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26년 4월 돈버는 독서모임 <돈의 가격>
독서멘토, 독서리더
(월급쟁이 부자로 은퇴하라 책 이미지 )
STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사: 너나위 / 알에이치코리아
3. 읽은 날짜: 25.02.07
4. 총점 (10점 만점): / 10점
STEP2. 책에서 본 것
[01. 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈]
대한민국은 경제체제를 ‘자본주의’를 택한 나라이다. 그렇기 때문에 자본주의에 살고 있는 나는 자본주의라는 것을 알아갈 필요가 있다. 도대체 왜 쓰지도 않고 모아둔 돈의 가치가 하루가 다르게 떨어지는지 도저히 이해하지 못했다. 돈의 가치가 떨어지는 이유는 바로 ‘인플레이션’ 때문이다. 물가 상승이 내 소득의 증가 속도보다 더 빨리 오르기 때문에 같은 돈으로 살 수 있는 것이 줄어드는 것이다. 그럼 여기서 왜 물가 상승이 이렇게 빠르게 올라갈까? 거기에는 자본주의의 중심에 있는 은행 때문이다. 은행이 돈의 양을 지속적으로 늘리고 있기 때문에 시중에 돌아다니는 돈의 양이 많아져 그 가치가 떨어지고 있기 때문이다. 여기서 궁금증은 분명히 은행에 맡겨둔 돈은 똑같은데 시중에 돌아다니는 돈은 그보다 많다는 것에 의문이 생기게 된다. 여기서 은행이 한가지 속임수를 쓴 것이다. 그것은 바로 모든 예금자가 같은 날 같은 시간에 모든 돈을 인출하지 않는다는 점을 이용한 것이다. 그럼 은행은 맡아둔 돈을 그대로 두지 않고 그 돈을 다른 사람에게 빌려주는 것이다. 예금 이자보다 높은 대출금리라는 말을 붙여서 말이다. 그렇기 때문에 실제 돈보다 가상의 돈이 더욱 많아지는 것이다. 이런 금융 시스템에 살고 있는 우리는 가만히 있으면 그래서 돈이 줄어드는 느낌을 받게 되고 실제로 할 수 있는 것이 줄어드는 것이다. 그렇기 때문에 지금처럼 일생을 바쳐 일해서 번 나의 돈을 그대로 통장에 썩히는지 말고 대책을 강구해야 한다. 돈을 현금이 아닌 자산으로 바꾸는 대책을 세워야 한다. 그것이 바로 투자이다. 모두들 투자는 위험하다고 하는데 가장 위험한 것은 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도이다.
[01. 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다. : 의왕시 25평 아파트]
저자의 투자 방식은 자산의 크기를 불려 나가며 시간을 이용하는 투자이다. 자산의 크기를 키워나가는 과정에서 내가 가진 돈에는 한계가 있으므로 무이자로 빌릴 수 있는 전세금을 레버리지로 활용하는 것이다.
나가기 전 준비할 것과 임장 때 무엇을 조사해야 하는지 몰랐던 초보 투자자 시절에 수도권의 1기 신도시를 임장을 했다. 그렇게 돌아다니다가, 안양시의 평촌 신도시 옆에 위치한 의왕시 내손동이라는 곳에서 투자를 하게 된다.
투자를 진행한 이유는 1기 신도시는 30년이라는 세월동안 서울로 출.퇴근하는 수많은 사람의 부금자리 역할을 하며 자리를 잡았기에, 생활 인프라 측면에서 거의 완벽하다고 할 수 있고, 촘촘한 수도권의 철도와 버스 교통체계를 이용하면 서울 주요 지역으로도 수월하게 이동할 수 있으며, 각종 편의·문화시설과 좋은 학군도 빼놓을 수 없는 장점이 있다. 내손동은 평촌 신도시에 포함되어 있지는 않지만, 평촌의 입지를 공유하고 있는 점과 여러 상황을 고려할 때 평촌의 기존 인프라를 활용할 수 있는 새 아파트라는 점에서 장점이 분명히 보였다. 투자한 아파트는 내손동에서 사람들이 가장 선호도가 높은 E 아파트로 세대수가 가장 많은 대단지인데다 초등학교가 단지 내에 있는 이른바 ‘초품아’였기 때문에 이 아파트로 투자를 진행했다.
투자를 고려할 때 입지를 우선순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.
