[열반스쿨 중급반 43기 55조 고고짱] 월급쟁이 부자로 은퇴하자!

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위 지음, 알에이치코리아

3. 읽은 날짜: 2025.02.07

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

5. 위 점수를 준 이유 간략하게

부동산 초보 투자자에게 자본주의와 투자 프로세스의 전반적인 큰 그림을 제시하고, 프로세스 안에서 세세한 설명과 너나위님의 유용한 팁을 알려준다. 부동산 투자자가 지녀야 할 마인드, 태도에 대해서 이야기한 부분을 통해 어떤 마음가짐을 갖고 투자 공부를 하고, 투자 실행을 해야겠다는 생각을 하게 되었다. 

STEP2. 책에서 본 것

 [프롤로그. 회사는 당신을 책임지지 않는다]

(p. 16) 가진 돈이라곤 통장 속 5,000만 원이 전부였던 나는, 이제 순자산 20억 원을 보유하게 되었다. 불과 3년 만에, 그것도 직장에 다니면서 이뤄낸 성과다. ‘이게 가능한 걸까 싶었던 것들’은 지나고 보니, ‘마음먹고 하면 할 수 있는 것들’이었다. 

• ‘회사 다니는 것만으로도 바쁘고 힘든데, 투자를 어떻게 하고 임장은 언제 다니지?’ 불가능할 것만 같던 부동산 투자/공부가 내 삶으로 들어왔다. 배움의 시작 단계이지만 이전의 나라면 시도하기도 전에 일상의 소소한 즐거움에 시선을 빼앗겨 집중의 대상이 되지 못했을 것이다. 그런데 지금의 나는 매일 강의를 듣고, 독서를 하고, 부동산 시장 소식을 확인하고, 임장을 다니면서 임장 보고서도 쓰고 있다. 물론 회사를 다니면서, 게다가 요가도 틈틈이 하고 있다. 불가능처럼 보이던 것들은 막상 해보면 할 수 있고, 나의 의지와 내가 설정한 ‘월부 조모임’이라는 환경 속에서 가능하다는 것을 몸소 경험해 나가고 있다.   

(p. 306) 부동산은 사람보다 크다. 그렇기에 그 안으로 들어가 속속들이 들여다봐야만 제대로 파악할 수 있다. … 상식적으로 생각해 보라. 몇천 원 짜리, 몇 만원짜리 물건을 살 때도 이리 보고 저리 보고 하는데, 몇억짜리 물건을 사면서 대충 보고 살 수 있겠는가? 

 무슨 일이든, 그 일에 임하는 사람의 태도가 중요하다. 태도가 결과와 큰 상관이 없어 보여도, 나는 그것들 하나하나가 모여 나중에 중요한 차이를 만든다고 믿는다. 그동안 잘 몰랐던 부동산 투자를 진정 잘하고 싶고 이를 통해 돈을 벌고 싶다면, 무엇보다 그 일에 진지하게 임해야 한다. 

• 네이버 부동산, 아실, 부동산 지인 등 지역에 직접 가지 않아도 해당 지역의 거리뷰와 아파트 시세를 통해 지역 부동산에 대한 조사가 가능해졌다. 하지만 앞마당을 만들면서 직접 임장을 해보니 스크린 너머에서는 보지 못하는 생생한 정보를 얻을 수 있었다. 지도와 그래프로만 봤을 때에는 별로 기대가 되지 않았던 단지가 막상 가보니 단지 상태도 좋고 생활하기에도 편할 것 같다는 느낌이 들기도 했다. 추위 속에서 오랜 시간 걸어다니느라 녹초가 되었지만 분명 가치 있게 시간을 썼다고 생각한다. 나의 1호기를 만들 때까지 열심히 ‘독강임투인’하며 실력을 쌓고 ‘저환수원리’에 입각해 투자를 실행하는, 성실하고 진정성 있는 직장인 투자자로 성장할 것이다. 

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 역전세 리스크를 대비하는 것이 중요하다는 점. 이전 강의에서 매수도 중요하지만, 더 중요한 것은 보유와 매도라고 배웠다. 보유하는 과정에서 전세가가 내가 매수했을 때의 전세가보다 하락했을 때 가용할 수 있는 현금, 또는 비용을 마련할 수 있는 방안을 갖고 있어야 된다는 것을 알게 되었다.

