[웰라] 기초반 수강생이 매물코칭없이 1호기 투자 결정을 할 수 있었던 이유 (feat. 대형평형)

안녕하세요.

평안하고 풍요로운 삶을 추구하는 웰시라이프(Wealthy Life) 웰라입니다!

저는 지난 9월 1호기 계약을 하고 최근 잔금을 치른 뒤 전세를 세팅하는 중에 있습니다.

지난 3월 열반기초를 시작으로 실전준비반, 지방투자기초반, 열반중급, 내집마련기초반 수강후 자실한달, 즉 실전지방투자반이나 실전반, 매물코칭없이 1호기 투자를 결정했는데요, 아직 전세세팅은 완료되지 않았지만 어떻게 매수결정이 가능했는지 복기해보고 혹시나 저의 매수결정 경험이 도움이 되실 분이 있을까 하여 경험담 글을 작성해봅니다.

코칭없이 1호기 투자 결정을 할 수 있었던 이유는 (1) 기초반 과정에서 주어진 과제들에 충실히 임했고 (2) 기초반에서 배운 투자 기준을 적용 (3) 무엇보다 1호기 투자의 목적을 “잃지않는 투자”로 “경험”쌓기 라고 설정했기 때문에 가능했다는 생각을 합니다.

(1)  실전준비반, 지방투자기초반에서 충실히 임했던 매임

그간 앞마당을 만들면서 매물을 많이 보지는 못했지만 볼 때마다 진짜 사겠다는 마음으로 가격 가격을 체크했던 것:

-가격: 이 물건이 싼지 (전고점, 현재시세, 실거래가, 하락률 등 *가격분석),

-리스크: 잔금가능한 예산을 미리 파악, 공급물량 체크

-협상요소: 공실/세입자/주인 등 점유자에 따라서 나는 어떤 포지션으로, 어떤 카드로 접근할 수 있을지

사고 싶은 매물은 등기 뽑아보기, 매도인은 언제 얼마에 샀는가?- 비싸게 산 경우 다른 급한 요소 없으면 네고 어려울 가능성, 세입자는 언제 들어왔는가? 등 물건 히스토리 확인 후 협상요소 확인 및 적용해본 것

*이번 매물: 일시적2주택 양도세 면제 이슈로 가격 낮춘 매물 확인, 공실, 잔금일 중요 -> 인테리어하는 동안 관리비 부담, 중도금 내는 대신 500만원 더 깎아주세요-> 협상 성공

#약간의 TMI: 포기하지 않은 임장

그리고 개인적인 가족행사.. 결혼식..! 준비를 위해 한달 동안은 독서에 집중하면서 결혼식 준비에 집중하자 했던 한달이었는데 – 어찌하다보니 토요일에 임장을 갈 수 있을 것 같은..! 각이 나오는 날이 있어 A구 다음인 B구 비교분임을 가자! 라고 생각을 했습니다.

나는 투자하려는 사람이니까. 비교분임 가는 김에 매임도 하자! 라고 생각을 하고 투자할 수 있을 만한 매물을 예약. 전세가 낀 매물이라 세입자분과 약속을 잡았고. 퇴근시간 후에 매임 예약 확정된지 30분도 안 되어서 해당 물건이 나갔다는 소식을 듣게 되었습니다.

보고싶었던 단지에 매물을 올린 부동산이 두 개 뿐이었는데 투자자로 접근해볼만한 물건은 이미 전화한 부동산 사장님이 가지고 계셨고 매임 취소된 건 외에 투자할만한 건 없다고.. 하셨습니다.

그렇게 매임을 포기할까? 했지만 월부를 시작하기 전인 작년쯤부터 마음속에 새기고 있는 것 중 하나가 “절대로 포기하지 말자.” 입니다.

지금 포기하면? 또 다른 핑곗거리가 생길 것만 같았습니다.

그래서 볼만한 매물을 열심히 찾았습니다.

네이버 부동산을 하나하나 클릭해서 보던 중 눈에 들어오던 구축단지. 클릭해서 보는데

엇? 40평대가 0억 후반? 이게 맞나? (30평대가 0억초반이고 옆에있는 조금 더 선호도 있는 구축 30평대가 0억중반인데?)

싼거 아닌가? 라는 생각을 했고-투자기준을 점검했습니다.

