서서 해결해야 할것으로 본다. 과연…

이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가
빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량 

공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다 -  동남동북권에 몰려있어. 서울 서쪽지역의 구는 절대적으로 입주물량이 부족한 상황에 처할것이다.
이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공
부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화 - 서울의 압도적인 대기수요와 부동산 공급측면, 금융시장의 요소들 역시 상승방향을 가리키고 있다.

부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽 - 공급측면에서 이토록 물량이 지속적으로 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다.금융 시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다 - 기준금리 인상은 대출 금리 인상으로 이어져 한계 상활의 가계에 큰 부담을 주고 경기를 더 악화시킬수 있다는 염려가 존재한다.

모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다 - 역대급 공급부족이 3~4년간 지속될 것이고 금리가 낮아진다면 부동산가격은 상승할것이다.

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

1) 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인
대장 단지의 흐름이 바뀌었다

서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가 - 금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성을 보인다. 매매가격과 매매량은 동조화 현상을 보인다.
2) 서울 대장 단지 가격 분석
대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트 

1.대장단지들이 전고점을 돌파하며 상승중이다.

2.금리인하는시간문제다

3.거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.

4. 강남3구의 상승세가 전이될 것이다.

5.신축아파트의 상승세가 퍼져나간다.

6.역대 최악의 공급부족이 예상된다.

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

1) 서울시 집값 시나리오
서울시 부동산 가격 예측 모델 - 금리 인하는 주택담보대출 이자율을 낮추며, 이는 부동산 수익률의 인하로 이어지고 결국엔 부동산 가격 상승으로 연결된다. 

2025년 서울시 아파트 가격 시나리오 - 금리 인하 폭에 따라 가격상승률이 달라질것으로 보인다.

강남·서초구 아파트 가격 예측 - 이미 고가에 다다랐기 떄문에 상대적으로 상승폭 제한될수 있을것.

노도성 아파트 가격 예측 - 강남과의 동조화 현상, 신축과 ㄱ축의 프리미엄격차, 재건축 정책등의 변수에 의해 크게 영향을 받을 수 있다.

정부의 부동산 시장 개입 가능성 - 시장참여자가 정부보다 더 빨리 행동하고 있기 때문에 결국 시장의 자율적인 힘이 정부의 개입을 이길수 있다는 것을 증명하게 될것이다.
2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향
중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책  - 새로운 개발에 리츠를 활용해 민간브랜드아파트를 짓되 인센티브를 제공해 임대료 상승에 제한을 두는 수익형 리츠

알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세 - 실효  제산세율을 얼마나 높일지. 농촌지역의 재정보조는 어떤방식으로 할지 논의된 상태에서 종부세를 폐지해야 할것이다.

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

1) 요즘 상권의 새로운 소비문화
더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기 -  요일을 불문하고 유동인국 많은 상권일수록 트렌드변화에 따른 상업공간의 생애주기가 더욱 짧다.

소비행동이 만들어가는 새로운 공간 - 새로운 소비트렌드를 이해하고 이를 상권에 적용하는 것은 필수적이다.

상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’ - 즉각적인 유동인구 증가, 상권 활성화, 임대료 상승, 브랜드와 상권의 연계

일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’ - 체험마케팅을 통한 유동인구 증가, 지역 활력 및 이미지 개선, 효율적인 공간사용, 브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’ - 브랜드 아이덴티티의 집약, 독특한 쇼핑경험제공, 한정판 및 특별상품, 문화및 예술과의 결합

도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어
 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 골든크로스, PF대출 등 내가 잘 모르는 부동산 용어들을 새롭게 접하면서 시장상황을 볼수 있는 지표들을 더 다양하게 알게 되어서 좋았다. 시장상황을 다양한 데이터로 볼수 있다는 것을 알게 되었고. 좀더 면밀히 시장상황을 분석하는 법을 더 많이 알 수 있었다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 :  부동산 관련 공부를 3년간이나 해왔음에도 아직 모르는 분야가 많다는 것에 스스로 놀라게 되었다. 부동산관련 기사를 많이 읽고 부동산관련 용어에 대해서도 시장상황에 대해서도 꾸준하게 알려는 노력이 더 많이 필요하다는 생각이 들었다.

책이 써진 시기와 지금의 시장이 많이 다른것 같은데 그런 차이를 어떻게 봐야할지 생각이 많아지는 내용이었다. 25년 시장을 보는 저자의 생각이 궁금하다. 현재의 거래량 감소를 어찌보실지…그래도 장기적으로는 희망적이라는 생각이 들었다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 252 정부가 시장 변화를 인지하는 시점이 시장 참여자들에 비해 상당히 늦고, 정책 집행 과정에서도 세심한 고려가 부족하다고 생각한다. 시장참여자가 정부보다 더 빠르게 행동하고 있다. 따라서 2024년 중반에 시작된 부동산 슈퍼사이클은 장기적인 상승세로 이어질 가능성이 크다. 이는 결국 시장의 자율적인 힘이 정부의 개입을 이길수 있다는 사실을 입증하게 될 것이다.

: 저자는 장기적인 부동산 상승세를 예측하고 있습니다. 그러나 만약 지속적인 하락세가 이어지는 예상치 못한 사태가 발생한다면 과연 투자자로서 할수 있는 나의 액션은 무엇이 있을지 이야기 나누어 봅시다. 

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 부동산 트렌드 2024