전세계약관련 문의 사항
- 부동산Q&A
- 25.02.11
전세 관련해서 이상한 부분이 있어서 답답한 마음에 문의 드립니다.
투자를 하겠다는 굳은 의지로 1월에 0호기를 매도를 하고 아이 학교를 위해 인근 지역에 전세를 알아보고 현재 계약까지 진행한 상태입니다. 내용은 이렇습니다.
부동산 사장님이 기존 세입자가 집을 안보여 준다는 이유로 2월 5일 만기가 되어 공실이 되면 집을 볼 수 있다고 하여 기다리다가 2월 5일 집을 볼 수 있었습니다.
집 상태가 양호하고 등기부등본상에 대출 내용이 없어서 가계약 금을 보내게 되었고 그 다음날 계약 진행을 하기로 하였습니다. 2월 6일 당일 집주인과 부동산 사장님 삼자가 계약서를 쓰기 위해 자리를 했고, 현장에서 부동산 사장님이 등본을 보여주면서 현재 등기상에는 기재가 되어 있지 않은데 2월 5일에 근저당권을 설정한 상태로 확인하였습니다. 그리고, 집주인이 이미 매도 진행을 하여 매매 계약서를 작성한 상태인 것을 계약서 작성 당일에 알게 되었습니다. 부사님이 근저당에 대해서는 계약서 상에 기재만 해놓으면 문제가 없다고 하였고, 매도하여 집주인이 바뀌는 것은 큰 문제가 아니라고 하셔서 계약를 진행하게 되었습니다. 계약서를 다 작성하고 집주인이 일정이 있어서 잔금 당일에 참석이 어렵다는 이야기를 들었고, 부사님도 팩스로 말소 확인증을 전달 받으면 확인이 가능하다고 하여 별 문제가 없겠거니 생각했습니다.
보증보험대출을 신청하면서 담당자와 얘기를 나누다 보니 잔금 시 임대인이 꼭 자리에 있어야 한다고 전달받았고, 잔금을 받고 도주한 경우도 많이 있다는 얘기에 걱정이 되었습니다.
이런 이유로 부사님께 부탁해서 임대인이 28일 잔금일에 동석해 줄 것을 부탁했으나, 부사님은 탐탁지 않은 태도로 물어는 보겠다는 태도입니다.
돌이켜보면 처음부터 부사님께 속았다는 느낌도 들고 기분이 찜찜한데, 등기를 떼어보니 근저당 금액도 집값 대비 풀로 받은 상태로 확인이 되었습니다.
어떻게 든지 부동산 사장님께 부탁을 해서 임대인이 잔금일에 올 수 있도록 하는게 최선일까요?
만약 임대인이 잔금일에 참석이 어렵다고 한다면 다른 대안이 있을까요?
부동산에 경험이 많으신 선배님들의 조언 부탁드립니다.
열중 강의를 듣고 있는데…. 계약이 순조롭지 않게 진행되다보니 집중도 안되고 우울하네요ㅠ.ㅠ
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댓글
안녕하세요 고기반찬님~ 전세 계약 진행 중에 여러 어려움이 찾아와서 걱정이 많으실 것 같아요 ㅠㅠ 열중반 강의 집중도 안되신다니, 빠르게 마무리하고 우울함에서 벗어나셨으면 좋겠네요. 우선, 보증보험대출 담당자가 가이드 주신대로 임대인 동석 요청을 해야할 것 같습니다. 임대인이 잔금 때 참석하지 않은 상황도 있지만, 지금 상황은 대출도 받아야하고 근저당 금액도 많은 상태라면 최대한 안전하게 담당자 가이드대로 진행해야할 것 같아요. 그리고, 가계약금 송금 후 권리변동이 일어났다는건데 통상적으로는 그렇게 진행하지 않습니다. 반찬님이 알지 못하는 상태로 매매를 진행했고, 추가로 근저당까지 받았다는 점은 일반적으로 이해하기 어렵습니다. 근저당 금액이 크고, 반찬님 대항력보다 우선한 1순위 변제로 설정 되어있다면 반찬님의 전세금 돌려받을 수 있을만한 대출인지 꼭 계산 해보시기 바랍니다. 혹시 특약에 관련 내용이 기재되어있지는 않았는지 확인 해보세요! 차선책이 있다면, 계약금 돌려받고 진행 안하는 방법도 고려해보시면 좋겠습니다. 부사님이 반찬님 요구대로 하지 않을 때는 강력하게 요청을 하셔도 됩니다. 반찬님의 돈이고, 권리이기 때문입니다. 그럼 화이팅입니다 !!