(2) 투자기준 점검

#그래서, 진짜 싼가?

같은 조건의 매물과 비교

현재 시세 – 동일 단지/동일 평형 다른 매물대비 층수나 홋수도 좋았고 동 위치도 초등학교 입구와 맞닿아있어 괜찮다고 생각

주변 단지와 비교

#투자금 = 전세금은 얼마에 맞출 수 있는가? / 인테리어, 세금, 수수료 얼마나 나올 것인가?

신축 입주 건은 30평대지만 내 매물은 40평대다. 틈새시장을 노려볼 수 있겠다고 생각

주변 40평대 매물은 얼마에 나와있지? 4억~4억중반까지 나와있네?

신축 30평대 매물은 얼마에 나와있지? 2.9~3억중반까지 나와있네?

3억중반 노려볼만 하겠다..! 매전차 3천만원을 목표로 가보자!

+대형평형이지만 가장 비싼 샷시와 싱크대 수리를 안해도 되겠다는 계산

#리스크관리

신축입주가 많아 전세가가 낮거나 맞추기 어려운 상황이 발생할 수도 있지만 잔금을 치를 수 있고 내년 초반까지는 버텨볼 생각을 하고 들어가자! (너나위님의 월급쟁이부자로 은퇴하라에 입주시기가 많았던 시장에서 중도금상환수수료등 잔금리스크 계산후 들어가보신 경험을 적용해보고자 했습니다.)

 +올해 이후에는 공급이 부족해 2,3년뒤에는 매매/전세가가 올라갈 수 있는 환경이 조성될 것같다!

(3) 투자 목적 점검

내가 이 투자를 통해 얻고 싶은 것은 무엇인가? 목적을 명확히 하고자 했습니다.

경험이 부족한 저로서는 첫 스윙부터 홈런을 칠 수 없을 것이라고 생각했고 잃지않는 투자로 경험을 쌓자! 경험할 수 있는 것은 뭐든 다 해보자 라는 생각으로 서울거주하면서 지방투자하기를 메인으로 인테리어, 신축 입주시장에서 잔금치고 전세 맞춰보기 등이 이번 투자의 목적이었습니다.

이렇게 큰 욕심 없이 생각하다보니 이 투자가 최악의 상황에 이르게 될 경우 내가 감당할 수 있는지 여부를 검토한 후에 투자 결정을 할 수 있었습니다.

<복기>

▶잘한 점:

매임 약속이 날아가고 다른 매임예약이 어려운 상황에서도 포기하지 않고 워크인을 해보기로 한 점

투자기준을 검토해보고 이번 투자의 목적이 잃지 않는 투자를 통해 “경험”을 쌓는 것임을 명확히 한 점

▶아쉬운 점:

대형평형의 수요층이 얇아도 가격이 싸니까 괜찮다고 생각했지만 이 부분에 대해 나보다 잘 아는 사람들이나 경험한 사람들의 의견을 들어볼 기회를 갖지 않고 결정한 점

운의 영역을 쌓기 위한 시도 횟수를 늘리는 부분에서는 잘 했지만 실력의 영역을 쌓기 위한 훈련이 부족한 상황에서 투자결정을 했다!

<현재 진행상황>

(1)  계약, 인테리어 완료 후, 잔금 납부 및 소유권이전 등기 완료 -> 매수결정이 가장 쉬웠어요. 이후는 정말이지 야생..

(2)  전세 세팅중 - 근처 부동산 직접 방문하여 10곳 정도 전세 매물 내놓은 상태 / 처음 욕심냈던 전세금보다 낮춰서 내놓기로 함 / 다른 생활권 포함해서 다수의 부동산에 매물 내놓을 예정

차근차근 나눔글로 작성해보겠습니다!

<앞으로 할 일>

1호기 전세세팅 완료

좀 더 일을 잘할 2호기를 만들기 위해 앞마당 꾸준히 늘리고 시장상황 트래킹하기

기억이 흐릿해지기 전에 매수결정 경험을 복기해두고자, 혹시나 저의 경험이 누군가에게는 도움이 될 수도 있겠다는 생각에 부족하나마 글로 남겨봅니다.

제 경험을 통해 누군가는 저보다 더 나은 투자결정을 할 수 있으시길 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다❤