2. 중개소에서 대화하는 법. 아직 중개소에 가본 적이 없는 나로서는 중개소 문턱 자체가 굉장히 높게 느껴지는 편이다. 막상 자신 있게 들어가더라도 부동산 사장님과 어떻게 무슨 이야기를 해야 할지 감을 잡기가 어려웠는데 너나위님이 실제로 하신다는 질문이 구체적으로 나와 있어서 참고하기에 좋을 것 같다. 

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 투자하는 과정에 있어 가장 중요한 것은 나의 태도이다. 좋은 투자를 하기 위해 강의와 독서를 가까이 하자. 1호기 투자 전, 월부 추천 도서 모두 완독하기!

2. 내가 먼저 좋은 사람이 되어 함께 멀리 갈 투자 동료들과 지속적으로 인연을 이어가자. 먼저 안부 연락하기, 좋은 정보 공유하기!

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(p. 245) 절대 무너지지 않을 리스크 관리법

1. 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. (직장과 교통이 특히 중요)

2. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다

3. 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.

- 아무리 욕심 나는 물건이 보인다고 해도 신용대출까지 일으켜서 투자를 진행해서는 안 됨. 역전세가 일어났을 때 마지막 방어선이 사라지는 것과 마찬가지이기 때문이다. 대출과 관련해서는 현시점 정부 규제 내용을 제대로 살펴야 한다. 이를 고려해 동원 가능한 현금을 수시로 파악하고, 투자나 일시적 역전세 상황에 대비해야 한다. 내가 동원할 수 있는 최대 대출 가능액을 전부 대출받을 경우 그에 대한 이자가 얼마나 되는지 계싼해 보고, 현재 급여 수준으로 감당할 수 있는지도 살펴보라.

4. 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨둔다.

- 앞의 세 가지 방법으로도 도저히 감당할 수 없는 비상 상황에 대비해야 하기 때문이다.

(p. 283) 해당 지역의 일자리를 파악할 때 나는 근로소득 통계와 산업분류별 일자리 통계 등을 활용한다. 국세청의 ‘국세통계 홈페이지’에 가면 ‘시,군,구별 근로소득 연말정산 신고현황’ 자료가 있다. 그중 원천징수지 기준의 자료를 보면, 우리나라 각 시,군,구별로 어느 지역에 몇 명의 근로자가 일하고 있으며 그들의 급여액이 어느 정도인지 알 수 있다.

(p. 292) 동별 인구 구성비율은 ‘국가통계포털-국내통계-주제별 통계-인구가구-주민등록인구현황’에서 ‘행정구역별/5세별 주민등록인구’ 자료를 통해 확인할 수 있다.

(p.293) 좋은 물건을 찾아내는 데 왕도는 없다. 미련해 보일지 몰라도, 모든 단지와 모든 평형의 가격을 파악해 봐야 한다. 내가 조사하는 요령은 이렇다. 우선 엑셀 프로그램 ‘행’에 다음 같은 항목을 적는다.

시, 구, 동, 마을, 단지, 입주 연월, 세대당 주차 대수, 용적률, 공급면적, 전용면적, 평형(공급면적 기준), 세대수, 구조, 형태(복도식/계단식) 전세가, 매매, 전세, 전세가율, 평당 매매가, 조사 일자, 임장 여부, 초등학군

(p. 294) 부동산 중개인과 통화할 때는 다짜고짜 조사한 내용부터 묻기보다는 이 지역에 대해 잘 모르는데 지인이 추천해 줘서 전화해본 것처럼 묻는 게 좋다. … 또 먼저 자신을 투자자라 소개할 경우에는 간혹 중개인이 계약을 성사시키고자 매매 후 놓을 수 있는 전세가를 실제보다 높게 브리핑하는 경우가 생길 수 있다. 따라서 매수를 결정하기 전에, 해당 단지의 다른 중개소에 전세를 구하는 세입자로 전화해 정확한 전세가를 파악해 볼 필요가 있다.

(p. 331) 당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라. 

(p. 334) 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다. 잘 준비하고 꾸준히 투자한다면, 지금은 저만치 앞서가는 것처럼 보이는 이들도 결국 한 지점에서 만날 수 있다. 당신이 지금 ‘그래, 이거야!’를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라. … 인생은 길고 나는 충분히 젊다는 생각을 가지자. 

(p. 335) <투자 공부의 순서> 

1. 경제와 투자 관련 서적 읽기

2. 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기

3. 실제로 투자 실행하기

4. 1~3번까지를 반복하기 

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