반찬님 안녕하세요. 전세 임차 계약을 진행중이시고 어려움이 있으신 것 같습니다. 질문을 통해 어려운 점을 해결해 가시려는 모습 정말 멋지십니다. 저라면 이렇게 해 볼 것 같습니다. 전자 계약이 시행중에 있으므로 계약 및 잔금일 시점에 거래 당사자가 늘 오프라인으로 만나야만 하는 것은 아닙니다. 다만 이것은 말씀해주셨듯 취급 기관에 따라서 내규가 다를 수 있을 것 같다는 생각은 듭니다. 잔금시 매도인의 입회를 꼭 진행하셔야만 한다고 의사결정하기로 마음 먹으셨다면 취급 기관의 요청사항이라는 말씀을 중개인에게 말씀하시면서, 이것이 받아 들여지지 않을 경우 대출 승인이 어려울 수도 있다는 말씀을 전해주십사 부탁을 드려 볼 것 같습니다. 기존세입자의 보증금을 반찬님의 대출로 일으킨 보증금이 상환 될 것으로 보여지기 때문에 드린 말씀이오니 한번 참고해 보시면 어떨까 싶습니다. 가계약 송금 후 권리 변동이 일어난 점에 대하여) 가계약 이후 권리 변동은 최대한 일으키지 않는 조건으로 주로 거래가 됩니다. 다만, 그것이 100%의 사례인 것은 아닙니다. 저도 현재 매수 후 임차를 내놓은 매매전세 동시 진행 물건을 거래하고 있는데, 잔금을 치뤄야하기에 가계약 시점에는 근저당이 없지만, 본계약 시점 또는 잔금 시점에는 지정된 취급 기관의 근저당이 얼마 설정될 것이라는 점을 임차인과 사전 공유하고 거래를 진행하려고 노력하고 있습니다. 여하튼 통상적으로 가계약금을 송급하기 전에 주고 받는 문자가 있을텐데요. 그 부분에 잔금일시까지 권리 변동이 없다. 또는 현재 근저당이 설정되어있다면 설정되어있음을 확인하였고 잔금 시 말소 조건, 또는 추가 권리 변동이 진행 되지 않는 조건의 계약이다. 라는 문구가 통상 들어갑니다. 본 계약 전이긴 하지만 중개인을 통해 주고 받은 내용이 있으신지 한번 꼼꼼히 살펴보시면 좋겠습니다. 그리고, 열중반을 수강하고 계시니 아마 강의중 소개가 될 것으로 알고 있는데요.. 법률구조공단 무료 상담 게시판, 로톡(유료상담 플랫폼)이 있습니다. 보내신 가계약금이 어느정도일지 모르겠습니다만, 저라면 지금 로톡이라는 유료 법률 플랫폼 같은 곳에서 부동산 계약 전문 변호사와 전화상담을 받아볼 것 같습니다. 비용은 3-5만원 정도에30분 정도의 통화를 할 수 있습니다. 그렇게 불안함 마음을 저라면 확실하게 해소하고, 문제점은 무엇인지, 헷지할 수 있는 방법은 무엇인지, 피해야 할 계약인지 여부를 법률 상담을 받아볼 것 같아요. 의사결정에 도음이 조금이라도 되었으면 좋겠습니다. 반찬님 빠이팅입니다!