부동산은 할인이 된다. 최대한 적은 금액으로 계약을 해야 역전세라는 리스크를 줄일 수 있다. 하지만, 이것은 계약을 하기 전에 해야 한다. 계약하는 당시 매도자 앞에서 가격 협상을 할 경우 잘 되지 않을 확률이 높고 최악은 계약이 파기 될 수도 있다. 그렇기 때문에 가격 협상은 중개소 소장님을 통해 협상을 이루어져야 한다.
내가 아무리 그 아파트가 갖고 싶어도 그건 어디까지나 내 사정이다. 세상 모든 사람이 나의 간절함에 귀 기울여야 할 의무가 없다. 당장 눈앞에 보이는 이익을 조금 더 취하려다가 큰 어려움에 봉착할 수도 있다.
[06. 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라]
2017년부터 수도권, 정확히는 수도권 외곽지역에 사상 최대 규모의 입주가 진행되고 있다. 이러한 과잉 공급은 지역에 따라 2019년 혹은 2020년까지 이어질 것이다. 적정수요를 초과하여 공급되는 주택의 수가 늘어나고 그것이 지속된다면 시장 침체의 주기로 들어갈 수 있기에, 투자자에게 반길 만한 소식은 아니다. 하지만, 2018년 말 수도권 아파트 시장은 많은 전문가의 예상과 달리, 수도권 부동산의 가격은 천정부지로 치솟았다. 거기에 더해 수도권의 미분양과 준공 후 미분양은 역대 최저 수준으로, 예상했던 시장 침체나 폭락이 당장 눈앞에 닥칠 것 같지 않았다. 미분양이 적다는 것은 신규 공급을 받아줄 만한 시장수요가 존재한다는 뜻이기 때문이다.
그렇다면 아무 문제가 없을까? 시세차익형 전세투자를 한 투자자 개인의 입장에서 보면 일단 시세차익이 발생했으니 성공적인 투자였다고 자평할 수 있다. 하지만 전세금을 레버리지로 활용하는 투자 방식의 특성상 자산 가격의 상승과 별개의 리스크가 존재한다. 그것은 ‘역전세 리스크’이다. 이는 내가 부동산을 매입한 시점에서 전세가가 2년 뒤 만기 시점에 그보다 떨어져, 세입자에게 보증금을 반환할 때 추가 자금이 필요한 경우를 말한다.
투자한 자산의 가격이 상승하는 것도 결국 내가 그 자산의 소유권을 방어할 수 있을 때나 의미가 있다. 향후 지속적으로 보유할 만한 가치가 있는 물건임에도 당장의 역전세에 대응할 수 있는 현금이 없다면, 결국 매도할 수밖에 없다. 최악의 경우 그마저도 쉽지 않아 법적 분쟁에 휘말리게 될 수도 있다.
절대 무너지지 않을 리스크 관리법은
첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.
둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.
셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.
넷째, 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두 개 정도는 남겨둔다.
내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다.
STEP3. 책에서 깨달은 것
- 책을 읽고 난 뒤 현재 내가 동원할 수 있는 투자금을 되돌아 보았다. 그동안 투자금을 확인해두었다고 생각했는데 책을 통해 정확히 파악을 해두어야 내가 볼 수 있는 최대로 가장 좋은 물건을 만날 수 있을 거 같다는 생각이 들었다. 또한, 이를 통해 알게 된 점은 내가 여태까지 투자금에만 얼매여 있었다라는 점이다. 분임을 하고 단임을 하고 매임을 했지만 결국 시세 트레킹할 때 투자금에 들어오지 않으면 버렸던 것이다. 가장 중요한 것은 입지인데도 말이다. 그래서 이번 기회에 다시금 입지를 우선순위로 두고 그 중에서 가장 좋은 것을 찾아 저평가되어 있는지 확인할려고 한다.
도대체 난 어디까지 알아봐야 할까? 라는 의문이 많이 들게 된 책이다. 역전세라는 리스크를 감당하기 위해서는 최소한 방어선은 어디까지이고, 잔금을 치를 생각을 가지고 물건을 봐야하는지 생각이 들게 된 책이다. 이것에 관련되어서는 따로 내 상황을 다시 한번 되집어봐야 할 것 같다.
STEP4. 책에서 적용할 점
- 임장지를 선정할 때는 남들이 가는 곳이 아닌 가치 대비 저평가 된 지역에서 내 투자금에 맞는 선호도 있는 단지 선정을 할만한 사전 조사를 매달 말에 하겠다.
함께 가면 멀리 간다는 말대로 매달 조모임을 통해 같이 임장을 갈 수 있는 런닝메이트를 만들 것이다.
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
(P. 329) 당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.
#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책
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